Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 667 €/m² à Val d'Erdre-Auxence contre 2 216 €/m² pour le Maine-et-Loire. Entre 731 et 2 060 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Val d'Erdre-Auxence présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Le marché immobilier de Val d'Erdre-Auxence est en hausse progressive: +7,2 % entre 2020 et 2024. 328 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -14,9 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Val d'Erdre-Auxence à un niveau significatif — 1 635 €/m² en médiane. Le bien médian (90 m² à 147 150 €) équivaut à 6,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Val d'Erdre-Auxence avoisinent 9,2 €/m² pour les appartements et 8,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 21 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Val d'Erdre-Auxence est caractéristique du maillage rural des Pays de la Loire. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 67 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Val d'Erdre-Auxence en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Val d'Erdre-Auxence : -14,9 % en un an, dans un contexte de seulement 55 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Maine-et-Loire (118ᵉ rang sur 176 communes)
- Correction récente des prix : -14,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Val d'Erdre-Auxence
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Val d'Erdre-Auxence
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Val d'Erdre-Auxence : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Val d'Erdre-Auxence
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Données du marché immobilier à Val d'Erdre-Auxence
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Val d'Erdre-Auxence s'établit à 1 667 €, sur la base de 55 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 731 € à 2 060 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Val d'Erdre-Auxence
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Val d'Erdre-Auxence
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Val d'Erdre-Auxence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Val d'Erdre-Auxence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Val d'Erdre-Auxence totalise 104 logements sur 5 ans, soit -5 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Val d'Erdre-Auxence
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Val d'Erdre-Auxence
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Val d'Erdre-Auxence
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 571 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Val d'Erdre-Auxence est D, avec 10,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Val d'Erdre-Auxence
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Val d'Erdre-Auxence : cadre de vie et logement
Val d'Erdre-Auxence compte 4 981 habitants, à 67 m d'altitude.
Le territoire abrite 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 148 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Val d'Erdre-Auxence
Val d'Erdre-Auxence et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Val d'Erdre-Auxence
2 179 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Val d'Erdre-Auxence est composé très majoritairement de maisons (95,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Val d'Erdre-Auxence
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 978 logements).
- Avant 1919 20,7 % 409 logts
- 1919-1945 7,1 % 141 logts
- 1946-1970 7,6 % 151 logts
- 1971-1990 20,8 % 412 logts
- 1991-2005 21,5 % 426 logts
- 2006-2019 22,1 % 438 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Val d'Erdre-Auxence
148 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Val d'Erdre-Auxence
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Val d'Erdre-Auxence : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Val d'Erdre-Auxence
Quel est le prix de l'immobilier à Val d'Erdre-Auxence ?
Le prix médian au m² à Val d'Erdre-Auxence est de 1 667 € (données DVF, 55 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 147 000 €.
Comment Val d'Erdre-Auxence se situe-t-elle dans le Maine-et-Loire ?
Val d'Erdre-Auxence se situe au 118ᵉ rang du Maine-et-Loire sur 176 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Val d'Erdre-Auxence ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Val d'Erdre-Auxence est de 6,1 % (loyer de 8,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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