Faut-il investir à Vesoul en 2026 ?
Prefecture de la Haute-Saone au carrefour de la Bourgogne et de la Franche-Comte, Vesoul combine une centralite administrative avec un cadre de vie preserve. Son marche immobilier, apres un pic en 2023, traverse une phase de correction qui interroge les investisseurs. Verdict en trois points.
Avec un rendement locatif brut de 10,1 % pour les appartements, Vesoul se positionne dans le top quart des communes a potentiel locatif de la Haute-Saone.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, avec une vision moyen terme pour traverser la phase de correction.
Points clés
- ✓ Correction de -18,2 % : point d'entree favorable
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 10 %
- ✓ Cadre de vie tres bien equipe et connecte
- ⚠ Solvabilite locale limitee (revenu median 19 150 €)
- ⚠ Marche recent correction, risque de liquidite a court terme
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 234 €/m², Vesoul reste nettement en deca de la moyenne nationale, sous la barre des 2 000 €/m².
- Elle affiche un prix median inferieur de 12 % a celui d'Audincourt, pourtant une commune comparable du departement.
- Son rendement locatif brut depasse de 6 points celui des grandes metropoles, offrant un effet de levier significatif.
Analyse du marché immobilier à Vesoul
Le marché immobilier de Vesoul affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Vesoul
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat moderee (5,3/10). Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat moderee (5,3/10). Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite faible (2,2/10). Les prix depassent la capacite d'achat locale, signant un marche porte par des acheteurs exterieurs ou de l'investissement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite faible (2,2/10). Les prix depassent la capacite d'achat locale, signant un marche porte par des acheteurs exterieurs ou de l'investissement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6,3/10). La demande locative est soutenue, portee par une majorite de menages locataires et un bon niveau d'equipements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6,3/10). La demande locative est soutenue, portee par une majorite de menages locataires et un bon niveau d'equipements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (2/10). Le marche locatif est essentiellement annuel, peu propice a la saisonnierete.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (2/10). Le marche locatif est essentiellement annuel, peu propice a la saisonnierete.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1256,3 — Percentile dept : 46/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 64/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1675,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 41/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,9 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 28,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 68,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 64/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 13/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1256,3 — Percentile dept : 54/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 13/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 48/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1675,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vesoul : opportunités et risques
Investir a Vesoul en 2026 cible prioritairement le locatif annuel en appartement, porté par un taux de locataires eleve (68,4 % des menages) et un bon niveau d'equipements (ICS de 9,5/10). Le rendement brut de 10,1 % est solide, mais le net, estime a 5,5 % apres vacance locative et gestion, est rogne par une fiscalite locale lourde. La taxe fonciere a 53,26 % represente a elle seule l'equivalent d'environ un mois et demi de loyer.
La strategie doit integrer le risque reglementaire lie a la performance energetique. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 6,3 %, la classe dominante C (189 kWh/m²/an) indique un parc globalement peu performant. L'acquisition doit donc privilegier les biens deja bien isoles ou budgeter une renovation, d'autant que la loi Climat et Resilience interdira la location des logements classes F a partir de 2028.
Enfin, l'horizon d'investissement doit etre au minimum le moyen terme. La correction recente, bien que creant une opportunite d'entree, expose a une volatilite des prix a court terme. La reprise d'une trajectoire haussiere dependra de la capacite du territoire a endiguer son taux de chomage (17,2 %) et a retrouver une croissance demographique plus soutenue.
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Données du marché immobilier à Vesoul
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute de 18,2 % du prix median en 2024, d'apres les donnees DVF, marque une rupture apres quatre ans de hausse continue. Cette correction, l'une des plus severes observees dans la region, ramene les niveaux de prix proches de ceux de 2020, autour de 1 234 €/m². Elle intervient dans un contexte de resserrement monetaire et touche particulierement un parc domine par les appartements, dont la liquidite depend d'une demande locative soutenue.
Le marche vesulien repose desormais clairement sur l'investissement locatif, comme en attestent les 188 ventes d'appartements sur 241 transactions totales. Avec un loyer median de 10,2 €/m²/mois, le rendement brut atteint 10,1 %, un niveau attractif qui compense partiellement le risque de moins-value a court terme. Neanmoins, ce rendement doit etre nuance par la taxe fonciere elevee (53,26 %) et par la part non negligeable de passoires energetiques (6,3 %), susceptible de generer des couts de renovation.
La comparaison avec Audincourt, commune similaire a 14 % plus chere, et surtout avec Pontarlier, a 146 % plus chere, souligne le decrochage de Vesoul. Cet ecart de valorisation, s'il n'est pas justifie par une difference d'attractivite territoriale (IAT de 8,6/10), peut representer une marge de progression a long terme, a condition que la commune renoue avec une dynamique economique plus favorable.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vesoul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Apres une progression reguliere de 2019 a 2023, le prix median a Vesoul a chute de 18,2 % en 2024, retombant a 1 234 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette correction brutale, la plus marquee sur les cinq dernieres annees, contraste avec la stabilite observee dans des communes voisines comme Audincourt. Elle indique un marche en reajustement, probablement sous l'effet du resserrement du credit et d'une moindre demande locale. Pour un acheteur en 2026, cela represente un point d'entree potentiellement favorable, mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien et sa liquidite future, dans un contexte ou le volume de transactions a egalement diminue.
Évolution du marché immobilier de Vesoul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 241 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 279 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilite financiere a Vesoul presente un visage dual. Si l'effort pour acquerir une maison type represente 7,6 annees de revenu median local, il n'est que de 4 annees pour un appartement. Concretement, l'investisseur qui achete un appartement de 64 m² a 77 440 € peut escompter un loyer mensuel de 653 €. Avec un credit a 3,5 % sur 20 ans, la mensualite capital+interets s'eleve a 448 €, degageant un cash-flow positif net d'environ 205 € avant charges et impots. Ce montage, viable financierement, depend neanmoins du maintien d'une demande locative solide, etant donne le taux de chomage eleve.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 241 transactions ont ete enregistrees a Vesoul, un volume en retrait par rapport aux 295 de 2023 et aux pics de 2021-2022. La repartition est tres desequilibree en faveur des appartements (188 ventes contre 40 maisons), reflet d'un parc urbain compose a 78,7 % de collectifs. Les biens vendus sont de taille modeste (mediane de 64 m² pour les appartements, 97 m² pour les maisons), correspondant a une demande de petits budgets et d'investissement locatif. Ce profil de transactions, couple a la baisse des prix, indique un marche qui bascule en faveur de l'acheteur, avec potentiellement davantage de marge de negociation.
Répartition des ventes
22,0 % de maisons et 78,0 % d'appartements parmi les 241 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (78,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 570 €/m² pour les maisons et 1 219 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 241 | 53 | 188 |
| Prix médian/m² | 1 279 € | 1 570 € | 1 219 € |
| Prix moyen/m² | 1 701 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 276 | 1 230 € |
| 2022 | 287 | 1 274 € |
| 2023 | 239 | 1 351 € |
| 2024 | 225 | 1 196 € |
| 2025 | 241 | 1 279 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Vesoul est atone, avec seulement 6 logements autorises en 2024 et une moyenne de 56 par an sur les cinq dernieres annees. Cette faible production, inferieure a la croissance demographique recente (+0,7 % sur 5 ans), ne cree pas de risque de sur-offre. Elle suggere plutot un parc vieillissant - 19,1 % des logements datent d'avant 1945 - et une pression latente sur l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve n'est pas un concurrent direct, mais aussi que les biens rénovés ou bien situés pourront tirer leur épingle du jeu.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 460 autorisations et 858 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 59 %.
Vacance longue durée à Vesoul
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vesoul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vesoul: 254 logements autorisés sur 5 ans, 31 pour la dernière année (-18 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Vesoul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vesoul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net annoncé intègre des frais souvent sous-estimés. À Vesoul, la taxe foncière sur le bâti est de 53,26 %, un poste significatif. Comptez également 0,5 à 1 mois de loyer pour la gestion locative, des travaux d'entretien (parc ancien à 19,1 % d'avant 1945) et une provision pour copropriété si le bien est en immeuble. La vacance locative, avec un taux de 8,7 %, doit aussi être provisionnée. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (10,1 %) et le net (environ 5,5 % pour un appartement).
Performance énergétique du parc à Vesoul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 530 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Vesoul: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc vésulien est mitigée. Si la classe C domine, la consommation moyenne de 189 kWh/m²/an reste élevée. Surtout, 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, dont le coût doit être intégré à la négociation du prix d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et studios de moins de 64 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien (80,9 % construit avant 2006) impose une vigilance sur l'état et la performance énergétique : 6,3 % sont des passoires (DPE F/G). Le neuf est rare (6 logements autorisés en 2024) et peut viser une niche de marché plus aisée. Les maisons offrent un rendement brut plus faible (7,6 %) et ciblent des familles locataires.
Quelles zones cibler à Vesoul ?
Le centre-bourg, bien desservi par la gare (0,3 km) et les 944 équipements de proximité, reste le plus demandé. La proximité des commerces et services (205 commerces, 336 services) est un atout. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour les maisons. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la dynamique de construction neuve étant faible (+21 % sur 5 ans mais partir de très bas).
Calculateur de rendement à Vesoul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vesoul
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacance structurel de 8,7 %), accentué par le contexte économique local (chômage à 17,2 %). La dépendance à une économie locale fragile est un risque systémique. La réglementation énergétique (loi Climat) impose d'anticiper la rénovation des logements les plus anciens. Enfin, les risques naturels (PPRI Durgeon aval, 14 arrêtés catastrophes naturelles) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Erreurs à éviter quand on investit à Vesoul
- Oublier la taxe foncière (53,26 % à Vesoul).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance.
- Négliger l'état énergétique (DPE) du bien acheté.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important.
Quand acheter ou vendre ?
À Vesoul, le marché immobilier suit la saisonnalité nationale, avec une accélération au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars-avril maximise la visibilité. Un acheteur peut trouver plus de marge de négociation en décembre-janvier. Pensez aussi au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est exigible en septembre, un élément à intégrer dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Vesoul compte 16 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 44,3 ans.
- La fibre couvre 91,1 % des logements.
S'installer à Vesoul : cadre de vie et logement
S'installer a Vesoul, c'est choisir une petite ville de 15 000 habitants au cadre de vie complet, dotee de pas moins de 944 equipements selon l'INSEE. La commune est un pole de services majeur avec 336 services et 282 etablissements de sante, offrant une autonomie rare pour une agglomeration de cette taille. Sa gare, situee a 300 metres du centre, connecte la ville au reseau regional, meme si l'acces au TGV passe par Besancon a 38 km.
Le profil demographique est marque par un vieillissement (indice de 218,2) et une proportion elevee de plus de 60 ans (30,2 %), ce qui structure une demande residentielle orientee vers la tranquillite et la proximite des commerces et des services medicaux. Le territoire n'est pas exempt de risques, avec un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI) actif sur le Durgeon aval et une sismicite moderee, des facteurs a verifier avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Vesoul
Vesoul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vesoul
Le climat de Vesoul, avec une température moyenne de 11,5 °C et des précipitations annuelles de 1008 mm, est typique du nord-est de la France. Les hivers sont marqués sans être extrêmes, et les étés relativement doux. Ce profil convient à ceux qui apprécient des saisons bien différenciées. La faible altitude de 234 m limite les épisodes de grand froid persistant. Un acheteur recherchant un cadre de vie tempéré, sans canicule estivale prononcée, y trouvera son compte.
À qui s'adresse Vesoul ?
Vesoul s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs aux budgets serrés, attirés par le faible prix d'entrée et la fonctionnalité de la ville. Les retraités (30,2 % de la population) y trouvent aussi un cadre paisible et des services de santé accessibles. En revanche, les chercheurs d'emploi devront noter un taux de chômage élevé (17,2 %). Les familles apprécient les 30 établissements scolaires, mais l'offre de maisons est limitée (21,3 % du parc).
Avantages et limites à Vesoul
✓ Points forts
- Prix d'entrée très abordable (médiane 1 234 €/m²).
- Cadre de vie paisible avec patrimoine historique (16 monuments).
- Services et équipements complets (944 équipements sur 9 km²).
- Desserte ferroviaire locale et accès rapide au TGV (38 km).
- Parc immobilier globalement économe (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Marché de l'emploi local difficile (taux de chômage 17,2 %).
- Exposition à certains risques naturels (inondations, sismicité modérée).
- Dynamique démographique atone (-2,6 % en 10 ans).
Composition du parc immobilier à Vesoul
9 636 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 78,7 % d'appartements, 21,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements de Vesoul est majoritairement composé d'appartements (78,7 %), avec seulement 21,3 % de maisons individuelles. Le taux de propriétaires occupants est faible (31,6 %), tandis que le parc locatif social est important (35 %). Ceci indique un marché locatif structuré et une population plutôt locataire. La part modeste de résidences secondaires (2,9 %) et le taux de vacance (8,7 %) suggèrent une stabilité relative, sans pression spéculative forte. L'acheteur typique est donc souvent un investisseur ou un primo-accédant visant un appartement.
Ancienneté du parc à Vesoul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 475 logements).
- Avant 1919 9,1 % 774 logts
- 1919-1945 10,0 % 848 logts
- 1946-1970 34,7 % 2 940 logts
- 1971-1990 33,5 % 2 841 logts
- 1991-2005 7,3 % 622 logts
- 2006-2019 5,3 % 450 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vesoul
944 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vesoul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Vesoul est soumis à plusieurs aléas naturels, dont un risque de sismicité modérée et un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondations) sur le Durgeon aval. La commune a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, gaz radioactif naturel, présente un risque faible. Pour tout achat, consultez l'état des risques (ERNT) et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les travaux futurs, mais sont généralement gérables avec les précautions d'usage.
Cas pratique : un achat type à Vesoul
Une maison médiane de 97 m² à Vesoul coûte environ 145 694 €. Cela représente 7,6 années du revenu médian local (19 150 €/an). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 740 €. Cette charge pèserait pour 46 % du revenu médian mensuel, un effort important qui nécessite un bon apport personnel.
Erreurs à éviter quand on achète à Vesoul
- Ne pas consulter l'ERNT pour les risques inondation.
- Ignorer la classe DPE et les futures interdictions locatives.
- Acheter sans visiter le quartier à différentes heures.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'endettement de 35 %.
Points clés à retenir à Vesoul
- Prix médian en baisse de 18,2 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 10,1 % (Carte des Loyers).
- Climat tempéré avec 11,5 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : 292 €/m² de différence.
- Taxe foncière élevée : 53,26 % sur le bâti.
- Parc dominé par les appartements (78,7 %).
- Facteur clé : l'état et le DPE du bien.
- Seulement 2,9 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vesoul ?
À Vesoul, le prix au m² varie sensiblement selon plusieurs critères. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec la réglementation sur les passoires. La localisation intra-muros, près des 16 monuments historiques, des commerces (205 équipements) ou de la gare (0,3 km), peut justifier une prime. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition sont clés. Dans un parc où 35 % des logements sont sociaux, la mixité de l'immeuble ou du quartier influence aussi la valorisation. Un appartement rénové avec une bonne exposition vaut jusqu'à 15 % de plus qu'un bien standard dans la même rue.
Estimation indicative d'une maison à Vesoul
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
120 226 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne fournissent une fourchette basée sur des moyennes, mais le marché vésulien est micro-localisé. Un professionnel local connaît la valorisation réelle d'une rue, l'impact d'une vue dégagée ou d'une copropriété tendue. Il évalue précisément l'état, souvent déterminant dans un parc ancien (19,1 % d'avant 1945). Son estimation, étayée par des visites comparatives, donne un prix de vente crédible et attractif pour les acheteurs sérieux. Enfin, il vous aide à positionner votre bien dans un marché en baisse (-18,2 % sur un an), où la première mise en prix est cruciale pour éviter la dépréciation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la ville.
- Cacher des vices ou un DPE dégradé.
- Négliger l'influence de la copropriété sur la valeur.
- Viser un prix trop haut dans un marché en baisse.
Investir à Vesoul : passer à l'action
La baisse des prix ouvre une fenetre d'opportunite, mais elle s'accompagne d'un risque de liquidite et d'une selection exigeante. Transformer cette analyse en investissement reussi necessite une expertise fine des micro-secteurs et du parc vesulien.
Ces donnees posent un diagnostic, mais la reussite d'un investissement se joue sur le choix precis du bien et du secteur.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Vesoul grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 252 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche vesulien
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Vesoul
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vesoul
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Vesoul ?
En 2024, le prix median etait de 1 279 €/m², avec un appartement type de 64 m² vendu environ 77 440 € et une maison de 97 m² a 145 694 €. Les prix ont baisse de 18,2 % sur un an.
Vesoul est-elle une ville chere pour investir ?
Non, Vesoul est l'une des prefectures les plus accessibles de France. Son prix au metre carre est trois fois moins eleve qu'a Pontarlier et reste inferieur a celui de communes comparables comme Audincourt.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Vesoul ?
Le rendement locatif brut est de 10,1 % pour les appartements, ce qui est tres competitif. Net de charges et d'impots, il se situe autour de 5,5 %, un rendement correct compte tenu du prix d'acquisition modere.
Quels sont les risques a investir a Vesoul ?
Les principaux risques sont economiques (taux de chomage a 17,2 %) et de liquidite suite a la forte correction des prix en 2024. Il faut aussi tenir compte de la taxe fonciere elevee (53,26 %) et de la part de logements energivores.
Quels quartiers privilegier pour investir a Vesoul ?
Priorisez les secteurs proches du centre-ville et de la gare, ou la demande locative est la plus forte et le parc souvent mieux entretenu. Evitez les zones soumises au PPRI inondation le long du Durgeon, ou l'assurance et la revente peuvent etre compliquees.
Marché immobilier des communes voisines
Vesoul affiche un prix au metre carre trois fois inferieur a celui de Pontarlier pour des indicateurs locatifs similaires, creant un effet de levier considerable pour l'investisseur en quete de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vesoul.
Communes limitrophes de Vesoul
Vesoul est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Vesoul affiche un prix médian de 1 279 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Vesoul a augmenté de +4,0 %. Au total, 1 268 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,9 %.
L'appartement domine nettement le marché de Vesoul (78,0 % des ventes), avec un prix médian de 1 219 €/m². Rapporté au revenu médian de Vesoul, un logement de 94 m² (147 580 €) représente 7,7 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,2 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 10,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 254 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des logements collectifs (62 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Vesoul est au cœur des plateaux et forêts comtois. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 242 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.