Le marché immobilier de Rosis, après un pic en 2022, connaît une correction modérée. Son caractère est double : un parc très majoritairement composé de maisons, avec une pression touristique soutenue (près de 50 % de résidences secondaires) qui cohabite avec une économie locale fragile et un déclin démographique. La faible liquidité (7 transactions en 2024) en fait un marché de niche.
Faut-il investir à Rosis en 2026 ?
Perché à près de 800 mètres d'altitude dans le Haut-Languedoc, Rosis est un petit village au cadre préservé, mais marqué par une économie fragile et un vieillissement de la population. Son marché immobilier, très orienté vers la villégiature, présente un profil singulier. Quel est son potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une pression touristique immobilière classée dans le top quart de sa catégorie, Rosis affiche un potentiel locatif qui tranche avec sa fragilité économique.
Verdict
➤ Marché à double tranchant, réservé aux investisseurs avertis prêts à gérer un risque économique élevé et une clientèle majoritairement saisonnière.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,8 %)
- ✓ Prix en légère correction (-0,7 % en 2024)
- ✓ Pression touristique très élevée
- ⚠ Fragilité économique très élevée
- ⚠ Démographie en déclin (-8,2 % sur 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 45 % inférieur à la moyenne nationale.
- Marché 35 % plus accessible que la moyenne de l'Hérault.
- Rendement locatif brut supérieur aux grandes métropoles françaises.
Données du marché immobilier à Rosis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Rosis, analysé d'après les données DVF, est un archétype du village de montagne méditerranéen à double facette. D'un côté, il bénéficie d'une pression touristique très élevée (IPTI : 7,5/10), matérialisée par un parc où les résidences secondaires représentent près d'une habitation sur deux. De l'autre, les indicateurs économiques et démographiques sont préoccupants, avec un taux de chômage de 14,2 % et une population qui a diminué de 8,2 % en dix ans, selon l'INSEE.
Cette dichotomie se lit dans la valorisation : le prix médian, après un pic erratique en 2022, s'est réajusté autour de 1 960 €/m². Néanmoins, avec seulement 7 ventes en 2024, cette médiane est à interpréter avec une extrême prudence, chaque transaction ayant un poids démesuré. Le marché est ainsi illiquide et volatile, bien loin de la stabilité des zones urbaines.
L'analyse du parc, où 91,3 % des logements sont des maisons souvent anciennes (un tiers construit avant 1945), révèle un dernier enjeu : la rénovation énergétique. Avec un quart des diagnostics classés F ou G, l'application de la loi Climat et Résilience constituera un défi pour les propriétaires bailleurs dans les années à venir.
Aperçu par typologie à Rosis
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Rosis
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Rosis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Rosis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Le très faible volume de construction neuve (4 logements autorisés sur 5 ans, source SITADEL) confirme un marché tourné vers l'ancien et une pression foncière limitée. La tendance récente (+300 % vs la période précédente) indique un regain d'intérêt, mais partant de très bas. Cela n'annonce pas une sur-offre, mais plutôt une réponse très modeste à une demande potentielle pour du neuf dans ce cadre naturel.
Fourchettes de loyers à Rosis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rosis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net tient compte des charges incompressibles. À Rosis, la taxe foncière sur le bâti est de 35,84 %, un taux à intégrer absolument. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 5 à 8% du loyer), les travaux d'entretien et, dans ce parc ancien, une potentielle rénovation énergétique. La vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit faible (1,8 %), reste un risque à provisionner, surtout avec 49,2 % de résidences secondaires qui indiquent un marché saisonnier.
Performance énergétique du parc à Rosis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 47 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D (250 kWh/m²/an) et la part non négligeable de passoires (25,5 % classées F ou G) révèlent un parc ancien, avec un tiers des logements construits avant 1945. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location des passoires dès 2025 pour les pires) et des travaux de rénovation probables pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Calculateur de rendement à Rosis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Rosis
Pour une maison type de 84 m² (moyenne déduite du prix total médian), l'investissement serait d'environ 165 000 €. Avec un loyer estimé à 9,6 €/m², cela génère 806 € mensuels, soit un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 600 €/an), frais de gestion et provision pour travaux, le rendement net descend autour de 3,7 %, soit un revenu locatif net d'environ 510 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Rosis
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 35,84 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique des passoires.
- Surévaluer les loyers face à un marché locatif réduit.
- Ne pas vérifier l'exposition au radon, risque local significatif.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Rosis, avec sa forte proportion de résidences secondaires (49,2 %), connaît une saisonnalité marquée. Le printemps et l'été sont les périodes les plus actives pour les visites et les transactions, portées par l'attrait de la Montagne du Haut Languedoc. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence de l'été, mais peut réduire le nombre d'acquéreurs potentiels. Pensez aussi à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Rosis s'étend sur 53 km², l'une des communes les plus vastes de la catégorie.
- L'indice de vieillissement de 572,7 y est très élevé.
- Seulement 4 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
S'installer à Rosis : cadre de vie et logement
S'installer à Rosis, c'est opter pour un cadre de vie rural et préservé, entre forêts et montagnes, avec une altitude moyenne de 787 mètres qui garantit des étés relativement frais. La commune offre un panel d'équipements de base et de loisirs (16 équipements sportifs et de loisirs) surprenant pour sa taille, mais elle reste dépendante des pôles urbains voisins pour les services et l'emploi.
Le profil démographique est celui d'une population âgée (âge médian de 58,1 ans) et fortement propriétaire. L'arrivée de néo-ruraux ou de retraités peut y trouver son compte, à condition d'accepter un certain isolement et une connectivité numérique encore limitée (seulement 5,4 % des logements sont éligibles à la fibre). Le territoire est également concerné par un risque radon significatif, un facteur à prendre en compte lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Rosis
Rosis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Rosis
325 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (91,3 %), dans un village où propriétaires (76,1 %) et résidences secondaires (49,2 %) dominent. Cette structure indique un marché ancré et stable, peu soumis à la spéculation, mais aussi une forte vocation résidentielle de loisirs. L'acheteur typique est soit un local en recherche de résidence principale, soit un acquéreur extérieur cherchant une maison de vacances, souvent sans copropriété.
Ancienneté du parc à Rosis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 147 logements).
- Avant 1919 19,7 % 29 logts
- 1919-1945 13,6 % 20 logts
- 1946-1970 18,4 % 27 logts
- 1971-1990 14,3 % 21 logts
- 1991-2005 22,4 % 33 logts
- 2006-2019 10,9 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rosis
24 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Rosis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un aléa radon significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'achat. Sismicité très faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques) indiquent une sensibilité aux événements climatiques locaux. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie est une étape incontournable pour connaître les contraintes constructives éventuelles sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Rosis
Pour une maison de 100 m² à Rosis au prix médian, comptez 196 400 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 990 €. Cela représente environ 10 années du revenu médian local (19 300 €) pour acheter le bien cash, soulignant l'importance d'un apport ou d'un double revenu pour les acheteurs résidents.
Erreurs à éviter quand on achète à Rosis
- Oublier de consulter le DPE avant toute offre d'achat.
- Négliger l'éloignement (40,5 km) de la gare TGV la plus proche.
- Surestimer la connectivité : seuls 5,4 % des logements ont la fibre.
- Acheter sans avoir vérifié le PPR et les risques naturels historiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Rosis : passer à l'action
Les statistiques offrent une photographie, mais l'acquisition se joue sur le terrain : qualité du bien, exposition, voisinage. Dans un marché aussi spécifique et peu liquide, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour transformer une analyse en investissement réussi.
Les chiffres révèlent un marché de contrastes. Identifier la bonne opportunité exige une connaissance fine des secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rosis grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rosis
Quel est le prix immobilier moyen à Rosis ?
Le prix médian des maisons à Rosis était de 1 964 €/m² en 2024, pour une surface médiane vendue de 84 m². Le prix total d'une maison type s'élève donc à environ 165 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Rosis ?
Le marché a connu une correction après un pic en 2022. Le prix est stable en 2024 (-0,7 %). Le moment peut être opportun pour un investisseur visant la location saisonnière, mais la fragilité économique locale et la faible liquidité du marché imposent une grande prudence.
Rosis est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Rosis (1 964 €/m²) est moins chère que Le Pradal (2 261 €/m²) mais plus chère que Saint-Étienne-Estréchoux (1 805 €/m²). L'écart de prix reflète des dynamiques locales et un effet touristique différencié.
Quel rendement locatif espérer à Rosis ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est estimé à 5,8 %. Compte tenu de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 3,7 %. Aucun marché locatif d'appartements n'est significatif.
Quel est le profil des acheteurs à Rosis ?
Le marché est dominé par l'achat de maisons, souvent pour de la résidence secondaire (49,2 % du parc) ou pour l'habitation principale de retraités ou de néo-ruraux. Les investisseurs locatifs sont minoritaires sur ce marché très spécifique.
Marché immobilier des communes voisines
Rosis affiche un prix au m² 15 % inférieur à celui du Pradal voisin, offrant un effet de levier initial intéressant pour un investissement locatif touristique, mais ses indicateurs économiques sont nettement plus fragiles.
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