01 Le parc de logements
Le parc comprend 399 logements dont 374 résidences principales, 9 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 374 | 93,7 % |
| Résidences secondaires | 9 | 2,3 % |
| Logements vacants | 16 | 4,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 399 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 21 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 11 | 3,2 % |
| 1946-1970 | 23 | 6,7 % |
| 1971-1990 | 78 | 22,7 % |
| 1991-2005 | 107 | 31,2 % |
| 2006-2019 | 103 | 30,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (30 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 2,1 % |
| 2 pièces | 36 | 9,6 % |
| 3 pièces | 56 | 15,0 % |
| 4 pièces | 84 | 22,5 % |
| 5 pièces ou plus | 190 | 50,8 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 51 %, les T1-T2 12 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 359 | 396 | 399 |
| Rés. principales | 335 | 370 | 374 |
| Rés. secondaires | 1 | 1 | 9 |
| Vacants | 22 | 25 | 16 |
72,1 % de part de propriétaires à Waltenheim-sur-Zorn, commune de population comparable à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 266 | 71,1 % |
| Locataires (privé) | 98 | 26,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 2,7 % |
La répartition du parc occupé: 71,2 % de propriétaires, 26,2 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 | 4,3 % |
| Fioul | 116 | 31,0 % |
| Électricité | 148 | 39,6 % |
| Gaz bouteille | 18 | 4,8 % |
| Autre (bois…) | 76 | 20,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par fioul (31 %) et autres sources (bois notamment) (20 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 38 |
| 2 à 4 ans | 70 |
| 5 à 9 ans | 59 |
| 10 ans ou plus | 208 |
| Total ménages | 374 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 57 |
| Sous-occupation modérée | 99 |
| Sous-occupation accentuée | 76 |
| Suroccupation modérée | 19 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 2,7 % |
| 1 voiture | 140 | 37,4 % |
| 2 voitures ou plus | 224 | 59,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 37 % à une voiture et 60 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 92,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 83 | 79 | 1 | 3 |
| 1975 | 96 | 93 | 1 | 2 |
| 1982 | 108 | 101 | 3 | 4 |
| 1990 | 156 | 150 | 2 | 4 |
| 1999 | 232 | 216 | 6 | 10 |
| 2006 | 294 | 274 | 0 | 20 |
| 2011 | 359 | 335 | 1 | 22 |
| 2016 | 396 | 370 | 1 | 25 |
| 2022 | 399 | 374 | 9 | 16 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 83 à 399 logements, soit +381 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 29 | 34 | 32 | 40 | 12 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,4 % |
| Classe B | 1 | 1,4 % |
| Classe C | 35 | 47,9 % |
| Classe D | 27 | 37,0 % |
| Classe E | 5 | 6,8 % |
| Classe F | 2 | 2,7 % |
| Classe G | 2 | 2,7 % |
La classe C domine avec 48 % des diagnostics, et 51 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 34,2 % |
| Classe B | 27 | 37,0 % |
| Classe C | 8 | 11,0 % |
| Classe D | 8 | 11,0 % |
| Classe E | 3 | 4,1 % |
| Classe F | 1 | 1,4 % |
| Classe G | 1 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (37 %), et 82 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 240 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 176 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 129 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 240 kWh/m²/an pour le bâti 1975-1988, 129 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 3 | 32 |
| Classe D | 5 | 22 |
| Classe E | 2 | 3 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (225 kWh/m²/an) et appartements en classe C (168).
Faut-il investir à Wintershouse en 2026 ?
Lecture du marché immobilier à Wintershouse à partir des données publiques DVF.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
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Analyse du marché immobilier à Wintershouse
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Wintershouse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,9 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 57/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 57/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 8/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 217,3 — Percentile dept : 25/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Wintershouse
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Wintershouse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
72 logements autorisés cumulés, 22 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Wintershouse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Wintershouse: 6 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-77 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Wintershouse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Wintershouse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Wintershouse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 73 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Wintershouse: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Wintershouse
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Wintershouse : cadre de vie et logement
Wintershouse, commune de 869 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,6 °C annuels).
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 18 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Wintershouse
Wintershouse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Wintershouse
Composition du parc immobilier à Wintershouse
399 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 66,7 % de maisons, 33,3 % d'appartements sur un total de 399 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Wintershouse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 344 logements).
- Avant 1919 6,1 % 21 logts
- 1919-1945 3,2 % 11 logts
- 1946-1970 6,7 % 23 logts
- 1971-1990 22,7 % 78 logts
- 1991-2005 31,1 % 107 logts
- 2006-2019 29,9 % 103 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Wintershouse
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Wintershouse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Wintershouse : passer à l'action
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Communes limitrophes de Wintershouse
Wintershouse est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 9,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (6 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Wintershouse est caractéristique des communes alsaciennes. Sur le plan physique, la commune est perchée à 185 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.