Vendre au juste prix à Aix-Les-Bains demande une connaissance fine d'un marché local à 4 589 €/m².
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Aix-les-Bains en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Aix-les-Bains issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 61 m² | 3 | 4 623 € | 282 000 € | 30/01/2023 |
| Appartement | 28 m² | 2 | 4 884 € | 136 750 € | 30/01/2023 |
| Appartement | 70 m² | 3 | 7 571 € | 530 000 € | 26/01/2023 |
| Appartement | 18 m² | 1 | 16 317 € | 293 700 € | 25/01/2023 |
| Appartement | 35 m² | 2 | 8 391 € | 293 700 € | 25/01/2023 |
| Appartement | 27 m² | 1 | 5 461 € | 147 450 € | 20/01/2023 |
Le marché immobilier à Aix-les-Bains
Le marché aixois est dense (2 025 hab/km²) et actif, avec 772 transactions en 2024. Les prix ont légèrement reculé (-0,7 %) mais restent élevés comparés au voisinage, juste derrière Annemasse. La valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie : un écart de 9 % sépare le prix médian des appartements (4 524 €/m²) de celui des maisons (4 932 €/m²). Des facteurs comme la proximité du lac, l'état du DPE (seulement 8,6 % de passoires) et l'exposition aux risques (PPRi) influencent aussi le prix final. Les données DVF 2024 sont la base essentielle d'une estimation réaliste.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer son bien le fait rester en vente des mois, tandis que le sous-évaluer génère une moins-value immédiate. À Aix-Les-Bains, où le prix médian d'une maison est de 518 000 €, une erreur de 5 % représente près de 26 000 €. Seul un croisement entre les données nationales (DVF), la connaissance des micro-quartiers et l'état précis du logement permet d'éviter cet écueil. L'expertise locale intègre des paramètres comme l'évolution démographique positive ou la baisse de la construction neuve.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aix-les-Bains ?
À Aix-les-Bains, au-delà de la surface, l'exposition et la vue sont des leviers de valeur majeurs, surtout pour les biens avec vue lac ou montagne. La proximité immédiate de la gare (0,4 km), du centre-ville et de ses 275 commerces ou des 27 établissements scolaires peut justifier une surcote de 10 à 15 %. L'état du bien est critique : un appartement rénové avec un DPE A ou B se vendra significativement mieux qu'un bien énergivore. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud sont décisives. Enfin, un bien dans une copropriété saine et bien gérée sera plus valorisant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les moyennes au m² masquent d'importantes disparités entre le centre historique, les quartiers pavillonnaires et les résidences en périphérie. Un professionnel local connaît ces micro-marchés. Il évalue l'impact concret d'une vue dégagée, de la qualité de la copropriété ou de la proximité des thermes. Il intègre aussi l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son estimation crédible auprès des acheteurs potentiels, fondée sur des comparaisons précises et récentes, sert de base solide à la négociation et accélère la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour toute la ville.
- Oublier de valoriser une vue dégagée sur le lac ou les monts.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux de rénovation.
- Ignorer l'impact d'une copropriété en difficulté financière.
Le saviez-vous ?
- Aix-les-Bains compte 18 monuments historiques protégés.
- La fibre optique couvre 88 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Chambéry - Aix-les-Bains n'est qu'à 6,1 km.
À retenir avant d'estimer votre bien à Aix-les-Bains
- Marché stable avec une légère correction des prix.
- 51 % de propriétaires, demande structurelle.
- Facteur valeur clé : vue, exposition, proximité centre.
- DPE performant (classe C dominante) valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Aix-les-Bains
Comment estimer son bien à Aix-Les-Bains gratuitement ?
Une estimation fiable repose sur l'analyse des 772 transactions récentes (DVF 2024) et des paramètres locaux comme la proximité de la gare ou l'état du DPE. Des outils en ligne proposent une première approche, mais l'expertise d'un professionnel du secteur reste indispensable pour affiner.
Combien vaut une maison à Aix-Les-Bains ?
Le prix médian d'une maison est de 4 932 €/m². Pour une surface médiane de 105 m², cela représente un budget d'environ 518 000 €. La fourchette de prix est large, de 3 546 à 5 928 €/m², selon l'emplacement, l'état et la vue.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local maîtrise les micro-marchés (centre, lac, périphérie) et les facteurs de valorisation spécifiques comme le risque radon ou la demande saisonnière. Il peut ainsi ajuster l'estimation brute des données DVF (+0,7 % de variation annuelle) pour coller à la réalité du terrain.