En 2024, le marché immobilier d'Aix-Les-Bains présente une activité soutenue avec 772 transactions, soit plus de 60 ventes par mois. Le prix médian global s'établit à 4 589 €/m². Cependant, les données DVF indiquent une légère inflexion des prix sur un an, de -0,7 %. Une lecture fine du marché s'impose pour vendre au meilleur prix dans cette ville thermale savoyarde.
Comment se porte le marché immobilier à Aix-les-Bains
Le marché est porté par les appartements, qui représentent 86 % des transactions avec un prix médian de 4 524 €/m². Les maisons, plus rares (14 % des ventes), se négocient 9 % plus cher, à 4 932 €/m². La fourchette interquartile (3 546 – 5 928 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. Comparée à Annemasse (4 571 €/m²), Aix-les-Bains se positionne sur un segment similaire, mais bien au-dessus des villes de l'Isère comme Bourgoin-Jallieu. La baisse de 0,7 % annuelle indique un léger tassement après des années de forte croissance.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian affiche une légère correction de -0,7 % sur un an, dans un contexte national de ralentissement. Cette stabilité relative, après des années de hausse portées par une démographie dynamique (+8 % en 5 ans), suggère un marché qui consolide ses acquis plutôt qu'un effondrement. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle, surtout sur les biens mal mis en valeur ou énergivores. Pour un vendeur, une valorisation réaliste, proche du prix de marché, reste nécessaire pour vendre dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Aix-les-Bains
Le parc de 22 597 logements est composé à 51 % de propriétaires occupants. Les résidences secondaires (15,3 %) et les logements vacants (8,8 %) témoignent d'une attractivité touristique et d'une certaine rotation. Les acheteurs sont majoritairement des occupants, attirés par le cadre de vie, mais la part des investisseurs n'est pas négligeable dans un marché locatif estimé à 14,8 €/m²/mois pour les appartements. La surface médiane vendue est de 49 m² pour un appartement et 105 m² pour une maison.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère orientation en faveur de l'acheteur en raison du tassement des prix. Toutefois, le volume d'affaires soutenu indique une bonne liquidité. Les délais de vente peuvent varier selon l'état et l'emplacement du bien. La proximité de la gare (400 m) et du lac constitue un atout valorisant. Le faible taux de construction neuve (-46 % sur 5 ans) limite l'offre future et peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme.
Dernières ventes enregistrées à Aix-les-Bains
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Aix-les-Bains
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Aix-les-Bains
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Aix-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Aix-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance à la baisse des autorisations de construire (-46 % sur 5 ans) est un signal fort. Seulement 275 logements ont été autorisés en 2024, contre une moyenne historique plus élevée. Cette raréfaction de l'offre neuve à venir devrait soutenir le parc ancien à moyen terme, en limitant la concurrence. Cela confirme aussi un ajustement des promoteurs face au renchérissement des coûts et à une demande potentiellement moins soutenue. Pour l'acquéreur, l'ancien restera le segment dominant de l'offre.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché affiche une certaine saisonnalité liée au tourisme et aux déménagements familiaux. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, avec une offre plus importante. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux négociations, les vendeurs non partis en été étant plus pressés. La période des fêtes est plus calme. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas l'avancer.
Le saviez-vous ?
- Aix-les-Bains compte 18 monuments historiques protégés.
- La fibre optique couvre 88 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Chambéry - Aix-les-Bains n'est qu'à 6,1 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Aix-les-Bains
- Prix médian au m² stable à 4 589 € (-0,7 % en 1 an).
- Écart maison/appart : 4 932 € vs 4 524 € du m².
- Budget type : 222 000 € pour un appart, 518 000 € pour une maison.
- Tendanciellement 8 % d'Aixois de plus qu'il y a 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Aix-les-Bains
Quel est le prix au m² à Aix-Les-Bains ?
Selon DVF 2024, le prix médian global est de 4 589 €/m². Les appartements se négocient en moyenne 4 524 €/m², et les maisons 4 932 €/m², pour une surface médiane respective de 49 et 105 m².
Le prix immobilier à Aix-les-Bains est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix affichent une légère baisse de 0,7 % sur un an. Cette tendance au tassement intervient après une période de forte hausse et doit être nuancée par le volume élevé de transactions (772 ventes en 2024).
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette interquartile (médiane des 25 % les moins chers aux 25 % les plus chers) s'étend de 3 546 à 5 928 €/m². Un appartement standard se situe donc le plus souvent dans cette fourchette, les maisons étant globalement plus chères.
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