Acheter à Aix-Les-Bains, c'est opter pour une ville d'eaux animée, entre lac et montagnes. Avec 32 406 habitants, la commune offre tous les services d'une ville moyenne dans un cadre exceptionnel. Le marché immobilier, dynamique avec 772 ventes annuelles, présente des prix élevés (4 589 €/m²) mais stables. Il faut compter 9,2 années de revenus médians locaux pour acquérir un appartement type.
Carte du marché immobilier à Aix-les-Bains
Aix-Les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Aix-les-Bains
22 597 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement constitué d'appartements (près de 80 %), signe d'une offre adaptée aux célibataires, couples et investisseurs. Le taux de propriétaires (51 %) et la part modérée de logements sociaux (17 %) indiquent un marché stable et maîtrisé. La part des résidences secondaires (15,3 %) et des logements vacants (8,8 %) reflète l'attrait touristique et peut générer une certaine volatilité saisonnière. L'acheteur typique est donc soit un résident principal actif ou retraité, soit un acquéreur pour pied-à-terre ou investissement locatif.
Évolution démographique à Aix-les-Bains
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Aix-les-Bains
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Aix-les-Bains
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,5 %
- Employés 14,9 %
- Professions intermédiaires 14,7 %
- Autres sans activité professionnelle 12,8 %
- Ouvriers 10,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Aix-les-Bains
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Aix-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 784 logements).
- Avant 1919 8,4 % 1 411 logts
- 1919-1945 8,8 % 1 485 logts
- 1946-1970 24,3 % 4 082 logts
- 1971-1990 23,6 % 3 959 logts
- 1991-2005 12,9 % 2 172 logts
- 2006-2019 21,9 % 3 674 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aix-les-Bains
1 607 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Aix-les-Bains
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Aix-les-Bains
Une maison type de 105 m² (budget médian 517 860 €) représente 21,5 années du revenu médian local (24 110 €). Avec un apport de 10 % (51 786 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2 450 €. Cela nécessite un revenu stable d'au moins 7 350 €/mois pour respecter le taux d'endettement de 33 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Aix-les-Bains
- Omettre de consulter le PPRi et l'historique des sinistres.
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur.
- Sous-estimer les frais de chauffage en climat humide.
- Négliger la proximité des commerces et services de proximité.
Le saviez-vous ?
- Aix-les-Bains compte 18 monuments historiques protégés.
- La fibre optique couvre 88 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Chambéry - Aix-les-Bains n'est qu'à 6,1 km.
Performance énergétique du parc à Aix-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 490 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) est une performance honorable. Seulement 8,6 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, les seuils d'interdiction de location (2025 pour les F et G, 2028 pour les E) concernent encore une partie du stock. Pour un achat dans l'ancien, vérifier le DPE reste impératif pour éviter des travaux de rénovation énergétique coûteux à court terme.
Risques naturels et géorisques à Aix-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Bassin Aixois PPRN Approuvé approuvé le 04/11/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un PPRi actif sur le bassin aixois, avec une sismicité moyenne et un potentiel radon moyen. Onze arrêtés de catastrophe naturelle historique ont été recensés, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Ces risques ne sont pas exclusifs mais imposent des vérifications précises : consulter le plan de prévention des risques et l'état des sinistres du bien est une étape cruciale avant l'achat. Ils peuvent influencer l'assurabilité et le coût des assurances.
Cadre de vie à Aix-les-Bains
Le climat est continental, avec une température moyenne de 9,8°C et d'abondantes précipitations (1 519 mm/an). Le cadre naturel est un atout majeur : le lac du Bourget, le parc thermal et la proximité du massif des Bauges. La ville est bien reliée grâce à sa gare (0,4 km), la gare TGV de Chambéry à 13 km et l'aéroport à 6 km. Les 1 607 équipements (santé, commerces, écoles) assurent une autonomie complète. Le patrimoine, avec 18 monuments historiques, enrichit le paysage urbain. La connectivité fibre atteint 88 % des logements.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez un budget médian de 222 000 € (49 m² à 4 524 €/m²). Une maison de 105 m² coûte en moyenne 518 000 €. Les prix varient sensiblement selon la localisation : la fourchette va de 3 546 à 5 928 €/m². Le marché est assez liquide, ce qui facilite la transaction. Toutefois, le parc est majoritairement ancien (seulement 21,9 % construits après 2006), ce qui peut impliquer des travaux. La part de logements sociaux (17 %) indique une certaine mixité.
À qui s'adresse Aix-Les-Bains ?
La ville s'adresse principalement aux retraités (33,4 % de 60 ans et plus) et aux ménages aisés, attirés par le calme et les soins thermaux. Les familles y trouvent 27 établissements scolaires et un environnement sécurisant. Les actifs travaillant dans le bassin chambérien ou en télétravail apprécient la qualité de vie, malgré un revenu médian local de 24 110 €. Les primo-accédants peuvent trouver leur place dans le segment des petits appartements.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre lac et montagnes.
- Ville animée avec 1 607 équipements et services complets.
- Très bonnes connexions (gare, TGV, aéroport à proximité).
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (classe C dominante).
- Dynamisme démographique avec +8 % d'habitants en 5 ans.
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, notamment pour les maisons.
- Climat pluvieux (1 519 mm/an) et risques naturels (PPRi inondation).
- Proportion importante de seniors (indice de vieillissement 243).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Aix-Les-Bains est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Aix-les-Bains
- Climat : 9,8°C de moyenne, 1 519 mm de pluie/an.
- Parc dominé par les appartements (80 %).
- Seulement 8,6 % de passoires thermiques (F/G).
- Gare SNCF à moins de 500 m du centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Aix-les-Bains
Quel budget prévoir pour acheter à Aix-Les-Bains ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 222 000 € (4 524 €/m² pour 49 m²). Pour une maison, il faut compter près de 518 000 € (4 932 €/m² pour 105 m²). La fourchette de prix au m² s'étend de 3 546 à 5 928 €.
Aix-Les-Bains est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville dispose de 27 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (77) et d'un environnement sécurisé. Cependant, le prix des maisons, le profil vieillissant de la population (33,4 % de seniors) et les risques naturels sont des points à considérer.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Aix-Les-Bains ?
Les atouts majeurs sont le cadre naturel, les services complets et la bonne accessibilité. Les inconvénients principaux sont le prix élevé de l'immobilier, un climat pluvieux et l'exposition à certains risques naturels (inondation, radon moyen).
Vous envisagez d'acheter à Aix-les-Bains ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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