4 angles pour comprendre le marché immobilier à Aix-les-Bains
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Faut-il investir à Aix-les-Bains en 2026 ?
Station thermale et cité lacustre au pied du massif des Bauges, Aix-les-Bains est un pôle touristique et résidentiel majeur de la Savoie. Son marché immobilier, porté par une démographie en croissance et une attractivité territoriale solide, présente un profil spécifique où l'offre locative joue un rôle central. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian global de 4 589 €/m² et une attractivité territoriale placée dans le top 20 % du département, Aix-les-Bains affiche un statut de pôle résidentiel et touristique confirmé.
Verdict
➤ Miser sur Aix-les-Bains exige une sélection rigoureuse pour dégager une rentabilité nette, en visant le moyen terme et un public extérieur.
Points clés
- ✓ Correction de -0,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Démographie dynamique (+8 % en 5 ans)
- ✓ Potentiel locatif élevé (IOL 6,3/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net rogné par les charges
- ⚠ Parc vieillissant (17,3 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus élevé de 35 % à 50 % que la moyenne des villes de taille comparable en France.
- Se positionne dans le haut du classement des communes de Savoie pour le revenu médian et l'attractivité.
- Prix inférieur de 15 % à 30 % aux stations alpines majeures, pour un cadre de vie comparable.
Analyse du marché immobilier à Aix-les-Bains
Le marché d'Aix-les-Bains est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Aix-les-Bains
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée (7,7/10). Le marché est tendu et la concurrence entre acheteurs est forte, exigeant une réaction rapide.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée (7,7/10). Le marché est tendu et la concurrence entre acheteurs est forte, exigeant une réaction rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (1,9/10). Les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (1,9/10). Les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,3/10). La demande locative est soutenue, favorisant une bonne liquidité et des périodes de vacance réduites.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,3/10). La demande locative est soutenue, favorisant une bonne liquidité et des périodes de vacance réduites.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4/10). La part de résidences secondaires (15,3 %) permet un marché locatif saisonnier sans saturation.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4/10). La part de résidences secondaires (15,3 %) permet un marché locatif saisonnier sans saturation.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4581,1 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,3 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 79/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2025,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,3 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,7 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 79/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 31/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4581,1 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 31/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 79/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2025,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Aix-les-Bains : cadre de vie et logement
Acheter à Aix-Les-Bains, c'est opter pour une ville d'eaux animée, entre lac et montagnes. Avec 32 406 habitants, la commune offre tous les services d'une ville moyenne dans un cadre exceptionnel. Le marché immobilier, dynamique avec 772 ventes annuelles, présente des prix élevés (4 589 €/m²) mais stables. Il faut compter 9,2 années de revenus médians locaux pour acquérir un appartement type.
Tout savoir pour acheter et vivre à Aix-les-BainsInvestir à Aix-les-Bains : passer à l'action
Les chiffres dessinent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Le contexte aixois, entre résidences de prestige et logements anciens, nécessite une expertise fine du terrain pour identifier les opportunités viables.
Les données DVF 2024 révèlent un marché complexe. Voici comment l'interpréter pour votre patrimoine.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Aix-les-Bains grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 772 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aix-les-Bains
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aix-les-Bains ?
En 2024, le prix médian global est de 4 589 €/m². Pour un appartement type de 49 m², cela représente un investissement d'environ 221 676 €. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, s'établit quant à lui à 6 379 €/m².
Le marché est-il en baisse à Aix-les-Bains ?
Après une forte hausse entre 2020 et 2023, les prix ont connu une très légère correction de -0,7 % en 2024. Cette stagnation pourrait signaler un marché arrivé à maturité, offrant des opportunités de négociation sur certains biens.
Est-ce une bonne ville pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative est élevée (IOL 6,3/10) grâce à une demande soutenue. Le rendement brut est d'environ 3,9 % pour les appartements, mais il faut viser une stratégie mixte (annuel/saisonnier) pour optimiser la rentabilité nette, estimée à 2,4 %.
Aix-les-Bains est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au mètre carré est significativement plus élevé que des villes comme Bourgoin-Jallieu (-38 %) ou Échirolles (-28 %). En revanche, il est quasiment identique à celui d'Annemasse, soulignant son positionnement de pôle attractif.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre le risque sismique moyen et la présence de radon, une partie du territoire est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi). Par ailleurs, 8,6 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques), engageant des travaux de rénovation énergétique obligatoires.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à des voisines comme Bourgoin-Jallieu (-38 %) ou Échirolles (-28 %), Aix-les-Bains capitalise sur son statut de ville thermale et lacustre pour justifier son premium, mais l'écart de valorisation face à Annemasse (prix équivalent) questionne sur la marge de plus-value immédiate.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aix-les-Bains.
Communes limitrophes d'Aix-les-Bains
Aix-les-Bains est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Aix-les-Bains dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 4 206 €/m² observés en 2026.
Sur 2021-2025, le prix médian d'Aix-les-Bains progresse de +8,2 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 3 664 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,5 % — un retournement à surveiller.
Le marché est principalement collectif: 85,7 % des ventes portent sur des appartements, à 4 147 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Aix-les-Bains, un logement de 90 m² (407 070 €) représente 16,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,8 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 15,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Construction neuve active à Aix-les-Bains: l'équivalent de 405 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Aix-les-Bains s'interprète dans un contexte plus large — Aix-les-Bains est dans le maillage montagnard savoyard, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 281 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.