Acheter à Amiens, c'est opter pour une grande ville au patrimoine exceptionnel, marquée par sa cathédrale classée à l'UNESCO et ses hortillonnages. Le marché immobilier y est accessible avec un prix médian de 2 744 €/m², soit près de 40 % moins cher qu'à Rouen. La ville, jeune (âge médian 34 ans) et bien équipée (4 704 équipements), offre un cadre de vie complet mais présente aussi des défis, comme un taux de chômage supérieur à la moyenne.
Carte du marché immobilier à Amiens
Amiens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Amiens
78 576 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 26 198 maisons et 51 597 appartements à à Amiens.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (33,7 %) et appartements, avec une forte proportion de locataires (près de 70 % des résidences principales). Seulement 30,8 % de propriétaires occupants indiquent un marché dynamique locatif, mais aussi un pouvoir d'achat local modéré. Le taux de vacance à 9,4 % et le faible pourcentage de résidences secondaires (2,8 %) suggèrent un marché orienté vers la location de longue durée, avec une stabilité relative pour les investisseurs.
Évolution démographique à Amiens
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Amiens
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Amiens
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 28,0 %
- Retraités 20,1 %
- Employés 16,1 %
- Professions intermédiaires 13,7 %
- Ouvriers 10,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Amiens
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Amiens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 67 818 logements).
- Avant 1919 7,1 % 4 823 logts
- 1919-1945 12,8 % 8 671 logts
- 1946-1970 28,6 % 19 423 logts
- 1971-1990 24,7 % 16 763 logts
- 1991-2005 13,1 % 8 893 logts
- 2006-2019 13,6 % 9 245 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Amiens
4 704 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Amiens
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Amiens
Pour une maison de 80 m² à Amiens, comptez environ 186 480 € (au prix médian de 2331 €/m²). Avec le revenu médian local de 19 650 €, ce bien représente l'équivalent de 9,5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (18 650 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 950 € par mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Amiens
- Oublier de vérifier le DPE, même si les passoires sont rares (6,8 %).
- Ne pas consulter le PPRI inondation de la vallée de la Somme.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (19 650 €).
- Négliger les charges de copropriété dans les immeubles anciens du centre.
Le saviez-vous ?
- Amiens possède 65 monuments historiques protégés, dont sa cathédrale.
- La ville compte 158 établissements scolaires, un atout familial.
- Le taux de chômage local est de 19 %, supérieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Amiens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 48 101 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Amiens: classe C en tête, 6,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante (198 kWh/m²/an) place Amiens dans une position favorable. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Le risque de dépréciation réglementaire pour les logements les moins performants est donc contenu. Pour un acheteur, cela signifie que la majorité du parc est « louable » sans travaux majeurs immédiats, et que la valorisation des biens rénovés (DPE A/B) sera moins spectaculaire qu'ailleurs.
Risques naturels et géorisques à Amiens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI pour la vallée de la Somme actif depuis 2012. La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Pour un acheteur, consulter le plan de prévention est impératif, surtout pour les quartiers proches de la rivière. Cela peut impacter l'assurabilité et le coût des assurances. En dehors de ces zones délimitées, le risque est globalement limité.
Cadre de vie à Amiens
Amiens bénéficie d'un climat tempéré (11,1°C de moyenne) et de précipitations modérées (644 mm/an). La ville est plate (altitude 47 m), propice aux déplacements à vélo. Son accessibilité est un atout majeur : gare TGV à 1,2 km pour Paris en 1h10, aéroport de Beauvais à 51 km. Les services sont très complets avec 1 734 services et 1 517 établissements de santé. Le parc logement est majoritairement de classe énergétique C (198 kWh/m²/an), indiquant une performance moyenne. En revanche, la ville est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) dans la vallée de la Somme.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 37 m², il faut compter environ 121 000 € (3 261 €/m²). Une maison de 79 m² représente un investissement médian de 184 000 €. Les transactions sont relativement fluides avec 2 001 ventes sur l'année, et un marché équilibré. Les délais de vente peuvent s'allonger pour les biens mal mis en valeur ou énergivores. Le revenu médian local étant de 19 650 €, l'accession à la propriété demande un effort important : 9,4 années de revenus pour une maison type.
À qui s'adresse Amiens ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix accessibles et une vie culturelle animée. Les familles y trouvent un réseau scolaire dense (158 établissements) et un parc de maisons (33,7 % du total). Les investisseurs ciblent la clientèle étudiante. Les retraités (20,7 % de la population) apprécient le cadre patrimonial et les services de santé. La faible part de résidences secondaires en fait un marché essentiellement tourné vers la résidence principale.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très compétitifs pour une préfecture (2 744 €/m²).
- Accès TGV direct à Paris (gare à 1,2 km) et réseau de transports local.
- Cadre patrimonial exceptionnel avec 65 monuments historiques.
- Ville jeune (âge médian 34 ans) et bien équipée (4 704 équipements).
- Parc logement plutôt performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19%), impactant le pouvoir d'achat local.
- Risque d'inondation dans certains secteurs (PPRI vallée de la Somme).
- Part de logements vacants non négligeable (9,4%), indiquant des poches de fragilité.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Amiens est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Amiens
- Climat tempéré : 11,1 °C de moyenne et 644 mm de pluie par an.
- Parc de logements jeune : 13,6 % construits après 2006.
- Risque inondation principal, régi par un PPRI vallée de la Somme.
- Ville jeune : âge médian de 34 ans et 45,2 % de moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Amiens
Quel budget prévoir pour acheter à Amiens ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 121 000 € (37 m²) et 184 000 € pour une maison (79 m²). Le prix au m² varie de 2 086 à 4 444 € selon la localisation et la typologie.
Amiens est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 158 établissements scolaires, 33,7 % de maisons dans le parc et de nombreux équipements de sport et loisirs (309). La démographie jeune (45,2 % de moins de 30 ans) en fait un environnement dynamique.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Amiens ?
Les atouts sont son accessibilité TGV, son patrimoine et son coût immobilier modéré. Les points de vigilance concernent le taux de chômage (19 %) et les risques d'inondation dans certains quartiers, encadrés par un PPRI.
Vous envisagez d'acheter à Amiens ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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