4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Denis
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Saint-Denis en chiffres
Faut-il investir à Saint-Denis en 2026 ?
Première ville de Seine-Saint-Denis par sa population, Saint-Denis combine une densité record, un patrimoine historique et une situation de hub multimodal avec la gare TGV à moins de 7 km. Cette dynamique contraste avec une fragilité économique marquée (taux de chômage à 18,6 %) et un parc immobilier ancien. L'analyse des transactions 2024 permet de trancher sur l'opportunité d'investissement.
Correction de -6,3 % en 2024 et un rendement brut de 6 % : Saint-Denis présente un profil locatif solide malgré une accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif à moyen terme et d'accepter un risque modéré sur un marché en correction.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Démographie dynamique (+8,2 % en 10 ans)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée potentiel
- ⚠ Solvabilité locale limitée, marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de chômage élevé, fragilité économique sous-jacente
- ⚠ Parc ancien, attention aux passoires énergétiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Saint-Denis affiche un prix médian supérieur de 16 % à la médiane nationale estimée.
- Dans le département, son prix au mètre carré dépasse la médiane de Seine-Saint-Denis, mais l'accessibilité y est nettement plus faible.
- Son rendement locatif brut de 6 % surpasse celui des grandes métropoles régionales comme Tours ou Reims.
Analyse du marché immobilier à Saint-Denis
Le marché immobilier de Saint-Denis affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Denis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et liquide, avec une demande solide pour les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et liquide, avec une demande solide pour les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et une forte proportion de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et une forte proportion de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée (4,8/10) : le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée (4,8/10) : le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4176,5 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 77/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12423,1 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 21,8 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 35,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 76,4 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 79/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4176,5 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 66/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 79/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12423,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Denis : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Denis, c'est opter pour une ville dense et vibrante, au patrimoine historique exceptionnel avec sa basilique classée, mais aussi confrontée à des défis sociaux-économiques. Le marché, en correction (-6,3 %), permet désormais d'accéder à un appartement type avec 10,8 années de revenu médian local. Cette ville de contrastes, jeune et bien reliée à Paris, séduit certains profils d'acheteurs tout en en rebutant d'autres.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-DenisInvestir à Saint-Denis : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs de Saint-Denis et peut vous aider à identifier la perle rare dans un marché en mutation.
Saint-Denis présente un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien, du secteur et de votre stratégie de financement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Denis grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 776 ventes récentes à Saint-Denis
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Denis
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Denis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Denis ?
En 2024, le prix médian est de 4 176 €/m², mais le prix moyen s'élève à 7 150 €/m², reflétant un marché très segmenté. Pour un appartement type de 43 m², il faut compter environ 180 000 €.
Saint-Denis est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Oui, pour le rendement brut (6 % pour les appartements). La demande locative est soutenue par une population jeune et une forte proportion de locataires. Il faut toutefois intégrer une taxe foncière élevée et un parc ancien.
Les prix baissent-ils à Saint-Denis ?
Oui, les données DVF montrent une baisse de 6,3 % du prix médian entre 2023 et 2024, après un pic en 2022. Cette correction suit le cycle national et offre des opportunités de négociation.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Saint-Denis ?
Les secteurs proches de la gare Saint-Denis, de la Basilique et du Stade de France sont très prisés pour leur accessibilité et leur dynamisme. Les projets d'aménagement du Village Olympique attirent également l'attention.
Combien coûte un loyer à Saint-Denis ?
Le loyer médian pour un appartement est de 21 €/m²/mois, soit environ 900 € par mois pour un deux-pièces de 43 m². Les maisons se louent autour de 18 €/m²/mois.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Denis affiche un écart de valorisation majeur avec des capitales régionales comme Le Mans ou Amiens (-44 %), mais son rendement locatif et sa dynamique démographique offrent un effet de levier plus puissant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Denis.
Communes limitrophes de Saint-Denis
Saint-Denis est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 864 €/m², Saint-Denis se place parmi les communes chères de la Seine-Saint-Denis, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Saint-Denis diminue de -10,8 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 4 295 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,4 % — un retournement à surveiller.
L'appartement domine nettement le marché de Saint-Denis (86,1 % des ventes), avec un prix médian de 3 925 €/m². Un bien type de 77 m² revient à environ 248 864 €, soit 15,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,0 € (appartements) et 18,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Saint-Denis: 2 426 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 485 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Denis est une commune de la petite couronne parisienne. Saint-Denis est en plaine, à 34 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).