4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montreuil
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Faut-il investir à Montreuil en 2026 ?
Deuxième commune la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, Montreuil joue un rôle de ville-porte de l'Est parisien. Son marché immobilier, longtemps dynamique, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité ou un signal d'alarme pour 2026 ?
Avec une correction de 10,1 % sur un an, le marché de Montreuil présente un point d'entrée revu à la baisse mais dans un territoire sous forte pression immobilière.
Verdict
➤ Investir suppose une vision long terme pour amortir la correction et miser sur la réattractivité de cette porte de Paris.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (8/10)
- ✓ Correction récente de -10,1 %
- ✓ Rendement brut correct autour de 4,6 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
- ⚠ Taux de chômage local élevé (15,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 113 €/m², Montreuil dépasse de plus de 50 % le prix médian national.
- Son prix au mètre carré se situe dans le haut du panier de la Seine-Saint-Denis.
- Son rendement locatif dépasse celui de nombreuses grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Montreuil
Le marché immobilier de Montreuil affiche une pression notable (IPI 8,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montreuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6117,2 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 29/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12437,1 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,9 — Percentile dept : 42/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,0 — Percentile dept : 50/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 58/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 29/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6117,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12437,1 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montreuil : cadre de vie et logement
Avec près de 112 000 habitants et une densité élevée (12 437 hab/km²), Montreuil est une ville jeune, dense et animée de la proche banlieue parisienne. Son marché immobilier, en correction (-10,1 %), offre une porte d'entrée relative vers l'Île-de-France. Acheter ici, c'est opter pour un mode de vie urbain, bien doté en services (4 654 équipements recensés), mais aussi accepter les contraintes d'une grande ville populaire. Le prix médian de 6 113 €/m² cache en réalité des réalités très différentes d'un quartier à l'autre.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontreuilInvestir à Montreuil : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP donnent le tempo du marché, mais une transaction réussie dépend de la connaissance fine des quartiers et de la qualité du bâti. Un professionnel local peut identifier les biens dont la valeur résistera à la correction en cours.
Ces données posent un diagnostic, mais le bon investissement se joue au niveau de la rue et de l'état du bien.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Montreuil grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montreuil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Montreuil ?
En 2024, le prix médian des appartements à Montreuil était de 6 141 €/m², pour une surface médiane de 48 m². Un appartement type se négocie donc autour de 295 000 €.
Le marché immobilier à Montreuil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF 2024 montrent une baisse du prix médian de 10,1 % sur un an. Après un pic en 2022, les prix ont perdu 14,4 % en deux ans, marquant une correction significative.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montreuil ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,6 %.
Montreuil est-elle plus chère que ses voisines ?
Montreuil est bien plus chère que des villes de taille comparable en province (ex : -52 % vs Rouen). En Seine-Saint-Denis, son prix au m² la place dans le haut du panier, justifié par sa proximité immédiate avec Paris.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il faut privilégier les secteurs proches des futures gares du Grand Paris Express (comme la ligne 15), les copropriétés récentes et les quartiers en rénovation comme le Bas-Montreuil, où la plus-value à terme peut être plus forte.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des pôles urbains comme Rouen (-52 %) ou Caen (-38 %) est abyssal, mais cet écart se justifie par la proximité immédiate de la capitale, offrant un effet de levier géographique unique en cas de reprise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montreuil.
Communes limitrophes de Montreuil
Montreuil est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 6 102 €/m² à Montreuil en médiane, +58,2 % comparé à la moyenne départementale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Montreuil se replie de -11,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 6 107 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché à dominante collective à Montreuil: 81,4 % d'appartements dans les transactions, à 6 066 €/m² en médiane. Le bien médian (80 m² à 495 680 €) équivaut à 23,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Montreuil: 22,9 €/m²/mois pour un appartement, 23,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 459 logements autorisés au permis de construire à Montreuil — un rythme moyen de 492 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Côté contexte, Montreuil est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Montreuil est à 91 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).