Marché haut de gamme: 6 113 €/m² à Montreuil en médiane, +58,4 % comparé à la moyenne départementale. Entre 4 716 et 7 557 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Montreuil présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Sur la période 2020-2024, le m² médian de Montreuil se replie de -13,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 6 072 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -10,1 % — un retournement à surveiller.
Marché à dominante collective à Montreuil: 83,1 % d'appartements dans les transactions, à 6 141 €/m² en médiane. Le bien médian (80 m² à 480 000 €) équivaut à 22,7 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Montreuil: 22,9 €/m²/mois pour un appartement, 23,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 2 649 logements autorisés au permis de construire à Montreuil — un rythme moyen de 530 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 67 % des logements autorisés.
Côté contexte, Montreuil est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Montreuil est à 91 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montreuil
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Faut-il investir à Montreuil en 2026 ?
Deuxième commune la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, Montreuil joue un rôle de ville-porte de l'Est parisien. Son marché immobilier, longtemps dynamique, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité ou un signal d'alarme pour 2026 ?
Avec une correction de 10,1 % sur un an, le marché de Montreuil présente un point d'entrée revu à la baisse mais dans un territoire sous forte pression immobilière.
Verdict
➤ Investir suppose une vision long terme pour amortir la correction et miser sur la réattractivité de cette porte de Paris.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (8/10)
- ✓ Correction récente de -10,1 %
- ✓ Rendement brut correct autour de 4,6 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
- ⚠ Taux de chômage local élevé (15,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 113 €/m², Montreuil dépasse de plus de 50 % le prix médian national.
- Son prix au mètre carré se situe dans le haut du panier de la Seine-Saint-Denis.
- Son rendement locatif dépasse celui de nombreuses grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Montreuil
Le marché de Montreuil est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montreuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Montreuil : cadre de vie et logement
Avec près de 112 000 habitants et une densité élevée (12 437 hab/km²), Montreuil est une ville jeune, dense et animée de la proche banlieue parisienne. Son marché immobilier, en correction (-10,1 %), offre une porte d'entrée relative vers l'Île-de-France. Acheter ici, c'est opter pour un mode de vie urbain, bien doté en services (4 654 équipements recensés), mais aussi accepter les contraintes d'une grande ville populaire. Le prix médian de 6 113 €/m² cache en réalité des réalités très différentes d'un quartier à l'autre.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontreuilInvestir à Montreuil : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP donnent le tempo du marché, mais une transaction réussie dépend de la connaissance fine des quartiers et de la qualité du bâti. Un professionnel local peut identifier les biens dont la valeur résistera à la correction en cours.
Ces données posent un diagnostic, mais le bon investissement se joue au niveau de la rue et de l'état du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montreuil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Montreuil ?
En 2024, le prix médian des appartements à Montreuil était de 6 141 €/m², pour une surface médiane de 48 m². Un appartement type se négocie donc autour de 295 000 €.
Le marché immobilier à Montreuil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF 2024 montrent une baisse du prix médian de 10,1 % sur un an. Après un pic en 2022, les prix ont perdu 14,4 % en deux ans, marquant une correction significative.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montreuil ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,6 %.
Montreuil est-elle plus chère que ses voisines ?
Montreuil est bien plus chère que des villes de taille comparable en province (ex : -52 % vs Rouen). En Seine-Saint-Denis, son prix au m² la place dans le haut du panier, justifié par sa proximité immédiate avec Paris.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il faut privilégier les secteurs proches des futures gares du Grand Paris Express (comme la ligne 15), les copropriétés récentes et les quartiers en rénovation comme le Bas-Montreuil, où la plus-value à terme peut être plus forte.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des pôles urbains comme Rouen (-52 %) ou Caen (-38 %) est abyssal, mais cet écart se justifie par la proximité immédiate de la capitale, offrant un effet de levier géographique unique en cas de reprise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montreuil.
Communes limitrophes de Montreuil
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