5 256 €/m². C'est le prix médian global des transactions immobilières enregistrées à Annecy en 2024, selon les données DVF/DGFiP. En recul de 1,4 % sur un an, le marché de la grande ville alpine affiche une légère correction, mais reste à un niveau très élevé. Cette page décrypte les valeurs par typologie, la tension et le profil des acheteurs pour vous aider à vous positionner.
Comment se porte le marché immobilier à Annecy
Le marché annécien enregistre 1 705 transactions sur l'année, dominé à 90 % par la vente d'appartements. Leur prix médian atteint 5 132 €/m² pour 64 m² de surface médiane. Les maisons, plus rares (175 ventes), se négocient à 6 418 €/m² (106 m² médians). La fourchette interquartile (4 235 – 6 496 €/m²) montre une dispersion importante des valeurs. À titre de comparaison, Annecy est plus chère que Grenoble (3 656 €/m²) et se rapproche d'Aix-en-Provence (6 587 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -1,4 % sur un an, après une période de forte hausse. Cette stabilisation, voire légère baisse, est typique d'un marché mature qui digère des niveaux de prix élevés (5 256 €/m²). Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, dans un contexte de taux d'emprunt élevés. La demande reste soutenue par une démographie dynamique (+3,1 % en 5 ans) et un taux d'emploi de 72,5 %. Pour un vendeur, il s'agit d'un marché exigeant où la juste prixation est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Annecy
Le parc de logements est majoritairement composé d'appartements (87,7 %). Les propriétaires occupent 49,3 % des résidences. Les transactions reflètent cette structure : seulement 10 % des ventes concernent des maisons. Le taux de résidences secondaires (7 %) et de logements vacants (7,3 %) modère légèrement la pression. Les acheteurs sont principalement des ménages locaux ou attirés par le cadre de vie, avec un revenu médian de 26 250 €, mais l'accès à la propriété exige un effort important : 12,5 ans de revenus pour un appartement type.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une baisse des prix de 1,4 % et un volume de construction neuve en repli de 12 % sur cinq ans, le marché tend vers un équilibre. Il reste toutefois sous tension pour les biens bien situés et de bonne qualité énergétique (seulement 9,2 % de passoires). La vente peut être rapide en centre-ville, près de la gare TGV ou du lac, mais demande plus de patience pour les biens énergivores ou excentrés. Globalement, c'est un marché qui profite encore aux vendeurs pour les produits attractifs.
Dernières ventes enregistrées à Annecy
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Annecy
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Annecy
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Annecy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Annecy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
4 141 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, soit un rythme conséquent pour une ville de 16 km². Cette offre neuve répond à une pression démographique forte, mais la tendance est à la baisse (-12 % sur la période). Cela suggère un marché qui se normalise après un pic de construction, limitant les risques de sur-offre à court terme. Les 500 logements autorisés en 2024 continuent d'alimenter un segment de marché spécifique, souvent hors de portée des primo-accédants, mais contribuant à moderniser le parc.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché annécien suit un rythme saisonnier marqué. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À éviter pour une mise en vente : la période de fin d'année et les mois d'hiver, où l'activité ralentit. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et davantage de marges de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi influencer les décisions des vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Annecy dispose de 26 monuments historiques protégés.
- La commune compte 7,0% de résidences secondaires seulement.
- Le taux de chômage local est de 8,9%, le plus bas du département.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Annecy
- Prix médian au m² à 5 256 € (DVF 2024).
- Écart important entre maison (6 418 €/m²) et appartement (5 132 €/m²).
- Correction des prix de -1,4 % sur un an.
- Revenu médian local de 26 250 €, le plus haut du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Annecy
Quel est le prix au m² d'un appartement à Annecy ?
Le prix médian d'un appartement à Annecy est de 5 132 €/m², selon les données DVF 2024. La surface médiane vendue est de 64 m², ce qui représente un investissement d'environ 328 000 €.
Le marché immobilier à Annecy est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 1,4 % sur un an. Cette correction modeste suit la tendance nationale et intervient après des années de forte hausse, notamment sur les appartements.
Combien coûte une maison à Annecy ?
Une maison se vend en médiane 6 418 €/m² à Annecy. Pour une surface typique de 106 m², le budget médian avoisine les 680 000 €. Ces biens représentent seulement 10 % des transactions.
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