01 Le parc de logements
Le parc comprend 75 914 logements dont 65 035 résidences principales, 5 344 résidences secondaires et 5 535 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 65 035 | 85,7 % |
| Résidences secondaires | 5 344 | 7,0 % |
| Logements vacants | 5 535 | 7,3 % |
Sur les 75 914 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 839 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 2 104 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 15 953 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 20 148 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 10 658 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 12 949 | 20,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 159 | 9,5 % |
| 2 pièces | 13 314 | 20,5 % |
| 3 pièces | 18 710 | 28,8 % |
| 4 pièces | 15 141 | 23,3 % |
| 5 pièces ou plus | 11 711 | 18,0 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 18 %, les T1-T2 30 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 63 537 | 68 901 | 75 914 |
| Rés. principales | 56 908 | 60 880 | 65 035 |
| Rés. secondaires | 2 723 | 3 625 | 5 344 |
| Vacants | 3 906 | 4 396 | 5 535 |
Pour référence, Aix-en-Provence (268 km) affiche 33,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 32 091 | 49,3 % |
| Locataires (privé) | 20 945 | 32,2 % |
| Locataires HLM | 10 749 | 16,5 % |
| Logés gratuitement | 1 251 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 49,3 % de propriétaires, 48,7 % de locataires, dont 17 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 41 813 | 64,3 % |
| Fioul | 3 045 | 4,7 % |
| Électricité | 16 889 | 26,0 % |
| Gaz bouteille | 449 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 2 840 | 4,4 % |
Le gaz de ville équipe 64 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 716 |
| 2 à 4 ans | 16 162 |
| 5 à 9 ans | 12 132 |
| 10 ans ou plus | 27 025 |
| Total ménages | 65 035 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 358 |
| Sous-occupation modérée | 17 778 |
| Sous-occupation accentuée | 10 630 |
| Suroccupation modérée | 8 203 |
| Suroccupation accentuée | 532 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 599 | 17,8 % |
| 1 voiture | 35 141 | 54,0 % |
| 2 voitures ou plus | 18 295 | 28,1 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 28 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 64,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 26 782 | 24 334 | 723 | 1 725 |
| 1975 | 35 485 | 32 574 | 951 | 1 960 |
| 1982 | 41 921 | 37 789 | 1 722 | 2 410 |
| 1990 | 47 255 | 43 131 | 2 265 | 1 859 |
| 1999 | 55 111 | 49 776 | 2 454 | 2 881 |
| 2006 | 59 193 | 54 058 | 2 165 | 2 970 |
| 2011 | 63 537 | 56 908 | 2 723 | 3 906 |
| 2016 | 68 901 | 60 880 | 3 625 | 4 396 |
| 2022 | 75 914 | 65 035 | 5 344 | 5 535 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 26 782 à 75 914 logements, soit +183 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 5 406 | 5 623 | 5 399 | 5 797 | 6 333 | 2 809 |
| Dont vacants > 2 ans | 560 | 585 | 562 | 542 | 729 | 1 045 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 127 | 0,4 % |
| Classe B | 637 | 1,8 % |
| Classe C | 12 246 | 35,1 % |
| Classe D | 12 093 | 34,7 % |
| Classe E | 6 500 | 18,6 % |
| Classe F | 2 161 | 6,2 % |
| Classe G | 1 106 | 3,2 % |
Distribution DPE sur 34 870 diagnostics: la majorité se situe en classe C (35 %), avec 37 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 976 | 5,7 % |
| Classe B | 6 892 | 19,8 % |
| Classe C | 13 320 | 38,2 % |
| Classe D | 7 047 | 20,2 % |
| Classe E | 3 773 | 10,8 % |
| Classe F | 1 357 | 3,9 % |
| Classe G | 505 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 38 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 224 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 287 kWh/m²/an, contre 103 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 184 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 83 |
| Classe B | 57 | 580 |
| Classe C | 246 | 12 000 |
| Classe D | 453 | 11 640 |
| Classe E | 355 | 6 145 |
| Classe F | 164 | 1 997 |
| Classe G | 212 | 894 |
Côté maisons, la dominante est D (260 kWh/m²/an); côté appartements, C (208).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 610 |
| T2 | 3 107 |
| T3 | 4 622 |
| T4 | 3 230 |
| T5+ | 851 |
Faut-il investir à Annecy en 2026 ?
Annecy, capitale de la Haute-Savoie, cumule les atouts : cadre lacustre unique, bassin d'emploi dynamique (taux d'emploi de 72,5 %) et desserte TGV. Cette attractivité se paie au prix fort, plaçant son marché immobilier parmi les plus chers de France. Investir ici en 2026 nécessite de comprendre les mécanismes d'un territoire sous tension.
Première ville de Haute-Savoie, Annecy affiche un écart de prix de +25 % par rapport à Grenoble, révélant une attractivité qui transcende les frontières départementales.
Verdict
➤ Miser sur Annecy exige un capital conséquent et une vision long terme, réservé aux investisseurs solides qui parient sur la rareté de son cadre.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Parc locatif tendu avec faible vacance
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département
- ⚠ Effort financier record pour les locaux
- ⚠ Rendement net rogné par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 5 256 €/m², Annecy dépasse de 41 % à 118 % les prix de Nîmes, Besançon ou Clermont-Ferrand.
- Elle se positionne au sommet du département, affichant le revenu médian le plus élevé et l'accessibilité la plus faible.
- Son prix médian reste inférieur de 20 % à celui d'Aix-en-Provence, pour un cadre de vie alpin comparable.
Analyse du marché immobilier à Annecy
Le marché immobilier d'Annecy affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Annecy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est tendu et concurrentiel, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est tendu et concurrentiel, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité extrêmement faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité extrêmement faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative est présente mais le rendement net est limité par les prix d'acquisition et les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative est présente mais le rendement net est limité par les prix d'acquisition et les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (3,2/10) : le marché est principalement porté par la résidence principale, limitant les opportunités en saisonnier pur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (3,2/10) : le marché est principalement porté par la résidence principale, limitant les opportunités en saisonnier pur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5264,0 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 84/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 36/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8257,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,3 — Percentile dept : 21/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 36/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5264,0 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8257,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Annecy : opportunités et risques
Investir à Annecy en 2026 relève moins de la recherche de rendement que de la conviction d'une valeur-refuge alpine. Le rendement brut des appartements (4,8 %) est honorable, mais il est sévèrement rogné par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (36,01 %) et par un prix d'acquisition prohibitif. Le rendement net estimé à 3 % s'apparente davantage à une couverture de l'inflation qu'à une véritable rentabilité.
La stratégie la plus pertinente semble être l'acquisition d'un appartement bien placé, idéalement rénové (classe C dominante du parc), pour le louer en annuel à une clientèle d'actifs ou de cadres. Le taux de vacance faible (7,3 %) et la demande locative soutenue par un bassin d'emploi robuste (17 697 entreprises) offrent une certaine sécurité. Toutefois, avec seulement 7 % de résidences secondaires, l'opportunité en location saisonnière est limitée, confirmée par un IPTI bas (3,2/10).
Attention au risque réglementaire : les 74 PPR (Plans de Prévention des Risques) actifs sur la commune et ses alentours imposent une vigilance extrême sur la localisation. Un bien en zone inondable ou à risque verra son assurance alourdie et sa revente compliquée. L'investisseur doit donc allier une solide capacité financière à une expertise locale pointue pour naviguer dans ce marché exigeant.
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Données du marché immobilier à Annecy
DVF, loyers, permis, analyse expert5 256 €/m². Ce prix médian, stable sur un an, cristallise le paradoxe annécien : une correction conjoncturelle (-1,4 %) n'altère en rien une cherté structurelle. Selon les données DVF 2024, la fourchette centrale des prix s'étire de 4 235 à 6 496 €/m², trahissant une forte dispersion entre l'ancien ordinaire et le neuf ou rénové de qualité.
Cette dispersion se lit aussi dans la typologie : l'écart entre le m² en maison (6 021 €) et en appartement (5 161 €) dépasse les 1 280 €. Un fossé qui souligne la valorisation extrême du pavillonnaire, rare dans une commune où les maisons ne constituent que 12,3 % du parc. L'attractivité du cadre de vie, confirmée par un IAT de 7/10, agit comme un aimant continu pour les ménages aisés, maintenant la pression à la hausse sur ce segment.
Néanmoins, le ralentissement du volume des transactions (-10 % en un an) et la baisse des permis de construire indiquent un essoufflement. Le marché, autrefois porté par une dynamique effrénée, entre dans une phase de consolidation où la qualité du bien et son adéquation aux nouvelles normes (seulement 9,2 % de passoires) deviennent des critères décisifs de valorisation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Annecy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
En cinq ans, le prix médian à Annecy a progressé de 14,6 %, passant de 4 587 €/m² en 2020 à 5 256 €/m² en 2024. La hausse a été particulièrement marquée entre 2020 et 2023 (+16,2 %), avant une légère correction de -1,4 % sur l'année écoulée. Cette baisse récente, la première depuis 2019, pourrait signaler un plafonnement après des années de forte appréciation. Les maisons, avec un prix médian à 6 021 €/m², ont moins corrigé que les appartements (5 161 €/m²), confirmant la résistance de l'immobilier familial de standing. Comparé aux autres grandes villes de région, l'écart de prix avec Grenoble ou Clermont-Ferrand reste colossal, soulignant la prime unique attachée au cadre annécien.
Évolution du marché immobilier d'Annecy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 823 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 214 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort d'acquisition à Annecy est considérable. Pour une maison type de 106 m² au prix médian, l'investissement s'élève à 680 308 €. Avec un loyer médian de 18,7 €/m², le rendement brut plafonne à 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 36,01 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,2 %, à peine supérieur à un livret A. Pour un primo-accédant au revenu médian local (26 250 €), acheter cette maison nécessiterait d'épargner l'intégralité de ses revenus pendant près de 26 ans. Ce calcul illustre le décrochage complet entre le marché et la solvabilité des ménages locaux.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché annécien a enregistré 1 823 transactions en 2024, un volume en baisse de 10 % par rapport à 2023, reflétant le ralentissement national. La très grande majorité des ventes (90 %) concerne des appartements, logique dans une commune dense où les maisons individuelles ne représentent que 12,3 % du parc. Le prix moyen (6 255 €/m²) dépasse significativement le prix médian, signe de la présence de biens de très haut standing qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché reste liquide mais devient sélectif : les biens bien positionnés (proche du lac, des gares, rénovés) trouvent preneur, les autres stagnent.
Répartition des ventes
10,3 % de maisons et 89,7 % d'appartements parmi les 1 823 transactions enregistrées.
Sur 1 823 transactions enregistrées, 10,3 % portent sur des maisons (6 021 €/m²) et 89,7 % sur des appartements (5 161 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 823 | 188 | 1 635 |
| Prix médian/m² | 5 214 € | 6 021 € | 5 161 € |
| Prix moyen/m² | 5 587 € | ||
| Surface médiane | – | 109 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 247 | 4 792 € |
| 2022 | 2 173 | 5 180 € |
| 2023 | 1 800 | 5 264 € |
| 2024 | 1 622 | 5 165 € |
| 2025 | 1 823 | 5 214 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve reste active à Annecy avec 4 141 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit un rythme annuel d'environ 830 unités. Cependant, la tendance est au ralentissement : les autorisations de 2024 (500 logements) marquent un recul de 12 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette modération de l'offre neuve, dans un contexte de forte pression démographique (+3,1 % en 5 ans), contribue à maintenir la tension sur le parc existant. L'urbanisation se densifie, avec une part croissante d'appartements, répondant à une demande locative portée par les actifs et les étudiants.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 20 546 logements ont été autorisés et 15 108 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 74 %.
Vacance longue durée à Annecy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Annecy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Annecy: 4 508 logements autorisés sur 5 ans, 1 170 pour la dernière année (-13 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Annecy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Annecy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est un indicateur avant frais. À Annecy, le net s'établit environ 1,8 point en dessous du brut pour un appartement, à 3,0 %. Cette décote inclut la taxe foncière (36,01 % de la valeur locative cadastrale), les charges de copropriété, les frais de gestion locative et une provision pour travaux. L'état énergétique du parc, avec 9,2 % de passoires, implique aussi des rénovations à anticiper. Une vacance de 7,3 % et des loyers parfois encadrés dans le parc social (20 % du total) pèsent également sur la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Annecy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 870 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Annecy: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique moyenne du parc est plutôt bonne (classe C, 209 kWh/m²/an), avec seulement 9,2 % de logements classés F ou G. Ce taux de passoires thermiques, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque de dépréciation brutale à court terme. Cependant, la loi Climat et Résilience impose l'interdiction de location des passoires dès 2025 pour les plus énergivores (G), puis 2028 (F). Pour un investisseur ou un acquéreur, vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation coûteux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les studios et T2, très recherchés par les étudiants et jeunes actifs. Le neuf (20,3 % du parc construit après 2006) est apprécié pour sa performance énergétique, un atout face à la réglementation. Les maisons, plus rares, peuvent intéresser les familles mais offrent un rendement brut plus faible (3,5 %). Attention au parc ancien : 9,2 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), impliquant des travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Annecy ?
Le centre-ville historique et les quartiers proches du lac et de la gare TGV concentrent la demande la plus forte et les loyers les plus élevés. La périphérie (Seynod, Annecy-le-Vieux) offre des prix d'acquisition parfois plus accessibles pour un rendement potentiellement plus élevé, mais avec une clientèle différente (plus familiale). Surveillez les zones en développement près des axes de transport en commun. La présence de 74 PPR (risques naturels) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Calculateur de rendement à Annecy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Annecy
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La saisonnalité touristique peut l'accentuer hors saison. La dépendance à un seul marché (étudiants, saisonniers) est à éviter. La taxe foncière, à 36,01 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, la réglementation thermique (loi Climat) impose la rénovation des passoires d'ici 2028. Avec 33430 diagnostics DPE réalisés, l'état énergétique du bien est un critère financier majeur.
Cas pratique : un investissement type à Annecy
Pour un appartement de 60 m² typique à Annecy, le prix d'achat médian s'élève à environ 307 920 €. Il peut générer un loyer mensuel brut de 1 224 € (20,4 €/m²), soit un rendement brut de 4,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe aux alentours de 3,0 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, l'effort mensuel résiduel serait légèrement positif, sous réserve d'un apport initial conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Annecy
- Négliger la taxe foncière, élevée à 36,01 %.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché réel.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans viser la clientèle étudiante ou active, principales cibles.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché annécien suit un rythme saisonnier marqué. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À éviter pour une mise en vente : la période de fin d'année et les mois d'hiver, où l'activité ralentit. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et davantage de marges de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi influencer les décisions des vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Annecy dispose de 26 monuments historiques protégés.
- La commune compte 7,0% de résidences secondaires seulement.
- Le taux de chômage local est de 8,9%, le plus bas du département.
S'installer à Annecy : cadre de vie et logement
S'installer à Annecy, c'est opter pour un équilibre rare entre dynamisme urbain et nature préservée. La ville-centre, ceinturée par le lac et les montagnes, offre une densité de services exceptionnelle avec plus de 6 600 équipements, des commerces aux loisirs. La présence d'une gare TGV en plein cœur et d'un aéroport à moins de 4 km connecte la ville à Paris et à l'Europe, en faisant un lieu de vie privilégié pour les télétravailleurs et les cadres mobiles.
Ce cadre idyllique a un coût, qui se répercute sur le quotidien. Le profil démographique, avec un âge médian de 40,6 ans et une part des 60 ans et plus supérieure à 25 %, indique une population établie et aisée, mais peut-être moins de mixité générationnelle. La pression touristique, bien réelle, reste contenue par un parc dédié limité (54 hébergements), préservant le caractère résidentiel des quartiers hors hypercentre.
Carte du marché immobilier à Annecy
Annecy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Annecy
Le climat annécien, avec une température moyenne de 11,3°C et 1217 mm de précipitations annuelles, est de type montagnard atténué par la présence du lac. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés agréables. Ce profil séduit une population active et sportive, attirée par les activités nautiques et alpines. L'altitude de 554 m garantit un air vif et des paysages dégagés, mais peut impliquer des coûts de chauffage légèrement supérieurs. C'est un cadre idéal pour qui recherche les quatre saisons marquées sans excès.
À qui s'adresse Annecy ?
La ville s'adresse principalement aux ménages aisés, aux cadres travaillant dans le bassin d'emploi dynamique (taux d'emploi 72,5 %), et aux retraités en quête de cadre agréable. Les primo-accédants sans apport important seront écartés par le niveau des prix. Les amateurs de sports de montagne et de nature y trouveront leur bonheur. L'âge médian de 40,6 ans reflète une population active et établie.
Avantages et limites à Annecy
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre lac et montagnes.
- Très bon niveau d'équipements et de services (6 603 au total).
- Excellente accessibilité avec gare TGV et aéroport à proximité.
- Dynamisme économique avec 17 697 entreprises et création d'emplois.
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Prix de l'immobilier très élevés, parmi les plus hauts de province.
- Densité urbaine forte et pression démographique (+3,1 % en 5 ans).
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, radon, sismicité).
Composition du parc immobilier à Annecy
75 914 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 87,7 % d'appartements, 12,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 75 914 logements à Annecy est très majoritairement composé d'appartements (87,7 %), reflet d'une densité urbaine élevée. La part des maisons individuelles (12,3 %) est donc convoitée. Un taux de propriétaires de 49,3 %, supérieur à la moyenne des grandes villes, et seulement 7,0 % de résidences secondaires indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Le taux de logements vacants (7,3 %) est modéré, signe d'une tension locative persistante malgré une construction neuve soutenue.
Ancienneté du parc à Annecy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 63 652 logements).
- Avant 1919 2,9 % 1 839 logts
- 1919-1945 3,3 % 2 104 logts
- 1946-1970 25,1 % 15 953 logts
- 1971-1990 31,7 % 20 148 logts
- 1991-2005 16,7 % 10 658 logts
- 2006-2019 20,3 % 12 949 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Annecy
6 603 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Annecy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Annecy est soumise à une sismicité moyenne et un aléa radon moyen. La commune compte 74 Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, principalement pour les risques d'inondation et de mouvements de terrain autour du lac et des torrents. Ces contraintes, cartographiées précisément, peuvent impacter la constructibilité ou imposer des normes spécifiques (assurance, travaux de renforcement). 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Consulter le porter-à-connaissance en mairie est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Annecy
Acquérir une maison médiane de 106 m² à Annecy représente un investissement de 680 308 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 26 années du revenu médian local (26 250 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'approcherait de 3§300 €, un niveau qui nécessite un revenu du foyer conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Annecy
- Omettre de consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Ne pas vérifier le DPE et les futurs travaux obligatoires.
- Acheter sans considérer la saisonnalité forte du tourisme lacustre.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
Points clés à retenir à Annecy
- Prix médian au m² à 5 256 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif de 4,8 % pour les appartements.
- Climat montagnard tempéré, moyenne de 11,3°C.
- Marché stable avec 49,3 % de propriétaires occupants.
- Écart important entre maison (6 021 €/m²) et appartement (5 161 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 36,01 %.
- Parc immobilier composé à 87,7 % d'appartements.
- Facteurs clés de valeur : vue, proximité du lac, DPE.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Annecy ?
À Annecy, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation micro-géographique : proximité du lac, des écoles (98 établissements), de la gare TGV (0,6 km) ou du centre historique (26 monuments). L'exposition et la vue constituent des primes substantielles. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une décote attendue pour les passoires. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et la qualité des parties communes sont déterminants. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation sont valorisées. Un bien bien situé mais nécessitant des travaux verra sa décote limitée par le potentiel de valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Annecy
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
568 326 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute bloque la vente dans un marché qui se normalise. Une estimation trop basse vous prive d'une partie de votre capital. À Annecy, où l'écart type des prix est important, se fier à une moyenne au m² est insuffisant. Il faut pondérer par l'état du bien (9,2 % de passoires se déprécient), la vue, l'étage, et la présence de travaux à prévoir. Le contexte de rénovation énergétique obligatoire et les risques naturels (PPR) peuvent impacter la valorisation et la capacité de financement des acquéreurs. Une estimation professionnelle vous donne une fourchette réaliste et négociable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques se basent sur des moyennes (5 256 €/m²) qui masquent d'importantes disparités entre les quartiers. Un expert local connaît la valeur réelle d'une vue dégagée à Annecy-le-Vieux, l'impact d'une copropriété bien gérée près du lac, ou l'attrait d'une rue commerçante à proximité des 1108 commerces recensés. Il évalue finement l'état du bien, les travaux à prévoir et les potentiels non visibles. Cette expertise permet de fixer un prix de vente juste, qui attire des acheteurs sérieux et évite une stagnation du bien sur le marché. Enfin, il maîtrise les arguments de négociation spécifiques au contexte annécien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², trop vague.
- Ne pas valoriser les atouts spécifiques (vue, calme, proximité).
- Oublier de comparer avec les ventes récentes du même îlot.
- Minimiser l'impact d'un DPE faible sur la valeur.
Investir à Annecy : passer à l'action
Entre correction conjoncturelle et rareté structurelle, le timing d'achat à Annecy est un exercice d'équilibriste. Seule une expertise de terrain, au fait des dernières négociations et des micro-secteurs, permet de saisir la bonne opportunité et d'éviter les surcotes.
Les données DVF posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité concrète dépend d'une connaissance fine des rues et des prix.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Annecy à partir des 1 705 dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Annecy
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Annecy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Annecy ?
Le prix médian d'un appartement à Annecy est de 5 161 €/m². Pour un T2 standard de 64 m², l'investissement moyen s'élève donc à environ 328 000 €, selon les données DVF 2024.
Annecy est-elle plus chère que Grenoble ?
Oui, largement. Le prix médian au mètre carré à Annecy (5 256 €) dépasse celui de Grenoble (3 656 €) de plus de 30 %. Cet écart s'explique par l'attractivité du cadre lacustre et la proximité de la Suisse.
Est-ce rentable d'investir en location à Annecy ?
Le rendement brut est de 4,8 % pour les appartements, mais le rendement net chute à environ 3 % après charges. La rentabilité est correcte mais limitée par le prix d'achat très élevé ; elle convient à un investissement de diversification long terme.
Quels sont les risques à acheter à Annecy ?
Les principaux risques sont financiers (effort d'achat très lourd) et réglementaires : la commune est couverte par 74 Plans de Prévention des Risques (inondation, mouvement de terrain), pouvant impacter l'assurabilité et la valeur des biens.
La ville d'Annecy construit-elle des logements neufs ?
Oui, mais le rythme ralentit. Environ 500 logements ont été autorisés en 2024, en baisse de 12 % par rapport aux cinq années précédentes. Cette offre neuve, souvent sous forme d'appartements, reste insuffisante face à la demande.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 30 % à Grenoble mais une attractivité et des indicateurs économiques supérieurs, Annecy offre un effet de levier territorial significatif pour un investisseur visant la rareté.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Annecy.
Communes limitrophes d'Annecy
Annecy est entourée de 17 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Annecy figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 214 €/m² en 2026, soit +105,6 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian d'Annecy progresse de +8,8 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 9 665 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché d'Annecy (89,7 % des ventes), avec un prix médian de 5 161 €/m². Rapporté au revenu médian d'Annecy, un logement de 109 m² (656 289 €) représente 25,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,4 €/m² pour un appartement et 18,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (7,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 4 508 logements autorisés et 2 585 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier d'Annecy s'interprète dans un contexte plus large — Annecy est dans le maillage montagnard savoyard, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 426 m d'altitude, dans un contexte de piémont) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).