4 angles pour comprendre le marché immobilier à Annecy
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Faut-il investir à Annecy en 2026 ?
Annecy, capitale de la Haute-Savoie, cumule les atouts : cadre lacustre unique, bassin d'emploi dynamique (taux d'emploi de 72,5 %) et desserte TGV. Cette attractivité se paie au prix fort, plaçant son marché immobilier parmi les plus chers de France. Investir ici en 2026 nécessite de comprendre les mécanismes d'un territoire sous tension.
Première ville de Haute-Savoie, Annecy affiche un écart de prix de +25 % par rapport à Grenoble, révélant une attractivité qui transcende les frontières départementales.
Verdict
➤ Miser sur Annecy exige un capital conséquent et une vision long terme, réservé aux investisseurs solides qui parient sur la rareté de son cadre.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Parc locatif tendu avec faible vacance
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département
- ⚠ Effort financier record pour les locaux
- ⚠ Rendement net rogné par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 5 256 €/m², Annecy dépasse de 41 % à 118 % les prix de Nîmes, Besançon ou Clermont-Ferrand.
- Elle se positionne au sommet du département, affichant le revenu médian le plus élevé et l'accessibilité la plus faible.
- Son prix médian reste inférieur de 20 % à celui d'Aix-en-Provence, pour un cadre de vie alpin comparable.
Analyse du marché immobilier à Annecy
Le marché immobilier d'Annecy affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Annecy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est tendu et concurrentiel, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,8/10) : le marché est tendu et concurrentiel, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité extrêmement faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité extrêmement faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative est présente mais le rendement net est limité par les prix d'acquisition et les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative est présente mais le rendement net est limité par les prix d'acquisition et les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (3,2/10) : le marché est principalement porté par la résidence principale, limitant les opportunités en saisonnier pur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (3,2/10) : le marché est principalement porté par la résidence principale, limitant les opportunités en saisonnier pur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5264,0 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 84/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 36/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8257,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,3 — Percentile dept : 21/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5264,0 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 41/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8257,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Annecy : cadre de vie et logement
Annecy séduit par son cadre de vie exceptionnel, entre lac et montagnes, et son dynamisme économique. Acheter ici suppose un budget conséquent : le prix médian global frôle les 5 300 €/m². La ville, peuplée de 132 117 habitants, combine patrimoine historique (26 monuments protégés), services complets (6 603 équipements) et une excellente connectivité (fibre à 95,5 %). Mais ce paradis a un coût et des contraintes.
Tout savoir pour acheter et vivre à AnnecyInvestir à Annecy : passer à l'action
Entre correction conjoncturelle et rareté structurelle, le timing d'achat à Annecy est un exercice d'équilibriste. Seule une expertise de terrain, au fait des dernières négociations et des micro-secteurs, permet de saisir la bonne opportunité et d'éviter les surcotes.
Les données DVF posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité concrète dépend d'une connaissance fine des rues et des prix.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Annecy à partir des 1 705 dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Annecy
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Annecy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Annecy ?
Le prix médian d'un appartement à Annecy est de 5 132 €/m². Pour un T2 standard de 64 m², l'investissement moyen s'élève donc à environ 328 000 €, selon les données DVF 2024.
Annecy est-elle plus chère que Grenoble ?
Oui, largement. Le prix médian au mètre carré à Annecy (5 256 €) dépasse celui de Grenoble (3 656 €) de plus de 30 %. Cet écart s'explique par l'attractivité du cadre lacustre et la proximité de la Suisse.
Est-ce rentable d'investir en location à Annecy ?
Le rendement brut est de 4,8 % pour les appartements, mais le rendement net chute à environ 3 % après charges. La rentabilité est correcte mais limitée par le prix d'achat très élevé ; elle convient à un investissement de diversification long terme.
Quels sont les risques à acheter à Annecy ?
Les principaux risques sont financiers (effort d'achat très lourd) et réglementaires : la commune est couverte par 74 Plans de Prévention des Risques (inondation, mouvement de terrain), pouvant impacter l'assurabilité et la valeur des biens.
La ville d'Annecy construit-elle des logements neufs ?
Oui, mais le rythme ralentit. Environ 500 logements ont été autorisés en 2024, en baisse de 12 % par rapport aux cinq années précédentes. Cette offre neuve, souvent sous forme d'appartements, reste insuffisante face à la demande.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 30 % à Grenoble mais une attractivité et des indicateurs économiques supérieurs, Annecy offre un effet de levier territorial significatif pour un investisseur visant la rareté.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Annecy.
Communes limitrophes d'Annecy
Annecy est entourée de 17 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Annecy figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 214 €/m² en 2026, soit +105,6 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian d'Annecy progresse de +8,8 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 9 665 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché d'Annecy (89,7 % des ventes), avec un prix médian de 5 161 €/m². Rapporté au revenu médian d'Annecy, un logement de 109 m² (656 289 €) représente 25,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,4 €/m² pour un appartement et 18,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (7,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 4 508 logements autorisés et 2 585 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier d'Annecy s'interprète dans un contexte plus large — Annecy est dans le maillage montagnard savoyard, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 554 m d'altitude, dans un contexte de piémont) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).