Arpajon, petite ville dense et dynamique de l'Essonne, séduit les acheteurs par son accessibilité (gare à 0,7 km) et son animation. Avec un prix médian de 3 229 €/m², elle se positionne comme une alternative plus accessible que ses voisines du plateau de Saclay. Son parc immobilier, dominé par les appartements, convient particulièrement aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant à se rapprocher de Paris sans en payer le prix.
Carte du marché immobilier à Arpajon
Arpajon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Arpajon
6 117 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (78,7 %) sur un total de 6 117 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec seulement 21,3 % de maisons, Arpajon affiche un parc majoritairement collectif, une densité logique pour une commune de 2 km². Le taux de propriétaires (41,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Seulement 2 % de résidences secondaires confirment l'attrait résidentiel permanent. Le taux de logements sociaux (24 %) assure une mixité mais peut influencer la perception de certains quartiers. La faible vacance (7,9 %) indique une demande soutenue.
Évolution démographique à Arpajon
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Arpajon
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Arpajon
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 22,4 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Employés 17,3 %
- Autres sans activité professionnelle 16,2 %
- Ouvriers 12,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Arpajon
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Arpajon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 464 logements).
- Avant 1919 5,7 % 310 logts
- 1919-1945 7,2 % 393 logts
- 1946-1970 18,0 % 982 logts
- 1971-1990 29,8 % 1 630 logts
- 1991-2005 16,2 % 883 logts
- 2006-2019 23,2 % 1 266 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Arpajon
610 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Arpajon
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Arpajon
Une maison type de 87 m² coûte environ 274 833 € à Arpajon. Cela représente 12,5 années du revenu médian local (21 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 380 €. Un budget total à bien évaluer avec les frais de notaire et les potentiels travaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Arpajon
- Omettre de consulter les PPRi inondation en vigueur.
- Acheter sans lire le DPE et son estimation de dépenses.
- Négliger l'impact d'une copropriété endettée.
- Se fier au prix médian sans analyser les écarts de quartier.
Le saviez-vous ?
- Arpajon détient 4 monuments historiques protégés.
- 96,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La densité de population place la commune au 2e rang de sa catégorie dans l'Essonne.
Performance énergétique du parc à Arpajon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 670 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arpajon: la classe C domine, 7,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (195 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Seuls 7,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne régionale. Attention toutefois aux biens classés D ou E, qui devront être rénovés d'ici 2034 selon la loi Climat. Un DPE défavorable impacte déjà la valorisation et le confort. Pour un achat durable, viser au minimum la classe C, voire B.
Risques naturels et géorisques à Arpajon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Arpajon est soumis à deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour l'Orge et la Sallemouille. Ces documents délimitent les zones inondables et imposent des contraintes constructives. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement les inondations. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) est impératif pour tout achat, notamment en proximité des cours d'eau.
Cadre de vie à Arpajon
Le climat est tempéré (moyenne de 11,9 °C, 624 mm de pluie/an). La ville, très bien équipée avec 610 commerces et services, offre une vie quotidienne pratique. La gare d'Arpajon (0,7 km) et la proximité de l'aéroport d'Orly (17,4 km) facilitent les déplacements. Quatre monuments historiques enrichissent le patrimoine. En revanche, la densité élevée (5 849 hab./km²) et la superficie réduite (2 km²) limitent les espaces de verdure. La commune est soumise à deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRi), un point à vérifier avant achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 46 m², il faut prévoir environ 151 000 € (3 286 €/m²). Une maison de 87 m² médians coûte près de 275 000 €. Les délais de vente peuvent être rallongés du fait d'un marché en correction (-5,9 % sur un an) et d'une offre neuve croissante. Le parc est relativement performant énergétiquement (classe DPE C dominante, 195 kWh/m²/an), un atout pour les factures. Le revenu médian local de 21 980 € signifie que l'accession reste un effort pour les habitants.
À qui s'adresse Arpajon ?
Arpajon s'adresse aux jeunes actifs et aux primo-accédants cherchant un pied-à-terre bien relié à Paris. Les familles y trouvent des services (10 établissements scolaires) et un tissu associatif, mais l'espace restreint et la faible part de maisons (21,3 %) peuvent être limitants. Les retraités (22,4 % de 60 ans et plus) apprécient la centralité et la tranquillité relative, malgré une densité forte.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Gare à 0,7 km pour Paris et Massy TGV (15,1 km)
- 610 équipements de proximité (commerces, santé, services)
- Parc immobilier globalement performant (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique (+7,1 % en 5 ans)
- Très bonne couverture fibre (96,9 %) et 5G
− À prendre en compte
- Densité très élevée (5 849 hab./km²) sur 2 km² seulement
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs)
- Marché en baisse (-5,9 %) pouvant retarder la revente
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Arpajon est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Arpajon
- Climat doux avec 11,9°C de température moyenne annuelle.
- Parc locatif actif, seulement 41,1 % de propriétaires.
- 7,8 % de passoires thermiques (F/G) seulement.
- Commune très dense (rang 2/43) et bien équipée (610 équipements).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Arpajon
Quel budget pour acheter une maison à Arpajon ?
Le prix médian des maisons est de 3 159 €/m². Pour une surface médiane de 87 m², le budget médian est d'environ 275 000 €. Prévoyez une fourchette large, de 240 000 € à plus de 350 000 € selon l'état et la localisation.
Arpajon est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Arpajon est à 0,7 km du centre. L'aéroport d'Orly est à 17,4 km et la gare TGV de Massy à 15,1 km, offrant des liaisons nationales et internationales.
Quel est le profil des habitants d'Arpajon ?
La population est jeune (âge médian 38,1 ans) et dynamique, avec 38,8 % de moins de 30 ans. Les propriétaires représentent 41,1 % des habitants, et le taux de chômage est de 11,5 %, légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Vous envisagez d'acheter à Arpajon ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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