4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bondoufle
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Faut-il investir à Bondoufle en 2026 ?
Integree a la communaute d'agglomeration Grand Paris Sud, Bondoufle profite d'une dynamique economique liee a la proximite de l'aeroport d'Orly et d'une demographie en forte croissance (+10,3 % en 5 ans). Ce contexte soutient un marche immobilier qui a connu une nette appreciation. Mais ce potentiel se traduit-il par une opportunite concrete d'investissement en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale evaluee a 7,9/10, Bondoufle depasse la majorite des communes comparables de l'Essonne, offrant un cadre structurel solide pour l'investissement.
Verdict
➤ Investir ici cible un rendement locatif correct, a condition de selectionner des appartements recent pour minimiser les travaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 6 %
- ✓ Prix d'entree inferieur aux communes voisines
- ✓ Parc immobilier recent et peu de passoires
- ⚠ Accessibilite moderee pour les primo-accedants
- ⚠ Volume de transactions en baisse depuis 2021
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median est inferieur de plus de 30 % a la moyenne regionale ile-de-francaise.
- Dans l'Essonne, Bondoufle se situe en deca de la moyenne departementale, avec un ecart de prix atteignant -15 % face a La Ville-du-Bois.
- Son rendement locatif brut de 6,4 % surpasse nettement celui des grandes metropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Bondoufle
Le marché immobilier de Bondoufle affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bondoufle
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression moderee : le marche n'est ni tres tendu ni detendu, laissant une marge de negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression moderee : le marche n'est ni tres tendu ni detendu, laissant une marge de negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite moderee : les prix ont depasse la capacite d'achat du revenu median local, necessitant un apport.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite moderee : les prix ont depasse la capacite d'achat du revenu median local, necessitant un apport.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, favorable a un investissement en appartement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, favorable a un investissement en appartement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la location saisonniere n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la location saisonniere n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3105,5 — Percentile dept : 46/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 53/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1538,1 — Percentile dept : 77/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 47/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 68,6 — Percentile dept : 48/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 25/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,9 — Percentile dept : 59/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 91/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3105,5 — Percentile dept : 54/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 14/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 36/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1538,1 — Percentile dept : 23/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Bondoufle : cadre de vie et logement
Bondoufle, commune de l'Essonne intégrée à Grand Paris Sud, attire avec son prix au m² accessible (3 193 €/m²) et sa croissance démographique soutenue (+10,3 % en 5 ans). Ville majoritairement pavillonnaire, elle offre un cadre familial à 30 minutes en voiture de Paris. Cette analyse décortique son marché immobilier, son quotidien et ses atouts pour vous aider à décider si c'est le bon endroit pour votre projet résidentiel.
Tout savoir pour acheter et vivre à BondoufleInvestir à Bondoufle : passer à l'action
L'analyse des donnees est une etape, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, diagnostic energetique, negociation. Un conseil local est indispensable pour saisir les subtilites du marche bondouflois.
Ces chiffres definissent un potentiel. Le traduire en achat reussi exige une expertise locale precise.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Bondoufle grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche
- Mise en relation avec un professionnel local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bondoufle
Quel est le prix moyen d'un appartement a Bondoufle ?
Le prix median d'un appartement a Bondoufle est de 3 264 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 56 m², l'investissement total s'eleve a environ 183 000 €.
Bondoufle est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Bondoufle est generalement moins chere. Son prix au m² est inferieur de 15 % a celui de La Ville-du-Bois et de 6 % a Ballancourt-sur-Essonne, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Bondoufle ?
Le rendement locatif brut est estime a 6,4 % pour les appartements. Apres deduction des charges, le rendement net approche les 3,8 %, ce qui reste correct en Ile-de-France.
Quels sont les risques d'investir a Bondoufle ?
Le risque principal est une accessibilite reduite pour les locaux, pouvant limiter la demande a la revente. Le volume de transactions a aussi baisse, signe d'un marche moins liquide.
Quels quartiers privilegier a Bondoufle ?
Les secteurs proches de la gare d'Orangis Bois de l'Epine (3,3 km) et les zones de construction recente offrent un meilleur potentiel locatif et de valorisation, grace a leur modernite et leur connectivite.
Marché immobilier des communes voisines
Bondoufle affiche un prix au m² inferieur de 15 % a La Ville-du-Bois et de 6 % a Ballancourt-sur-Essonne, tout en offrant un rendement locatif similaire, ce qui en fait un marche a fort effet de levier pour un investissement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bondoufle.
Communes limitrophes de Bondoufle
Bondoufle est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 977 €/m² en médiane, Bondoufle s'inscrit dans la moyenne de l'Essonne (3 280 €/m²) et reste +17,4 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian au m² à Bondoufle est stable entre 2021 et 2025 (-3,0 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 676 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -6,8 % du prix médian.
Marché mixte à Bondoufle: maisons à 2 906 €/m² et appartements à 3 232 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 98 m² revient à environ 284 788 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bondoufle: 17,4 €/m²/mois pour un appartement, 14,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Bondoufle (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Bondoufle: 603 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 121 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bondoufle est une commune périurbaine francilienne. Bondoufle est dans un relief de plaine, à 80 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.