Le marché immobilier arpajonnais présente un prix médian de 3 229 €/m² selon les données DVF 2024, soit une baisse de -5,9 % sur un an. Sur 167 transactions, les appartements (46 m² médians) dominent largement les ventes. Cette petite ville de l'Essonne, très dense avec près de 6 000 hab./km², affiche un marché où l'offre et la demande sont à rééquilibrer, notamment face à une offre neuve croissante.
Comment se porte le marché immobilier à Arpajon
Avec 167 transactions, le volume d'échanges reste modéré. La correction des prix (-5,9 % en un an) peut s'expliquer par une hausse de l'offre neuve : 878 logements autorisés ces cinq dernières années, dont 139 en 2024, soit une tendance en hausse de 88 % par rapport à la période précédente. La fourchette de prix (Q1-Q3) de 2 735 à 4 242 €/m² révèle une dispersion importante. Comparé aux voisines, Arpajon est moins chère qu'Épinay-sur-Orge (3 627 €/m²) ou Bures-sur-Yvette (4 245 €/m²), mais plus chère que Bondoufle (2 964 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,9 % sur un an reflète un ajustement après la forte hausse post-Covid, courant en Île-de-France. Le marché se normalise, offrant des opportunités aux acheteurs sans chute brutale. La dynamique démographique (+7,1 % en 5 ans) et le taux d'emploi de 70,7 % constituent un socle solide. Pour un vendeur, le timing exige un prix réaliste. Pour un acheteur, c'est une fenêtre pour négocier, surtout sur les biens mal positionnés énergétiquement ou nécessitant des travaux.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Arpajon
Les appartements, majoritaires (129 ventes contre 38 maisons), représentent 79 % des transactions. Le parc de logements est composé à 21,3 % de maisons et à 41,1 % de propriétaires occupants. Les logements sociaux représentent 24 % du parc, un taux qui influence le profil des acquéreurs, souvent primo-accédants ou investisseurs. Les surfaces vendues sont modestes (46 m² pour les appartements, 87 m² pour les maisons), reflétant un habitat plutôt urbain et dense.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché tend à basculer en faveur de l'acheteur. Le taux de logements vacants (7,9 %) et la correction des prix indiquent une liquidité relative. La vente nécessite donc un prix réaliste, d'autant que la construction neuve augmente l'offre. Toutefois, la dynamique démographique (+7,1 % en 5 ans) et la proximité de la gare (0,7 km) constituent des atouts structurels pour la demande. Le délai de vente peut s'allonger sur les biens mal positionnés ou énergivores.
Vacance longue durée à Arpajon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Arpajon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 743 logements autorisés à à Arpajon, dont 24 en 2025 (+22 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 878 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance à +88 %, montrent une attractivité confirmée et répondent à la pression démographique. Cette offre neuve, souvent mieux isolée, peut exercer une concurrence sur l'ancien non rénové. Elle dynamise aussi le commerce et les services locaux. À long terme, cela peut contribuer à modérer la tension sur les prix, mais le rythme de construction reste absorbé par la croissance de la population.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Arpajon, la période post-rentrée (septembre-octobre) est aussi dynamique, portée par les familles. La publication de la taxe foncière en septembre peut générer des opportunités de négociation sur des biens vacants. L'hiver, moins concurrentiel, peut être propice à l'achat avec des vendeurs plus motivés.
Le saviez-vous ?
- Arpajon détient 4 monuments historiques protégés.
- 96,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La densité de population place la commune au 2e rang de sa catégorie dans l'Essonne.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Arpajon
- Prix médian à 3 229 €/m², en baisse de 5,9 % sur un an.
- Maisons (3 159 €/m²) légèrement moins chères que les appartements (3 286 €/m²).
- Revenu médian local de 21 980 €, rang 41/43 dans la catégorie.
- 878 logements neufs autorisés sur 5 ans, tendance en forte hausse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Arpajon
Quel est le prix moyen au m² à Arpajon en 2024 ?
Le prix médian est de 3 229 €/m² à Arpajon, selon les données DVF. Il fluctue entre 2 735 €/m² pour le premier quartile et 4 242 €/m² pour le troisième quartile.
Le marché immobilier à Arpajon est-il en baisse ?
Oui, les prix ont reculé de -5,9 % sur un an. Cette correction intervient dans un contexte d'augmentation de l'offre neuve et d'un taux de vacance de 7,9 %.
Quelle est la fourchette de prix pour une maison à Arpajon ?
Le prix médian des maisons est de 3 159 €/m² pour une surface médiane de 87 m². Comptez environ 275 000 € pour une maison type, soit 12,5 années de revenu médian local.
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