Analyse du marché immobilier à Baron
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Baron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 14,4 — Percentile dept : 11/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 66/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 56/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 121,8 — Percentile dept : 33/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Baron : opportunités et risques
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Estimation sur un maison type de 112 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier à Baron
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Baron s'établit à 2 590 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Baron fait partie du quart des communes les moins chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Baron Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Baron
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 306 €/m² à 2 590 €/m² (+12,3 %), pour 16 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 16 |
| Prix médian/m² | 2 590 € | 2 590 € |
| Prix moyen/m² | 2 604 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 2 306 € |
| 2022 | 10 | 2 259 € |
| 2023 | 10 | 2 897 € |
| 2024 | 3 | 900 € |
| 2025 | 16 | 2 590 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 232 logements ont été autorisés et 138 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 59 %.
Construction neuve à Baron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Baron: 52 logements autorisés sur 5 ans, 10 pour la dernière année (-10 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Baron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Baron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 76 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Baron: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Baron
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Baron : cadre de vie et logement
Baron compte 1 218 habitants, à 61 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 39 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Baron
Baron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Baron
520 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Baron: 96,5 % de maisons, 3,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Baron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 440 logements).
- Avant 1919 15,9 % 70 logts
- 1919-1945 7,3 % 32 logts
- 1946-1970 5,9 % 26 logts
- 1971-1990 23,2 % 102 logts
- 1991-2005 20,9 % 92 logts
- 2006-2019 26,8 % 118 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Baron
39 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Baron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Baron : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Baron
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baron
Quel est le prix de l'immobilier à Baron ?
Le prix médian au m² à Baron est de 2 590 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 290 000 €.
Comment Baron se situe-t-elle dans le Gironde ?
Baron figure parmi les communes les plus abordables du Gironde : 432ᵉ rang sur 533, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Baron ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Baron est de 5,2 % (loyer de 11,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baron.
Communes limitrophes de Baron
Baron est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Baron s'établit à 2 590 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Gironde. Côté classement départemental, Baron compte parmi les 19 % les plus abordables de la Gironde.
Le prix médian de Baron gagne +12,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 55 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +187,8 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 590 €/m² pour 112 m². Rapporté au revenu médian de Baron, un logement de 112 m² (290 080 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,3 €/m² pour un appartement et 11,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 52 logements autorisés et 31 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 88 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Baron est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 61 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).