Acheter à Besançon, c'est choisir une ville au patrimoine historique dense (194 monuments protégés) enserrée dans un méandre du Doubs, où la vie culturelle et étudiante bat son plein. Le marché, en correction (-33,8 % de transactions), offre des opportunités de négociation. Avec un prix médian à 2 358 €/m², la propriété reste accessible, surtout en appartement, mais demande 6,9 ans de revenu médian local (20 680 €). Une ville pour les amateurs d'histoire et de vie urbaine à échelle humaine.
Carte du marché immobilier à Besançon
Besançon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Besançon
73 050 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est massivement tourné vers l'habitat collectif (87 % d'appartements) et la location, avec seulement 35,3 % de propriétaires occupants. Ce taux, inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif dynamique et une population plutôt jeune et mobile, en phase avec l'âge médian de 35,7 ans. La faible part de résidences secondaires (2,3 %) et un taux de vacance contenu (9,5 %) indiquent une pression démographique stable, soutenant la demande.
Évolution démographique à Besançon
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Besançon
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Besançon
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,8 %
- Retraités 23,0 %
- Employés 15,3 %
- Professions intermédiaires 14,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,3 %
- Ouvriers 9,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Besançon
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Besançon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 63 755 logements).
- Avant 1919 9,5 % 6 040 logts
- 1919-1945 5,9 % 3 748 logts
- 1946-1970 28,7 % 18 283 logts
- 1971-1990 27,4 % 17 445 logts
- 1991-2005 16,7 % 10 649 logts
- 2006-2019 11,9 % 7 590 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Besançon
4 662 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Besançon
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Besançon
Une maison de 104 m² (surface médiane) coûte environ 278 200 €. Cela représente l'équivalent de 13,4 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 540 €. Un budget qui nécessite un revenu du foyer conséquent, bien au-dessus de la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Besançon
- Ne pas consulter le PPRi inondation du Doubs Central.
- Acheter sans estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Oublier que 87 % du parc sont des appartements.
- Négocier sans connaître la correction récente des prix.
Le saviez-vous ?
- Besançon compte 194 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de deux gares, dont une TGV à 1 km du centre.
- Seulement 2,3 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Besançon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 37 488 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier bisontin présente un profil énergétique plutôt vertueux avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an) et seulement 5,0 % de passoires thermiques (classes F et G). Ce résultat s'explique par une part significative de logements récents (11,9 % post-2006). Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location des passoires (loi Climat), mais la rénovation énergétique reste un enjeu pour monter en classe et maîtriser les charges.
Risques naturels et géorisques à Besançon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi du Doubs Central (révisé) PPRN Approuvé approuvé le 09/03/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La sismicité est classée en niveau modéré sur l'ensemble de l'agglomération, une contrainte constructive normée. Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel faible, limitant les obligations de diagnostic spécifique. Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRi (Plan de Prévention des Risques) du Doubs Central révisé. Consulter ce document en mairie est indispensable pour connaître les restrictions éventuelles sur la constructibilité ou les obligations de travaux de protection.
Cadre de vie à Besançon
Le climat est continental avec une pluviométrie marquée (1 157 mm/an) et une température moyenne de 11,4°C. La ville, nichée à 320 m d'altitude moyenne, offre un cadre vallonné et vert. La connectivité est un atout majeur avec la gare TGV Besançon Viotte à 1 km, permettant des liaisons rapides vers Paris et Lyon. Les services sont pléthoriques (4 662 équipements), notamment dans la santé (1 688 établissements) et l'enseignement (131 écoles). La couverture fibre (90,3 %) et la 5G sont assurées. Toutefois, la sismicité est modérée et le risque d'inondation (PPRi) existe.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 62 m², prévoyez environ 143 000 € (2 308 €/m²). Les premiers prix démarrent à 1 803 €/m². Une maison de 104 m² coûtera en médiane 278 000 €. Compte tenu de la baisse d'activité, les délais de vente se sont allongés, offrant un pouvoir de négociation accru aux acheteurs. Le parc est majoritairement en classe énergétique C (185 kWh/m²/an), un point rassurant sur les futures factures. Le taux de propriétaires (35,3 %) est relativement bas, signe d'un marché locatif actif.
À qui s'adresse Besançon ?
Besançon s'adresse en priorité aux jeunes actifs et primo-accédants cherchant un appartement en ville, aux familles attirées par la qualité des services (notamment scolaires) et aux retraités amateurs de culture et de calme relatif. La forte présence étudiante crée une ambiance dynamique, mais peut être perçue comme bruyante dans certains quartiers. Les amateurs de nature apprécieront les boucles du Doubs et les collines environnantes, accessibles rapidement depuis le centre.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel avec la citadelle Vauban
- Dynamisme culturel et étudiant (43,6 % de moins de 30 ans)
- Excellente desserte ferroviaire (TGV) et services de santé nombreux
- Parc immobilier globalement bien isolé (DPE classe C dominante)
- Marché en correction permettant des négociations sur le prix
− À prendre en compte
- Climat pluvieux (1 157 mm/an) et risques naturels (inondation, sismicité)
- Taux de chômage élevé (15 %) pesant sur l'économie résidentielle
- Densité urbaine forte (1 823 hab/km²), peu de maisons (13 % du parc)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Besançon est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Besançon
- Climat tempéré avec 1 157 mm de pluie par an.
- Parc immobilier jeune : 11,9 % construits après 2006.
- Très bon déploiement de la fibre (90,3 %).
- Âge médian des habitants : 35,7 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Besançon
Quel budget pour acheter un appartement à Besançon ?
Il faut compter en médiane 143 000 € pour un appartement de 62 m² à Besançon (2 308 €/m²). Un quart des appartements se vendent sous les 1 803 €/m², permettant des achats à partir de 112 000 € pour un T2.
Besançon est-elle une ville agréable pour les familles ?
Oui, la ville offre 131 établissements scolaires et de nombreux équipements de sport/loisirs. Cependant, la part des maisons individuelles n'est que de 13 % et la densité est forte. Les communes de l'agglomération peuvent offrir plus d'espace.
Quels sont les points noirs de Besançon ?
Les principaux inconvénients sont le taux de chômage (15 %), la pluviométrie élevée, l'exposition à certains risques naturels (inondations) et la rareté des maisons en centre-ville. La taxe foncière est également élevée (45,63 %).
Vous envisagez d'acheter à Besançon ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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