Besançon affiche un prix médian de 2 358 €/m² en 2024, tiré par 1 948 transactions. Le marché est marqué par une baisse significative des ventes (-33,8 % sur un an) selon les données DVF/DGFiP, signe d'une correction des prix après une période de surchauffe. Le parc, composé à 87 % d'appartements, reflète une forte densité urbaine (1 823 hab/km²). Une estimation précise s'impose avant toute mise en vente.
Comment se porte le marché immobilier à Besançon
Le marché bisontin est en phase de correction, avec une chute vertigineuse de 33,8 % du volume de transactions sur un an. Le prix médian global, à 2 358 €/m², cache une large fourchette (1 803 – 3 066 €/m²). Les appartements, majoritaires (1 749 ventes), se négocient 367 €/m² de moins que les maisons. Néanmoins, le taux de vacance (9,5 %) et la baisse des constructions neuves (-22 %) suggèrent un rééquilibrage. Le délai de vente s'allonge, le pouvoir de négociation bascule vers l'acheteur.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
L'évolution des prix affiche une correction significative sur un an (-33,8 % selon DVF 2024). Cette baisse, très marquée, reflète un marché en phase de réajustement après une période de forte hausse, dans un contexte national de remontée des taux. Pour un vendeur, cela indique un nécessaire réalisme sur le prix de mise en vente. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négociation, surtout sur les biens qui stagnent. Toutefois, la démographie positive (+1,5 % en 5 ans) et le nombre limité de logements neufs (261 autorisés en 2024) pourraient structurer un plancher à moyen terme.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Besançon
Les appartements, avec 62 m² de surface médiane, dominent largement les ventes (90 % du volume). Les maisons, plus rares (13 % du parc total), représentent seulement 199 transactions pour une surface médiane de 104 m². Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par des prix désormais sous la barre de 2 400 €/m² pour les appartements. La part des résidences secondaires est minime (2,3 %).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est clairement en faveur de l'acheteur. La forte baisse d'activité, couplée à un taux de vacance de 9,5 %, réduit la tension. Les vendeurs doivent s'attendre à des délais de commercialisation plus longs et à des négociations serrées sur le prix, surtout pour les biens énergivores (5 % de passoires). L'indice IPTI de 3/10 (villagesfrancais.fr) confirme la faible pression à la transaction. Une estimation réaliste est cruciale pour vendre.
Dernières ventes enregistrées à Besançon
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Besançon
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Besançon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Besançon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Besançon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La tendance à la baisse du nombre de logements autorisés (-22 % sur 5 ans) avec seulement 261 unités en 2024 indique un ralentissement des projets neufs. Cette moindre offre future, dans une ville qui gagne des habitants, est plutôt un facteur de soutien pour le parc existant à moyen terme, limitant les risques de surproduction. Pour un investisseur, cela peut indiquer une valorisation potentielle des biens anciens bien situés, face à une offre neuve qui se fait plus rare et souvent plus chère.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bisontin, studieux avec son pôle universitaire, connaît souvent un pic de demandes à la rentrée de septembre. Le printemps reste traditionnellement actif. Vendre à l'automne peut donc capter cette demande locative ou estudiantine. Pour l'acheteur, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis l'été. Prévoir le règlement de la taxe foncière en octobre pour un achat en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Besançon compte 194 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de deux gares, dont une TGV à 1 km du centre.
- Seulement 2,3 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Besançon
- Prix médian au m² : 2 358 € (DVF 2024).
- Maisons 15 % plus chères que les appartements.
- Correction des prix : -33,8 % sur un an.
- Revenu médian local de 20 680 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Besançon
Quel est le prix au m² d'un appartement à Besançon ?
Le prix médian d'un appartement à Besançon est de 2 308 €/m² pour une surface typique de 62 m², selon les données DVF 2024. Les trois quarts des ventes se situent entre 1 803 et 3 066 €/m².
Le marché immobilier à Besançon est-il en baisse ?
Oui, le volume de transactions a chuté de 33,8 % sur un an, indiquant un net ralentissement. Cette baisse d'activité exerce une pression à la baisse sur les prix, renforçant la position des acheteurs.
Combien coûte une maison à Besançon ?
Le prix médian d'une maison bisontine est de 2 675 €/m², pour une surface médiane de 104 m². Comptez environ 278 000 € pour une maison type, soit plus de 13 ans de revenu médian local.
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