01 Le parc de logements
Le parc comprend 513 logements dont 495 résidences principales, 3 résidences secondaires et 14 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 495 | 96,5 % |
| Résidences secondaires | 3 | 0,6 % |
| Logements vacants | 14 | 2,7 % |
Parmi les 513 logements du parc, 96 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 16 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 23 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 46 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 115 | 23,2 % |
| 1991-2005 | 139 | 28,0 % |
| 2006-2019 | 157 | 31,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,4 % |
| 2 pièces | 25 | 5,0 % |
| 3 pièces | 54 | 10,9 % |
| 4 pièces | 101 | 20,3 % |
| 5 pièces ou plus | 315 | 63,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 63 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 369 | 431 | 513 |
| Rés. principales | 355 | 411 | 495 |
| Rés. secondaires | 3 | 5 | 3 |
| Vacants | 11 | 14 | 14 |
Durrenentzen, commune de taille similaire à 6 km, affiche 76,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 400 | 80,8 % |
| Locataires (privé) | 71 | 14,3 % |
| Locataires HLM | 11 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 13 | 2,6 % |
La répartition du parc occupé: 80,8 % de propriétaires, 16,6 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 261 | 52,7 % |
| Fioul | 39 | 7,9 % |
| Électricité | 70 | 14,1 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 124 | 25,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (53 %), 25 % pour autres sources (bois notamment) et 14 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 41 |
| 2 à 4 ans | 111 |
| 5 à 9 ans | 62 |
| 10 ans ou plus | 281 |
| Total ménages | 495 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 60 |
| Sous-occupation modérée | 76 |
| Sous-occupation accentuée | 146 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 3,2 % |
| 1 voiture | 170 | 34,3 % |
| 2 voitures ou plus | 310 | 62,6 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 34 % avec une voiture et 63 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 92,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 97 | 90 | 1 | 6 |
| 1975 | 115 | 104 | 1 | 10 |
| 1982 | 170 | 164 | 1 | 5 |
| 1990 | 195 | 190 | 0 | 5 |
| 1999 | 280 | 268 | 5 | 7 |
| 2006 | 326 | 317 | 5 | 4 |
| 2011 | 369 | 355 | 3 | 11 |
| 2016 | 431 | 411 | 5 | 14 |
| 2022 | 513 | 495 | 3 | 14 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 97 logements, le total atteint 513 en 2022 (+429 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 43 | 32 | 32 | 31 | 15 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 12,7 % |
| Classe B | 7 | 8,9 % |
| Classe C | 33 | 41,8 % |
| Classe D | 14 | 17,7 % |
| Classe E | 9 | 11,4 % |
| Classe F | 3 | 3,8 % |
| Classe G | 3 | 3,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 63 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 34,2 % |
| Classe B | 11 | 13,9 % |
| Classe C | 24 | 30,4 % |
| Classe D | 10 | 12,7 % |
| Classe E | 4 | 5,1 % |
| Classe F | 1 | 1,3 % |
| Classe G | 2 | 2,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (34 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 275 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 275 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 5 | 2 |
| Classe C | 15 | 18 |
| Classe D | 11 | 3 |
| Classe E | 8 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (172), appartements classés C (136), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 7 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bischwihr (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Bischwihr s'établit à 513 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (96,5 %). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (85,4 %). Le cadre local de Bischwihr est caractéristique des communes alsaciennes, perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines.
Bischwihr compte une très forte proportion de propriétaires occupants (80,8 %), le locatif ne représentant que 16,6 %. Le segment social représente 2,2 % du parc occupé à titre principal.
Selon l'INSEE, 31,7 % du parc de Bischwihr remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Bischwihr se classe bien côté DPE: C en tête et 161 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,7 % des résidences principales.
Bischwihr a vu son parc croître de +19,0 % entre 2016 et 2022. 62,6 % des ménages de Bischwihr disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Bischwihr est caractéristique des communes alsaciennes. Bischwihr est perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Bischwihr en 2026 ?
Lecture du marché immobilier à Bischwihr à partir des données publiques DVF.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local i
Analyse du marché immobilier à Bischwihr
Indices immobiliers de Bischwihr
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 53/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 93/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 45/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 45/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 3/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 400,7 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bischwihr : opportunités et risques
Êtes-vous prêt à investir à Bischwihr ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Bischwihr
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bischwihr Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 398 logements ont été autorisés et 326 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 82 %.
Construction neuve à Bischwihr (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bischwihr: 78 logements autorisés sur 5 ans, 10 pour la dernière année (+24 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bischwihr
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bischwihr
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Bischwihr
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 79 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bischwihr: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bischwihr
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bischwihr : cadre de vie et logement
Bischwihr compte 1 202 habitants, à 185 m d'altitude. Le climat local affiche 11,3 °C de moyenne annuelle et 558 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 46 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bischwihr
Bischwihr et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bischwihr
Composition du parc immobilier à Bischwihr
513 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bischwihr: 85,7 % de maisons, 14,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Bischwihr
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 495 logements).
- Avant 1919 3,2 % 16 logts
- 1919-1945 4,6 % 23 logts
- 1946-1970 9,3 % 46 logts
- 1971-1990 23,2 % 115 logts
- 1991-2005 28,1 % 139 logts
- 2006-2019 31,7 % 157 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bischwihr
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bischwihr
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bischwihr : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bischwihr grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bischwihr
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bischwihr
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Communes limitrophes de Bischwihr
Bischwihr est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,9 €/m² pour un appartement et 10,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 78 logements autorisés et 52 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bischwihr est caractéristique des communes alsaciennes. Le cadre géographique (perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).