Bondoufle, commune de l'Essonne intégrée à Grand Paris Sud, attire avec son prix au m² accessible (3 193 €/m²) et sa croissance démographique soutenue (+10,3 % en 5 ans). Ville majoritairement pavillonnaire, elle offre un cadre familial à 30 minutes en voiture de Paris. Cette analyse décortique son marché immobilier, son quotidien et ses atouts pour vous aider à décider si c'est le bon endroit pour votre projet résidentiel.
Carte du marché immobilier à Bondoufle
Bondoufle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bondoufle
4 513 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 014 maisons et 1 493 appartements à à Bondoufle.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc bondouflois est majoritairement composé de maisons individuelles (66,9 %), signe d'un habitat familial et pavillonnaire. La part de propriétaires-occupants (73,1 %) est élevée, traduisant un ancrage résidentiel fort et un marché relativement stable. Les logements vacants (5,1 %) et secondaires (1,0 %) sont marginaux, limitant le phénomène de résidences « dormantes ». Ce tissu indique une demande orientée vers la propriété pour y vivre, avec une pression locative modérée, sauf sur le segment des appartements (23,0 % du parc).
Évolution démographique à Bondoufle
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Bondoufle
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bondoufle
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,2 %
- Professions intermédiaires 19,8 %
- Employés 17,7 %
- Autres sans activité professionnelle 13,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,0 %
- Ouvriers 8,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bondoufle
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bondoufle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 153 logements).
- Avant 1919 0,8 % 34 logts
- 1919-1945 0,3 % 14 logts
- 1946-1970 3,9 % 162 logts
- 1971-1990 54,4 % 2 260 logts
- 1991-2005 18,7 % 775 logts
- 2006-2019 21,9 % 909 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bondoufle
345 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bondoufle
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bondoufle
Une maison familiale de 93 m², au prix médian de 2 964 €/m², représente un investissement de 275 652 € hors frais de notaire. Cela équivaut à environ 10,4 années de revenu médian local (26 390 €). Avec un apport de 10 % et un emprunt à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité de crédit s'établirait autour de 1 400 €. Un budget accessible pour un couple de primo-accédants disposant de deux revenus proches de la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Bondoufle
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier le DPE et l'état du bien.
- Oublier de consulter le dossier Géorisques pour les arrêtés catastrophes naturelles.
- Négocier sans connaître le prix médian réel (3 193 €/m²) du secteur.
- Sous-estimer les frais de notaire, surtout sur un bien ancien.
Le saviez-vous ?
- Bondoufle est raccordée à la fibre à 99,5 % et à la 5G avec trois opérateurs.
- La commune compte 345 équipements publics et privés, dont 43 établissements de santé.
- Son indice de vieillissement est de 102,9, proche de l'équilibre entre seniors et jeunes.
Performance énergétique du parc à Bondoufle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 899 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bondoufle: classe D en tête, 0,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe D, 160 kWh/m²/an). La part très faible de passoires thermiques (0,8 % classées F/G) est un atout majeur, réduisant le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat fixe des échéances : interdiction de location pour les logements classés F en 2028 et E en 2034. À Bondoufle, le risque réglementaire est donc minime, mais les biens classés D ou E devront envisager des rénovations pour rester compétitifs et conformes à moyen terme.
Risques naturels et géorisques à Bondoufle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible. Un risque naturel est recensé (probablement lié au ruissellement ou aux mouvements de terrain). La commune a fait l'objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire, souvent pour des inondations ou coulées de boue. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR). Dans les zones non concernées, la constructibilité n'est pas contrainte.
Cadre de vie à Bondoufle
Avec une altitude moyenne de 80 m et un climat doux (11,9 °C de moyenne), Bondoufle présente un environnement agréable. La commune dispose de 345 équipements, dont 27 commerces de proximité, 43 établissements de santé et 30 infrastructures sportives. La connexion est un point fort : la gare d'Orangis Bois de l'Épine est à 3,3 km, desservie par la ligne D du RER, et l'aéroport d'Orly est à moins de 12 km. Le taux d'emploi local de 74 % et la présence de 969 entreprises actives contribuent à une certaine autonomie. Toutefois, le score numérique de 10/100 indique une transition digitale encore limitée.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 93 m², il faut prévoir un budget médian de 275 650 € (2 964 €/m²). Un appartement de 56 m² coûte environ 182 784 € (3 264 €/m²). La fourchette normale va de 2 757 à 3 371 €/m². Ces prix sont stables (+0,5 % sur an). Le marché n'étant pas sous tension extrême (IPI 5,1/10), il est possible de négocier, surtout pour les biens restés longtemps en vente. Comptez environ 6,9 ans de revenus médians locaux (26 390 €) pour financer un appartement type.
À qui s'adresse Bondoufle ?
Bondoufle s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles franciliens en quête d'une maison avec jardin à un prix raisonnable. La forte proportion de propriétaires (73,1 %) et de maisons individuelles (66,9 %) en fait un bastion résidentiel. Les actifs travaillant près d'Orly, Massy ou le long de la N104 y trouvent un bon compromis temps/prix. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine dense ou les profils très dépendants des transports en commun directs vers Paris pourront être frustrés.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne de la couronne sud (ex : -13 % vs Épinay-sur-Orge)
- Environnement familial et pavillonnaire (66,9 % de maisons)
- Dynamisme démographique et économique (+10,3 % habitants en 5 ans)
- Bon maillage d'équipements et de services (345 équipements)
- Accès rapide à l'aéroport d'Orly (12 km) et aux axes routiers
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture pour les déplacements internes et vers les gares
- Offre culturelle et animation limitée en soirée
- Risque naturel d'inondation (9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bondoufle est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bondoufle
- Climat tempéré avec 11,9 °C de moyenne annuelle.
- Seulement 0,8 % du parc est considéré comme passoire thermique.
- Altitude moyenne de 80 m, limitant les risques d'inondation.
- Population en croissance de +10,3 % sur cinq ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bondoufle
Quel budget pour une maison à Bondoufle ?
Le prix médian d'une maison est de 2 964 €/m². Pour une surface médiane de 93 m², le budget typique est d'environ 275 650 €. Les prix s'échelonnent généralement entre 256 000 € et 313 000 €.
Bondoufle est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Orangis Bois de l'Épine (RER D) est à 3,3 km. L'accès à l'A6 et à la Francilienne (N104) est aisé, et l'aéroport d'Orly est à 12 km. Une voiture reste utile pour la vie quotidienne.
La commune est-elle calme ou bruyante ?
Le cadre est globalement résidentiel et calme. L'indice de pollution sonore (IPNTI) est de 2,1/10, ce qui indique un environnement peu exposé aux nuisances sonores majeures, malgré la proximité d'axes routiers.
Vous envisagez d'acheter à Bondoufle ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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