En 2024, le prix médian de l'immobilier à Bondoufle atteint 3 193 €/m², selon les données DVF (Demande de Valeur Foncière). Ce marché, porté par 106 transactions annuelles, affiche une stabilité des prix (+0,5 % sur un an). Cette fiche analyse la valeur réelle des biens, les typologies dominantes et le contexte local pour vous permettre de positionner votre projet de vente avec précision.
Comment se porte le marché immobilier à Bondoufle
3 193 €/m² : ce prix médian global masque des écarts significatifs. Les appartements, avec une surface médiane de 56 m², se négocient 9 % plus cher que les maisons, à 3 264 €/m². La fourchette interquartile (2 757 – 3 371 €/m²) révèle un marché relativement homogène, sans extrêmes de prix. La hausse annuelle de 0,5 % confirme une résilience face au contexte national, soutenue par une démographie dynamique (+10,3 % en 5 ans) et un faible taux de vacance (5,1 %). Toutefois, le volume de transactions (106 ventes) reste modeste, signe d'une liquidité à surveiller.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Sur un an, les prix ont progressé de 0,5 %, une stabilité dans un contexte de hausse des taux. Cette résilience s'explique par des indicateurs solides : une démographie dynamique (+10,3 % en 5 ans), un taux de chômage bas (7,8 %) et une accessibilité maintenue via la gare d'Orangis. Le marché n'a pas connu de correction brutale, mais une consolidation. Pour un acheteur, le timing est favorable à la négociation, les vendeurs étant conscients d'un marché plus calme. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, alignée sur le médian de 3 193 €/m², reste cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bondoufle
Le parc de Bondoufle est majoritairement composé de maisons individuelles (66,9 %), ce qui se reflète dans les ventes : 56 maisons contre 50 appartements cédés. La surface médiane des maisons vendues est de 93 m². La forte proportion de propriétaires (73,1 %) et la faible part de résidences secondaires (1 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale. Les acheteurs sont probablement des ménages franciliens en quête d'un accès à la propriété, attirés par un prix au m² inférieur de 10 % à celui d'Épinay-sur-Orge voisine.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère tendance en faveur des vendeurs sur les biens bien positionnés. La relative rareté de l'offre neuve (tendance à la baisse de -34 % des autorisations sur 5 ans) pourrait maintenir une certaine tension. Néanmoins, la vente n'est pas instantanée : avec seulement 106 transactions annuelles, il faut compter sur un délai de commercialisation réaliste. L'indice de pression immobilière (IPI) de 5,1/10 suggère un environnement sans surenchère massive.
Vacance longue durée à Bondoufle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bondoufle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 603 logements ont été autorisés à à Bondoufle, -36 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 728 logements ont été autorisés, dont 245 en 2024. Cependant, la tendance est à un net ralentissement (-34 % par rapport à la période précédente). Cette baisse des permis de construire indique une possible tension sur l'offre neuve à venir, qui pourrait soutenir les prix de l'ancien. Elle reflète aussi les contraintes foncières dans une commune de 7 km² et un ajustement des promoteurs à la demande. Pour l'acheteur, cela signifie moins de concurrence directe avec le neuf, mais une offre limitée dans les résidences récentes (21,9 % du parc construit après 2006).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier bondouflois suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps (mars à juin) et à la rentrée (septembre-octobre). Vendre en avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne est aussi propice, après la pause estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation aux acheteurs persistants, avec moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- Bondoufle est raccordée à la fibre à 99,5 % et à la 5G avec trois opérateurs.
- La commune compte 345 équipements publics et privés, dont 43 établissements de santé.
- Son indice de vieillissement est de 102,9, proche de l'équilibre entre seniors et jeunes.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bondoufle
- Prix médian à 3 193 €/m², en hausse de 0,5 % sur un an.
- Une maison coûte en moyenne 275 652 €, un appartement 182 784 €.
- Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (66,9 %).
- La commune a autorisé 245 logements neufs en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bondoufle
Quel est le prix au m² d'un appartement à Bondoufle ?
Le prix médian des appartements s'élève à 3 264 €/m², pour une surface typique de 56 m², selon les données DVF 2024. Un T3 de 70 m² représente ainsi un investissement d'environ 228 480 €.
Le prix immobilier à Bondoufle est-il en hausse ?
Oui, mais modestement. La variation annuelle est de +0,5 %, ce qui traduit une résistance du marché local malgré un contexte national moins porteur. La hausse démographique soutient cette stabilité.
Comment se situe Bondoufle par rapport aux communes voisines ?
Bondoufle (3 193 €/m²) est moins chère qu'Épinay-sur-Orge (3 627 €/m²) ou La Ville-du-Bois (3 679 €/m²), mais plus chère que Ballancourt-sur-Essonne (2 995 €/m²). Son positionnement est intermédiaire.
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