01 Le parc de logements
Le parc comprend 139 logements dont 90 résidences principales, 24 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 90 | 64,7 % |
| Résidences secondaires | 24 | 17,3 % |
| Logements vacants | 24 | 17,3 % |
Sur les 139 logements recensés, 65 % sont occupés à l'année, 17 % servent de résidence secondaire et 17 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 37 | 40,7 % |
| 1919-1945 | 15 | 16,5 % |
| 1946-1970 | 13 | 14,3 % |
| 1971-1990 | 19 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 5 | 5,5 % |
| 2006-2019 | 2 | 2,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (41 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 41 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 2,2 % |
| 2 pièces | 10 | 11,0 % |
| 3 pièces | 15 | 16,5 % |
| 4 pièces | 21 | 23,1 % |
| 5 pièces ou plus | 43 | 47,3 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 47 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 136 | 134 | 139 |
| Rés. principales | 90 | 85 | 90 |
| Rés. secondaires | 26 | 22 | 24 |
| Vacants | 20 | 26 | 24 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 78 | 86,7 % |
| Locataires (privé) | 8 | 8,9 % |
| Locataires HLM | 2 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 2 | 2,2 % |
Occupation des résidences principales — 86,8 % appartiennent à leurs occupants, 11,0 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 14,4 % |
| Électricité | 19 | 21,1 % |
| Autre (bois…) | 58 | 64,4 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (21 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 14 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 53 |
| Total ménages | 90 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 25 |
| Sous-occupation accentuée | 10 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,3 % |
| 1 voiture | 48 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 40 | 44,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 44 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 144 | 126 | 3 | 15 |
| 1975 | 138 | 117 | 11 | 10 |
| 1982 | 145 | 111 | 20 | 14 |
| 1990 | 146 | 96 | 27 | 23 |
| 1999 | 132 | 90 | 26 | 16 |
| 2006 | 140 | 94 | 30 | 16 |
| 2011 | 136 | 90 | 26 | 20 |
| 2016 | 134 | 85 | 22 | 26 |
| 2022 | 139 | 90 | 24 | 24 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 144 logements, le total atteint 139 en 2022 (-3 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 29 | 28 | 29 | 24 | 28 | 16 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 4 | 15,4 % |
| Classe D | 6 | 23,1 % |
| Classe E | 7 | 26,9 % |
| Classe F | 5 | 19,2 % |
| Classe G | 4 | 15,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (27 %), 15 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 11,5 % |
| Classe B | 6 | 23,1 % |
| Classe C | 8 | 30,8 % |
| Classe D | 4 | 15,4 % |
| Classe E | 4 | 15,4 % |
| Classe F | 1 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 65 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 281 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 303 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 123 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 308 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 123 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 3 | 1 |
| Classe D | 6 | 0 |
| Classe E | 7 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante E (299 kWh/m²/an), les appartements C (159) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 0 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Brignac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Brignac présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 17,3 % en 2022. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 97,8 % de maisons individuelles (136 unités). À l'échelle locale, Brignac est une commune des côtes armoricaines, dans un relief de plaine, à 145 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 86,8 % de propriétaires occupants. 2,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Brignac: 41,1 % du parc est daté d'avant 1919. DPE: classe E dominante et 293 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 34,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (64,4 %).
Le parc de Brignac s'est étoffé de +3,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 44,4 % des ménages de Brignac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Brignac est une commune des côtes armoricaines. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 145 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (90 résidences principales de Brignac) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 10,4 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,5 %)
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +264,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Brignac
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Brignac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Brignac s'établit à 2 606 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
34,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Brignac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Brignac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 transactions en 2025 et affiche une évolution de +155,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 606 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 606 € | 2 606 € |
| Prix moyen/m² | 2 606 € | |
| Surface médiane | – | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 021 € |
| 2022 | 6 | 779 € |
| 2023 | 5 | 400 € |
| 2024 | 2 | 715 € |
| 2025 | 2 | 2 606 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
14 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Brignac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 7 logements autorisés à à Brignac (2 en 2025).
Fourchettes de loyers à Brignac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brignac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Brignac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Brignac: classe E en tête, 34,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Brignac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Brignac : cadre de vie et logement
Brignac compte 200 habitants, à 96 m d'altitude. Le climat local affiche 11,7 °C de moyenne annuelle et 905 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Brignac
Brignac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brignac
Composition du parc immobilier à Brignac
139 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
136 maisons pour 1 appartements: le parc à Brignac est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Brignac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 90 logements).
- Avant 1919 41,1 % 37 logts
- 1919-1945 16,7 % 15 logts
- 1946-1970 14,4 % 13 logts
- 1971-1990 21,1 % 19 logts
- 1991-2005 5,6 % 5 logts
- 2006-2019 2,2 % 2 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Brignac
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Brignac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Brignac
Pour une maison de 63 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 178 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brignac
Quel est le prix de l'immobilier à Brignac ?
Le prix médian au m² à Brignac est de 2 606 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 63 m² (surface médiane locale), compter environ 164 000 €.
Comment Brignac se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Brignac se situe dans la moyenne départementale du Morbihan.
Quel rendement locatif espérer à Brignac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Brignac est de 3,5 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Brignac prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Brignac est-il énergétiquement dégradé ?
34,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Brignac
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Résumé
Avec 2 606 €/m² en médiane, Brignac s'inscrit au niveau de la médiane du Morbihan (2 679 €/m²) et reste +5,4 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Brignac a progressé de +155,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 21 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +264,5 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 606 €/m². Le bien médian (63 m² à 164 178 €) équivaut à 9,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Brignac: 7,9 €/m²/mois pour un appartement, 7,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 17,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 7 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Brignac est une commune des côtes armoricaines, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 145 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).