En 2024, le marché immobilier de Cabestany affiche un prix médian de 2 531 €/m², en repli de 4,6 % sur un an. Sur la base des 102 transactions enregistrées par la DGFiP, la fourchette centrale des prix se situe entre 2 058 et 3 024 €/m². Cette petite ville de plus de 10 000 habitants, intégrée à la métropole de Perpignan, présente un équilibre entre maisons individuelles et appartements.
Comment se porte le marché immobilier à Cabestany
Le marché est en correction modérée, avec une baisse de 4,6 % des prix médians sur un an. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de ralentissement, mais la dynamique démographique locale (+2,2 % en 5 ans) constitue un amortisseur. Les maisons, représentant 80 % du parc, dominent les transactions (83 ventes contre 19 pour les appartements). Le prix médian des maisons est de 2 478 €/m² pour une surface typique de 96 m², tandis que les appartements atteignent 2 656 €/m². Cabestany se positionne ainsi comme une alternative plus accessible que Saint-Cyprien (4 176 €/m²) mais plus chère qu'Elne (2 144 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -4,6 % sur un an, s'établissant à 2 531 €/m². Cette baisse peut s'interpréter comme un retour à la réalité après une période de forte hausse, dans un contexte national de renchérissement du crédit. Elle offre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport conséquent, avec un potentiel de négociation. Pour les vendeurs, elle impose une estimation précise et réaliste, sous peine de voir le bien rester longtemps en vente. Le marché semble en phase de stabilisation à un palier inférieur.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cabestany
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (79,7 %), ce qui se reflète dans les ventes. Les propriétaires occupants sont largement majoritaires (70,6 %), indiquant un marché ancré dans la résidence principale. Les résidences secondaires (3,5 %) et les logements vacants (2,5 %) ont une part marginale, limitant l'offre de location saisonnière. La faible part de logements sociaux (16 %) et le taux de chômage à 13 % suggèrent un marché ciblant principalement les ménages actifs ou retraités aux ressources stables.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre, légèrement en faveur de l'acheteur. La baisse des prix et un volume de transactions modéré (102 ventes) indiquent un ralentissement. Néanmoins, la rareté du neuf (seulement 35 logements autorisés en 2024) et la forte proportion de propriétaires occupants limitent le stock disponible. La vente n'est pas immédiate, mais facilitée par la proximité de Perpignan et la desserte par le TGV à 5 km. Un bien correctement prix et en bon état énergétique (classe DPE dominante C) trouve preneur.
Vacance longue durée à Cabestany
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cabestany (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 362 logements autorisés à à Cabestany, dont 42 en 2025 (+19 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
L'activité de construction neuve est dynamique, avec 425 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une hausse de 53 % par rapport à la période précédente. Ce volume, modéré au regard d'un parc existant de 4 974 logements, répond à une demande réelle portée par la croissance démographique (+9,3 % en 10 ans). Il ne indique donc pas un risque de sur-offre massive, mais plutôt une attractivité confirmée. Cette nouvelle offre peut toutefois exercer une pression concurrentielle sur les biens anciens mal rénovés, accentuant l'écart de valorisation avec le neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cabestany suit une saisonnalité classique, avec un pic d'activité au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre-octobre. L'été peut être plus calme, mais la faible pression touristique (1 hébergement recensé) limite cet effet. La fin d'année, autour de novembre-décembre, peut offrir des opportunités d'achat avec des vendeurs plus motivés. La taxe foncière, payable en octobre, peut aussi inciter certains propriétaires à vendre en amont pour se désengager de cette charge.
Le saviez-vous ?
- Cabestany a gagné 9,3 % d'habitants en 10 ans, signe d'attractivité.
- L'âge médian y est de 48,8 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La commune dispose de 301 équipements de santé, un atout pour les seniors.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cabestany
- Prix médian en baisse de -4,6 % sur un an à 2 531 €/m².
- Écart minimal entre prix maison (2 478 €/m²) et appartement (2 656 €/m²).
- Dynamique constructive : 425 logements neufs autorisés en 5 ans.
- Revenu médian local de 23 510 €, 2e rang départemental dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cabestany
Quel est le prix au m² à Cabestany en 2024 ?
Le prix médian du m² à Cabestany est de 2 531 € selon les données DVF 2024. Il varie de 2 058 €/m² pour le premier quartile à 3 024 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Cabestany est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 4,6 % sur un an. Cette correction modère un marché qui avait pu bénéficier de la dynamique de l'aire urbaine de Perpignan.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Cabestany ?
Une maison de 96 m² (surface médiane) coûte environ 238 000 € (prix médian de 2 478 €/m²). Comptez entre 200 000 et 290 000 € pour la fourchette centrale.
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