Logement & immobilier

Le logement à Saint-Cyprien

66750 Pyrénées-Orientales 12 068 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Saint-Cyprien totalise 17 659 logements (3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 38%
Logements vacants 0,0%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

17 659Logements au total
52 %Appartements i
63,2 %Propriétaires
62,3 %Rés. secondaires
7 %Logements sociaux i
0,0 %Logements vacants i-100% vs dept · -100% vs France
+4,2 %Évolution 2016–2022
1 104 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 17 659 logements dont 6 646 résidences principales, 11 008 résidences secondaires et 5 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 38 % de résidences principales, 62 % de secondaires et 0 % de vacants pour un total de 17 659 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (47 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 25 %, les T1-T2 25 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements15 84116 94617 659
Rés. principales5 1015 5936 646
Rés. secondaires10 43911 30711 008
Vacants300455

En regard, Pia (à 16 km, 11 615 hab.) affiche 67,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 63,2 % de propriétaires face à 32,9 % de locataires (dont 5 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (76 %), 14 % pour gaz de ville et 7 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans986
2 à 4 ans1 617
5 à 9 ans1 202
10 ans ou plus2 842
Total ménages6 646
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 780
Sous-occupation modérée1 780
Sous-occupation accentuée1 290
Suroccupation modérée442
Suroccupation accentuée21
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 62 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

17 659Logements en 2022
+688 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 240 logements, le total atteint 17 659 en 2022 (+688 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 107 1 132 1 056 938 1 183 818
Dont vacants > 2 ans 221 261 239 193 204 278

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
158kWh/m²/an en moyenne
1,3 %Passoires (F+G) i
4 149Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
158 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
934 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: C concentre 48 % des logements et 71 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante A à 57 %, 94 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 195 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 69 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées C (150), appartements classés C (161), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-9 kWh/m²/an
Consommation vs France-46 kWh/m²/an
Passoires vs département-3,4 pts
Passoires vs France-8,6 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,33 €Loyer moyen /m² i
0,9 %Taux de vacance i
53dont PLAI i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T17
T2106
T3208
T4109
T5+9

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Saint-Cyprien est marqué par la villégiature — 11 008 résidences secondaires sur 17 659 logements (62,3 %). Répartition relativement équilibrée entre maisons (47,6 %) et appartements (52,4 %). Ce contexte résidentiel — Saint-Cyprien est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, en plaine, à 72 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral catalan, à 8 km — cadre la lecture du parc local.

Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 63,2 % de propriétaires, 32,9 % de locataires. 5,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.

Construction récente dynamique: 16,0 % des logements de Saint-Cyprien ont été bâtis depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 158 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). Le électricité équipe 76,1 % des logements occupés à titre principal.

Saint-Cyprien affiche une croissance de son parc de +4,2 % depuis 2016. La motorisation des ménages est classique: 11,9 % sans voiture et 26,1 % avec deux voitures ou plus.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune catalane des Pyrénées-Orientales. Côté topographie, Saint-Cyprien se trouve en plaine, à 72 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral catalan, à 8 km, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Saint-Cyprien en 2026 ?

Station balnéaire majeure du littoral roussillonnais, Saint-Cyprien affiche une attractivité résidentielle et touristique indéniable, soutenue par une démographie dynamique (+11,3 % en 5 ans). Pourtant, son marché immobilier, après des années de forte hausse, montre des signes d'essoufflement. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.

3 809 €/m² prix médian
-3,0 % sur un an
606 transactions 2026

La pression immobilière y est extrême (9,1/10), mais le prix au mètre carré accuse une première correction de 2 % après quatre ans de hausse continue, dessinant une fenêtre d’observation.

Verdict

➤ Réservé aux investisseurs patients visant le locatif annuel, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et de négocier fermement sur la base de la correction engagée.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction récente ouvre une fenêtre de négociation
  • ✓ Opportunité locative élevée avec un IOL à 6,3/10
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
  • ⚠ Accessibilité immobilière catastrophique (IAI 1,6/10)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée avec un chômage à 22,6 %
  • ⚠ Marché porté à 62 % par les résidences secondaires

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 3 809 €/m², Saint-Cyprien se situe bien au-dessus de la médiane nationale.
  • Son prix dépasse de 11 % à 83 % ceux des communes comparables du Roussillon comme Argelès-sur-Mer ou Elne.
  • Le rendement locatif brut (4,2 %) reste inférieur à celui escompté dans les grandes métropoles de la région.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Cyprien

Le marché de Saint-Cyprien est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,4 %.

Indices immobiliers de Saint-Cyprien

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

9,1

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Une pression immobilière extrême (9,1/10) indique un marché très tendu où la négociation est serrée et les bons biens partent vite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
96
Années de revenu pour acheter 70 m²
95
% de résidences secondaires
84
Croissance démographique (5 ans)
80
Densité de population
96
3,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Une accessibilité très faible (1,6/10) confirme que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
5
% de propriétaires
21
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
46
6,2

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Une opportunité locative élevée (6,3/10) soutient la stratégie de location annuelle, avec une demande locative structurée.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
79
% résidences secondaires (demande saisonnière)
84
Croissance démographique (5 ans)
80
Capacité touristique / population
60
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
4
4,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Une pression touristique immobilière modérée (4,1/10) indique que le marché n'est pas dominé par le saisonnier pur, limitant la vacance hors saison.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
84
Capacité touristique / population
60
% de logements vacants
5
Faible densité (proxy isolement touristique)
4

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3940,1 — Percentile dept : 96/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 95/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 62,3 — Percentile dept : 84/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 80/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 754,3 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 5/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 23,8 — Percentile dept : 21/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 46/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 36,8 — Percentile dept : 79/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 62,3 — Percentile dept : 84/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 80/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 60/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3940,1 — Percentile dept : 4/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 62,3 — Percentile dept : 84/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 60/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 754,3 — Percentile dept : 4/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Cyprien : opportunités et risques

Investir à Saint-Cyprien en 2026 relève d'une stratégie de rendement locatif plus que de spéculation sur la plus-value à court terme. L'indice d'opportunité locative (IOL) à 6,3/10 et un rendement brut de 4,2 % pour les appartements constituent des arguments solides pour une location annuelle. La cible privilégiée est le petit appartement, d'une trentaine de mètres carrés, dont la surface médiane correspond à la demande locative principale et limite l'effort d'investissement initial.

Néanmoins, plusieurs charges grèvent la rentabilité nette. La taxe foncière, à 45,87 %, représente une ponction significative. S'ajoutent les coûts de gestion et un taux de vacance estimé à 8 %, ramenant le rendement net autour de 2,4 %. Par ailleurs, la faible part de passoires thermiques (1,4 % de F/G) est un atout, limitant le risque de travaux contraints par la réglementation.

La stratégie la plus cohérente est donc l'investissement locatif classique en moyenne durée, avec un horizon de 7 à 10 ans. Elle suppose une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les emplacements proches des commerces et services pour assurer une attractivité locative pérenne, et une négociation serrée pour compenser le premium de prix par rapport aux communes limitrophes.

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Données du marché immobilier à Saint-Cyprien

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Saint-Cyprien, avec un prix médian de 3 809 €/m², se caractérise par une valorisation élevée, typique des stations balnéaires du Roussillon. D'après les données DVF 2024, cette valorisation est le fruit d'une hausse soutenue de 23 % entre 2020 et 2023, avant une légère correction de 2 % l'an dernier. Cette inflexion récente invite à la prudence et pourrait marquer la fin d'un cycle haussier impulsé par l'afflux de néo-retraités et d'investisseurs extérieurs.

La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Saint-Cyprien affiche un premium de 17 % sur Canet-en-Roussillon et de 45 % sur Elne. Cet éart s'explique par une image de marque solidement ancrée et une offre de services pléthorique (655 équipements), mais il interroge sur la marge de progression restante. La proximité de la gare TGV de Perpignan (13,5 km) et de l'aéroport renforce cette attractivité, mais n'explique pas à elle seule la surcote.

Le contexte démographique, avec une croissance de +11,3 % en cinq ans, et un parc composé à 62,3 % de résidences secondaires, dessine un marché dual. D'un côté, une demande locative structurelle existe, portée par les actifs du bassin perpignanais. De l'autre, la solvabilité locale est faible (revenu médian de 22 210 €, chômage à 22,6 %), rendant le marché très dépendant des capitaux extérieurs, donc potentiellement volatil en cas de retournement de conjoncture.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Cyprien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Saint-Cyprien dessine une courbe classique des marchés littoraux sous tension : une hausse continue de 23 % entre 2020 et 2023, portée par l'attrait du cadre de vie et la demande extérieure, a conduit à un pic à 4 000 €/m². L'année 2024 marque une inflexion avec une correction de -2 %, première depuis cinq ans. Cette baisse, modeste mais symbolique, pourrait signaler un plafonnement ou une phase d'ajustement après une surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation potentielle, notamment sur les biens les plus exposés ou surévalués, dans un marché où les maisons conservent un premium significatif sur les appartements.

Évolution du marché immobilier de Saint-Cyprien

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Cyprien évolue de +13,6 %, passant de 3 352 à 3 809 €/m²; 606 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 060 €/m²
Surface médiane 57 m²
Transactions 264
Appartements
Prix médian 3 645 €/m²
Surface médiane 31 m²
Transactions 342

Indicateurs clés du marché

-3,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,4 %
Rendement locatif apparts ?
3,8 %
Rendement locatif maisons ?
22,1 %
Taux d'effort ?
Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

231 420 €
Maison 57 m² ?
Mensualité ~1 342 €/mois (20 ans, 3,5 %)
112 995 €
Appartement 31 m² ?
Mensualité ~655 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 31 m²

655 €/mois
Mensualité crédit ?
410 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 245 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

10,4 ans
Pour une maison ?
5,1 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,4 - 16,8 €/m²
12,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,4 - 17,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 584 ventes en 2024, le volume transactionnel à Saint-Cyprien reste élevé, bien qu'en retrait de 10 % par rapport à 2023. Le marché est équilibré entre maisons (264 ventes, surface médiane 57 m²) et appartements (342 ventes, surface médiane 31 m²), ces derniers dominant le segment des petites surfaces. Cette liquidité soutenue, couplée à une pression immobilière extrême (IPI 9,1/10), confirme l'attrait persistant pour la commune. Le profil des biens vendus, souvent de taille modeste, reflète une demande tournée vers l'investissement locatif ou la résidence secondaire. La baisse récente du volume pourrait indiquer un début de frilosité des acheteurs face aux prix plafonnants.

Répartition des ventes

43,6 % de maisons et 56,4 % d'appartements parmi les 606 transactions enregistrées.

43,6 % maisons, 56,4 % appartements sur 606 ventes: le collectif pèse 56,4 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 606 264 342
Prix médian/m² 3 809 € 4 060 € 3 645 €
Prix moyen/m² 3 964 €
Surface médiane – 57 m² 31 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 814 3 352 €
2022 780 3 634 €
2023 621 3 948 €
2024 557 3 925 €
2025 606 3 809 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Cyprien est au ralenti. Seulement 221 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -77 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, seulement 66 autorisations ont été délivrées. Ce net repli de l'offre neuve, dans une commune où la pression démographique est positive, devrait mécaniquement soutenir le marché de l'ancien à moyen terme en limitant les alternatives pour les acquéreurs. Il indique également une possible saturation des terrains constructibles ou un durcissement des politiques d'urbanisme, concentrant la demande sur le parc existant.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 840 logements ont été autorisés et 2 400 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 85 %.

Vacance longue durée à Saint-Cyprien

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

818 logements vacants au total
278 vacants depuis plus de 2 ans 34,0 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Saint-Cyprien (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Saint-Cyprien: 226 logements autorisés sur 5 ans, 33 pour la dernière année (-76 %).

226 logements autorisés sur 5 ans
33 en 2025 dernière année connue
-76 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Saint-Cyprien

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,4 €/m²
Médian 13,2 €/m²
Haut 16,8 €/m²
Écart de 6,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,4 €/m²
Médian 12,9 €/m²
Haut 17,7 €/m²
Écart de 8,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Cyprien

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (31 m²)
~1 128 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (57 m²)
~2 023 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 45,87 % Moyenne dept : 46,18 % -0,31 pt Moyenne France : 43,01 % +2,86 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,82 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

45,81 % 2021
45,82 % 2022
45,92 % 2023
45,87 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (45,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement brut de 4,2 % pour les appartements ne tient pas compte des prélèvements incompressibles. Comptez environ 1,8 point de moins pour obtenir le net, une décote principalement due à la taxe foncière (45,87 % à Saint-Cyprien). S'y ajoutent les frais de gestion, les provisions pour travaux dans une résidence secondaire à 62,3 %, et un taux de vacance locative potentiel. Prévoyez ces charges pour éviter les mauvaises surprises.

Performance énergétique du parc à Saint-Cyprien

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 149 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Saint-Cyprien: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,3 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 1,3 % F + G
Conso moyenne 157 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (156 kWh/m²/an) et seulement 1,4 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, issu de 3813 diagnostics, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout achat, anticipez les futures obligations de rénovation (loi Climat 2028-2034) visant les logements classés E et D, encore nombreux. Un bon DPE est déjà un critère de valorisation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studio, T2) de moins de 35 m², bien situés (centre, proximité plage), sont les plus adaptés à la location saisonnière. Leur loyer moyen est estimé à 13,2 €/m²/mois. Les maisons, avec un loyer de 12,9 €/m²/mois, intéressent davantage la location longue durée pour les familles locales, mais leur prix d'acquisition plus élevé (4 060 €/m²) pèse sur la rentabilité. Le parc est récent (16 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe C dominante).

Quelles zones cibler à Saint-Cyprien ?

Le centre-ville et les secteurs à moins de 800 mètres de la plage offrent le meilleur potentiel locatif saisonnier, avec des loyers plus élevés et une occupation estivale quasi-assurée. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux locations annuelles. Aucun grand projet de développement ne vient actuellement dynamiser de nouvelle zone, la construction neuve étant en net recul (-77 % sur 5 ans).

Calculateur de rendement à Saint-Cyprien

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cyprien

Le risque de vacance locative est réel hors saison estivale, dans une commune où 62,3 % des logements sont déjà des résidences secondaires ou occasionnelles. La dépendance au tourisme expose aux aléas économiques. Le taux de chômage local élevé (22,6 %) limite le pouvoir d'achat des locataires longue durée. Enfin, la taxe foncière est élevée (45,87 % du taux) et les risques naturels (sismicité modérée, 7 risques recensés) peuvent influencer assurances et attractivité.

Cas pratique : un investissement type à Saint-Cyprien

Pour un appartement type de 50 m² à Saint-Cyprien, comptez environ 188 600 € à l'achat (au prix médian de 3 772 €/m²). Le loyer mensuel attendu est de 660 € (13,2 €/m²), soit un rendement brut de 4,2 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou nul, selon votre apport personnel et le taux du crédit.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cyprien

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 45,87 %.
  • Surestimer les loyers en saison creuse.
  • Oublier les charges de copro dans les résidences vieillissantes.
  • Investir sans viser la clientèle touristique majoritaire.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier de Saint-Cyprien est rythmé par la saison touristique. Les transactions sont plus actives au printemps et à l'automne, quand les résidents secondaires visitent leur bien. Vendre en avril-juin permet de toucher cette clientèle. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certaines ventes en cours d'année.

Le saviez-vous ?

  • Saint-Cyprien abrite 5 campings offrant 1779 emplacements.
  • 70,4 % du territoire est couvert par la fibre optique.
  • La commune ne compte que 7,0 % de logements sociaux.

S'installer à Saint-Cyprien : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Cyprien, c'est opter pour un cadre de vie balnéaire très équipé, avec 5 km de plage de sable fin, un port de plaisance et un accès aisé à Perpignan. La commune dispose d'un panel de services exceptionnel pour sa taille : 101 commerces, 105 établissements de santé et 49 équipements sportifs ou de loisirs, selon la base permanente des équipements de l'INSEE. Ce niveau d'équipement, couplé à un ensoleillement généreux (température moyenne de 16,2°C), explique l'attrait persistant pour les retraités, qui représentent plus de la moitié de la population.

Ce profil démographique vieillissant (âge médian de 60,6 ans) et la forte proportion de résidences secondaires donnent à la ville une ambiance particulière, plus calme et saisonnière que celle d'un pôle urbain actif. Le tissu économique local, avec un taux de chômage élevé (22,6 %), révèle une fragilité que le tourisme ne compense pas entièrement. L'acheteur doit aussi intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Submersions Marines (PSS) actif et une sismicité modérée, qui peuvent impacter l'assurabilité et la sérénité du projet.

Carte du marché immobilier à Saint-Cyprien

Saint-Cyprien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Cyprien

16,2 °C
Température moyenne ?
626 mm
Précipitations ?
1 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 16,2 °C et seulement 626 mm de pluie par an, Saint-Cyprien bénéficie d'un climat méditerranéen très doux, idéal pour les séniors ou les résidents secondaires. L'altitude de 5 m et la proximité de la mer limitent fortement les jours de gel. Ce cadre est un atout santé et confort, mais implique une adaptation aux étés chauds et secs, typique de la côte catalane.

À qui s'adresse Saint-Cyprien ?

Saint-Cyprien s'adresse en priorité aux acheteurs de résidence secondaire ou principale, souvent retraités ou pré-retraités, recherchant le calme et l'accès à la mer. Les familles avec de jeunes enfants y trouveront des écoles (8 établissements) mais une offre culturelle et sociale adaptée à une population plus âgée. Les actifs travaillant à Perpignan ou en télétravail (score numérique 8/100) peuvent y trouver un cadre agréable, sous réserve d'accepter la congestion estivale.

Avantages et limites à Saint-Cyprien

✓ Points forts

  • Climat méditerranéen doux (16,2°C en moyenne).
  • Accès direct à la mer et vaste plage de sable.
  • Proximité de Perpignan et de ses infrastructures (TGV, aéroport).
  • Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille.
  • Parc immobilier globalement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).

− À prendre en compte

  • Taux de chômage local très élevé (22,6%).
  • Population vieillissante (âge médian 60,6 ans).
  • Congestion et forte affluence touristique en saison estivale.

Composition du parc immobilier à Saint-Cyprien

17 659 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 47,7 % de maisons, 52,3 % d'appartements sur un total de 17 659 logements.

37,6 % Résidences principales 6 646 logements
62,3 % Résidences secondaires 11 008 logements
0,0 % Logements vacants 5 logements
63,2 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (47,7 %) et marqué par une forte proportion de résidences secondaires (62,3 %). Seulement 35,5 % des logements sont des résidences principales. Cela indique un marché très saisonnier et orienté tourisme, avec une clientèle d'acheteurs souvent âgés (âge médian 60,6 ans) recherchant une pied-à-terre. La stabilité des prix peut être plus sensible aux flux touristiques qu'à la demande locale.

Ancienneté du parc à Saint-Cyprien

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 541 logements).

  • Avant 1919 1,0 % 65 logts
  • 1919-1945 1,4 % 93 logts
  • 1946-1970 16,8 % 1 096 logts
  • 1971-1990 46,8 % 3 062 logts
  • 1991-2005 18,0 % 1 176 logts
  • 2006-2019 16,0 % 1 049 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Saint-Cyprien

655 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

101 Commerces
369 Services
105 Santé
49 Sports et loisirs
8 Enseignement
21 Tourisme
2 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Cyprien

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 16 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) inondation et submersion marine (PSS - Tech), conséquence de son littoral et de son altitude basse. La sismicité est modérée et le radon faible. 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Consulter le zonage PPR est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des travaux de mise en conformité ou des assurances spécifiques.

Cas pratique : un achat type à Saint-Cyprien

Une maison de 100 m² représente un investissement médian de 417 600 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 970 €. Cela équivaut à près de 19 années du revenu médian local (22 210 €), soulignant l'effort d'accession pour les Cypriannais.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cyprien

  • Ne pas consulter le zonage PPR inondation.
  • Oublier que 62,3 % des voisins sont des résidents secondaires.
  • Négocier sans considérer la baisse récente des prix.
  • Sous-estimer les coûts de climatisation en été.

Points clés à retenir à Saint-Cyprien

  • Prix médian à 3 809 €/m², en baisse de 2,0 % sur un an.
  • Rendement brut locatif à 4,2 % pour les appartements.
  • Climat doux : 16,2 °C de moyenne annuelle, 626 mm de pluie.
  • Écart maison/appartement réduit : 4 060 € vs 3 645 €/m².
  • Rendement net estimé autour de 2,4 % après charges.
  • Parc jeune : 16 % des logements construits après 2006.
  • La vue et la proximité de la mer majorent fortement la valeur.
  • Budget type : 116 932 € pour un appartement, 238 032 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Cyprien ?

À Saint-Cyprien, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la mer et aux 655 équipements (commerces, santé). Une maison avec terrain proche des campings ou du monument historique verra son prix au m² dépasser la médiane de 4 060 €. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent aussi, dans un parc où 16 % des logements sont récents (post-2006). Pour un appartement, l'étage avec vue et la qualité de la copropriété sont discriminants.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Cyprien

Pour une maison de 57 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

217 113 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Trop élevée, elle allonge inutilement le délai de vente dans un marché où l'indice de disponibilité (IAI) est très faible (1,6/10), signe d'une relative rareté de l'offre. Trop basse, elle vous prive d'une partie de votre capital. Seule une analyse comparative précise, croisant les données DVF, les tendances micro-locales (centre vs périphérie) et les spécificités (vue, année de construction, DPE) permet de se positionner stratégiquement. Avec un âge médian de 60,6 ans, de nombreux vendeurs sont des particuliers non professionnels qui sous-estiment l'impact de ces facteurs.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme calcule une moyenne, mais ne capture pas la réalité de Saint-Cyprien : la différence de valeur entre un appartement vue mer et un autre en seconde ligne, ou l'impact d'une copropriété vieillissante sur un bien. Un professionnel local évalue l'état réel, connaît la demande spécifique (62,3 % de résidences secondaires) et peut cibler les acheteurs sérieux. Son estimation est un outil de négociation, pas seulement un chiffre.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier au seul prix au m², très variable selon le quartier.
  • Oublier de valoriser un bon DPE dans l'argumentaire.
  • Comparer avec des biens neufs, qui ne représentent que 16 % du parc.
  • Ignorer la demande spécifique des retraités, majoritaires.

Investir à Saint-Cyprien : passer à l'action

La réussite d'un investissement à Saint-Cyprien se joue sur la sélection précise du bien et le timing d'acquisition. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-secteurs et les opportunités sous-jacentes à ces données agrégées.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Cyprien

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Cyprien ?

    Le prix médian des appartements à Saint-Cyprien est de 3 645 €/m², selon les données DVF 2024. Pour un appartement type de 31 m², cela représente un investissement total d'environ 117 000 €.

    Saint-Cyprien est-elle plus chère que Canet-en-Roussillon ?

    Oui, Saint-Cyprien est environ 17 % plus chère que sa voisine Canet-en-Roussillon, où le prix médian est de 3 252 €/m². Cet écart de prix reflète une image de marque et un niveau d'équipements historiquement plus élevés.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Cyprien ?

    Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 2,4 %.

    Le marché immobilier à Saint-Cyprien est-il en baisse ?

    Les prix médians ont connu une première baisse de 2 % en 2024, après quatre années de hausse continue. Cette correction modeste pourrait indiquer un plafonnement des prix, offrant potentiellement un peu plus de marge de négociation.

    Quels sont les risques à acheter à Saint-Cyprien ?

    Les principaux risques sont l'exposition aux aléas climatiques (inondations, submersion) avec un PPR actif, une accessibilité très faible pour les revenus locaux, et une économie locale fragile avec un taux de chômage de 22,6 %.

    Marché immobilier des communes voisines

    L'écart de valorisation avec des voisines aux indicateurs similaires est saisissant : Saint-Cyprien est 45 % plus chère qu'Elne et 17 % plus chère que Canet-en-Roussillon, un premium qui ne se justifie pas toujours à l'analyse fine, offrant un effet de levier bien plus favorable dans ces communes adjacentes.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Cyprien.

    Communes limitrophes de Saint-Cyprien

    Saint-Cyprien est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 809 €/m² Prix médian à Saint-Cyprien
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 3 809 €/m², Saint-Cyprien se place parmi les communes chères des Pyrénées-Orientales, au-dessus de la médiane départementale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères des Pyrénées-Orientales au mètre carré.

    Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Cyprien progresse de +13,6 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 3 378 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -3,0 % du prix médian.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 060 €/m² (surface médiane 57 m²) et celui des appartements à 3 645 €/m² (31 m²). Le bien médian (57 m² à 231 420 €) équivaut à 10,4 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,2 €/m² pour un appartement et 12,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (62,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.

    Rythme de construction régulier: 45 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (60 % des autorisations sur 2021-2025).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Cyprien est une commune catalane des Pyrénées-Orientales. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral catalan, à 8 km, en plaine, à 72 m d'altitude.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Cyprien

    Classement remarquable Population 3ᵉ du département Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Saint-Cyprien

    Communes voisines

    Canet-en-Roussillon 66140 13 227 hab. 9,9 km Elne 66200 9 511 hab. 3,0 km Latour-Bas-Elne 66200 3 228 hab. 1,5 km Alénya 66200 3 782 hab. 3,0 km