Avec 3 919 €/m², Saint-Cyprien se place parmi les communes chères des Pyrénées-Orientales, au-dessus de la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 3 112 à 4 816 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. La commune figure parmi les 5 % les plus chères des Pyrénées-Orientales au mètre carré.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Saint-Cyprien a progressé de +20,6 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 3 268 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 176 €/m² (surface médiane 57 m²) et celui des appartements à 3 772 €/m² (31 m²). Le bien médian (57 m² à 238 032 €) équivaut à 10,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,2 €/m² pour un appartement et 12,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,2 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (62,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 44 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (69 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Cyprien est une commune catalane des Pyrénées-Orientales. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral catalan, à 8 km, en plaine, à 5 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Saint-Cyprien en 2026 ?
Station balnéaire majeure du littoral roussillonnais, Saint-Cyprien affiche une attractivité résidentielle et touristique indéniable, soutenue par une démographie dynamique (+11,3 % en 5 ans). Pourtant, son marché immobilier, après des années de forte hausse, montre des signes d'essoufflement. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
La pression immobilière y est extrême (9,1/10), mais le prix au mètre carré accuse une première correction de 2 % après quatre ans de hausse continue, dessinant une fenêtre d’observation.
Verdict
➤ Réservé aux investisseurs patients visant le locatif annuel, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et de négocier fermement sur la base de la correction engagée.
Points clés
- ✓ Correction récente ouvre une fenêtre de négociation
- ✓ Opportunité locative élevée avec un IOL à 6,3/10
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière catastrophique (IAI 1,6/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée avec un chômage à 22,6 %
- ⚠ Marché porté à 62 % par les résidences secondaires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 919 €/m², Saint-Cyprien se situe bien au-dessus de la médiane nationale.
- Son prix dépasse de 11 % à 83 % ceux des communes comparables du Roussillon comme Argelès-sur-Mer ou Elne.
- Le rendement locatif brut (4,2 %) reste inférieur à celui escompté dans les grandes métropoles de la région.
Analyse du marché immobilier à Saint-Cyprien
Le marché de Saint-Cyprien est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,2 %.
Indices immobiliers de Saint-Cyprien
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière extrême (9,1/10) indique un marché très tendu où la négociation est serrée et les bons biens partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière extrême (9,1/10) indique un marché très tendu où la négociation est serrée et les bons biens partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,6/10) confirme que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,6/10) confirme que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,3/10) soutient la stratégie de location annuelle, avec une demande locative structurée.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,3/10) soutient la stratégie de location annuelle, avec une demande locative structurée.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique immobilière modérée (4,1/10) indique que le marché n'est pas dominé par le saisonnier pur, limitant la vacance hors saison.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique immobilière modérée (4,1/10) indique que le marché n'est pas dominé par le saisonnier pur, limitant la vacance hors saison.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Cyprien : cadre de vie et logement
Saint-Cyprien séduit par son front de mer, son climat doux (16,2°C de moyenne) et son accès facile à Perpignan (13,5 km de la gare TGV). Avec 12 068 habitants, la commune offre les services d'une petite ville (655 équipements) dans une ambiance de station balnéaire. Le marché immobilier, où le prix médian est de 3 919 €/m², s'adresse principalement aux acheteurs secondaires et aux retraités, même si quelques opportunités existent pour les budgets modestes.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-CyprienInvestir à Saint-Cyprien : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Cyprien
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Cyprien ?
Le prix médian des appartements à Saint-Cyprien est de 3 772 €/m², selon les données DVF 2024. Pour un appartement type de 31 m², cela représente un investissement total d'environ 117 000 €.
Saint-Cyprien est-elle plus chère que Canet-en-Roussillon ?
Oui, Saint-Cyprien est environ 17 % plus chère que sa voisine Canet-en-Roussillon, où le prix médian est de 3 252 €/m². Cet écart de prix reflète une image de marque et un niveau d'équipements historiquement plus élevés.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Cyprien ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 2,4 %.
Le marché immobilier à Saint-Cyprien est-il en baisse ?
Les prix médians ont connu une première baisse de 2 % en 2024, après quatre années de hausse continue. Cette correction modeste pourrait indiquer un plafonnement des prix, offrant potentiellement un peu plus de marge de négociation.
Quels sont les risques à acheter à Saint-Cyprien ?
Les principaux risques sont l'exposition aux aléas climatiques (inondations, submersion) avec un PPR actif, une accessibilité très faible pour les revenus locaux, et une économie locale fragile avec un taux de chômage de 22,6 %.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des voisines aux indicateurs similaires est saisissant : Saint-Cyprien est 45 % plus chère qu'Elne et 17 % plus chère que Canet-en-Roussillon, un premium qui ne se justifie pas toujours à l'analyse fine, offrant un effet de levier bien plus favorable dans ces communes adjacentes.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Cyprien.
Communes limitrophes de Saint-Cyprien
Saint-Cyprien est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :