01 Le parc de logements
Le parc comprend 294 logements dont 164 résidences principales, 104 résidences secondaires et 26 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 164 | 55,8 % |
| Résidences secondaires | 104 | 35,4 % |
| Logements vacants | 26 | 8,8 % |
Le graphique détaille la structure des 294 logements: 56 % sont habités en permanence, 35 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 49 | 29,9 % |
| 1919-1945 | 18 | 11,0 % |
| 1946-1970 | 20 | 12,2 % |
| 1971-1990 | 19 | 11,6 % |
| 1991-2005 | 26 | 15,9 % |
| 2006-2019 | 32 | 19,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 30 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,2 % |
| 2 pièces | 9 | 5,5 % |
| 3 pièces | 42 | 25,5 % |
| 4 pièces | 50 | 30,3 % |
| 5 pièces ou plus | 62 | 37,6 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 38 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 260 | 279 | 294 |
| Rés. principales | 154 | 151 | 164 |
| Rés. secondaires | 92 | 100 | 104 |
| Vacants | 13 | 28 | 26 |
En regard, Le Pradal (à 11 km, 319 hab.) affiche 59,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 113 | 68,9 % |
| Locataires (privé) | 40 | 24,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 6,1 % |
La répartition du parc occupé: 69,2 % de propriétaires, 24,6 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,6 % |
| Fioul | 27 | 16,5 % |
| Électricité | 67 | 40,9 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 68 | 41,5 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 41 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et fioul (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 |
| 2 à 4 ans | 37 |
| 5 à 9 ans | 35 |
| 10 ans ou plus | 81 |
| Total ménages | 164 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 52 |
| Sous-occupation accentuée | 52 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 18 | 11,0 % |
| 1 voiture | 62 | 37,8 % |
| 2 voitures ou plus | 83 | 50,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 38 % à une voiture et 51 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 64,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 161 | 100 | 25 | 36 |
| 1975 | 180 | 100 | 43 | 37 |
| 1982 | 196 | 95 | 63 | 38 |
| 1990 | 219 | 115 | 68 | 36 |
| 1999 | 218 | 121 | 81 | 16 |
| 2006 | 255 | 139 | 84 | 33 |
| 2011 | 260 | 154 | 92 | 13 |
| 2016 | 279 | 151 | 100 | 28 |
| 2022 | 294 | 164 | 104 | 26 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 161 à 294 logements, soit +83 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 35 | 38 | 35 | 26 | 37 | 26 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 18 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 7,5 % |
| Classe C | 15 | 28,3 % |
| Classe D | 14 | 26,4 % |
| Classe E | 14 | 26,4 % |
| Classe F | 3 | 5,7 % |
| Classe G | 3 | 5,7 % |
La classe C domine avec 28 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 24,5 % |
| Classe B | 21 | 39,6 % |
| Classe C | 13 | 24,5 % |
| Classe D | 1 | 1,9 % |
| Classe E | 5 | 9,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (40 %), 89 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 235 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 239 kWh/m²/an, contre 87 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 153 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 3 | 1 |
| Classe C | 14 | 1 |
| Classe D | 14 | 0 |
| Classe E | 10 | 4 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (217 kWh/m²/an); côté appartements, E (249).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cabrerolles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Cabrerolles se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 104 logements sur 294 (35,4 %), contre 164 résidences principales. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (93,9 %). Côté cadre local, Cabrerolles est au cœur de la garrigue languedocienne, dans les collines, à une altitude moyenne de 190 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ.
69,2 % des ménages de Cabrerolles possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE.
Selon l'INSEE, 29,9 % des logements de Cabrerolles ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Cabrerolles présente des performances DPE contrastées: classe dominante C et 221 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 11,3 % du parc diagnostiqué. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (41,5 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +5,4 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 50,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de la garrigue languedocienne: les attentes résidentielles s'y calquent. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 190 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Cabrerolles en 2026 ?
Niche dans les Avant-Monts de l'Herault, Cabrerolles est un petit village de 343 habitants ou les residences secondaires representent plus d'un tiers du parc. Son marche immobilier, tres specifique, presente un profil de rendement locatif eleve, mais s'inscrit dans un territoire a l'economie fragile. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 8,8 %, Cabrerolles se positionne dans le top 20 % des communes les plus rentables de l'Hérault pour l'investissement locatif.
Verdict
➤ Bon marche d'investissement locatif, a privilegier en strategie rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut tres eleve : 8,8 %
- ✓ Accessibilite elevee (IAI 7/10)
- ✓ Opportunite locative forte (IOL 6,9/10)
- ⚠ Fragilite economique (IFE 6,9/10)
- ⚠ Attractivite territoriale limitee (IAT 3,4/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 2 089 €/m², Cabrerolles est nettement en dessous de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inferieur de 14 % a celui de Villemagne-L'argentiere, une commune voisine.
- Rendement locatif (8,8 %) double de celui des grandes metropoles.
Analyse du marché immobilier à Cabrerolles
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cabrerolles : opportunités et risques
Investir a Cabrerolles en 2026 cible prioritairement la rentabilite locative immediate, plutót que la plus-value. Le rendement net approche les 5,3 % pour les maisons, un chiffre attractif qu'il faut neanmoins nuancer. La taxe fonciere, a 41,26 %, rogne significativement la rentabilite, et la part non negligeable de logements vacants (8,8 %) rappelle le risque de vacance locative dans un marche etroit.
La strategie la plus adaptee semble etre l'investissement en locatif annuel, tire par la demande locale et la proximite d'emplois dans le bassin de Bedarieux. La location saisonniere, bien que tentante vu l'indice IPTI, est plus risquee car elle depend d'un flux touristique capricieux et entre en concurrence avec un parc deja important de residences secondaires. L'acheteur doit imperativement selectionner un bien deja aux normes ou budgetiser une renovation, pour eviter le piege des passoires thermiques dont la location sera bientot interdite.
Enfin, la faible liquidite du marche, avec moins de 10 ventes par an, impose un horizon d'investissement au moins moyen terme. Une sortie rapide pourrait s'averer delicate. Ce marche convient donc a un investisseur patient, recherchant un cash-flow regulier, et capable de gerer a distance ou via un professionnel local un bien souvent ancien.
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Données du marché immobilier à Cabrerolles
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse du marche de Cabrerolles, etablie a partir des transactions DVF 2024, revele un paradoxe. D'un cote, des indicateurs locatifs solides, avec un rendement brut atteignant 8,8 % pour les maisons, bien superieur a la moyenne regionale. D'un autre cote, une economie locale fragile, marquee par un taux de chomage de 16,8 %, qui limite la demande locative endogene et rend le marche tres dependant des acquereurs et locateurs externes.
Le parc immobilier, compose a 94,2 % de maisons, presente un caractere familial et ancien. Pres de 41 % des logements ont ete construits avant 1945, un charme patrimonial qui s'accompagne souvent de travaux de renovation, d'autant que 12 % du parc est classe en passoire thermique (F/G). Cet etat du bati represente a la fois un risque reglementaire avec l'interdiction progressive de location, et une opportunite de valorisation via la renovation.
La pression touristique, evaluee par l'indice IPTI a 8,1/10, est un levier majeur. La part elevee de residences secondaires (35,4 %) et la proximite de la gare de Bedarieux (7,4 km) soutiennent cette dynamique. Neanmoins, cette attractivite saisonniere ne compense pas entierement les faiblesses structurelles en matiere d'equipements et de connectivite, comme l'absence totale de couverture fibre, un frein pour l'installation permanente.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cabrerolles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cabrerolles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 11 transactions en 2025 et affiche une évolution de +96,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 089 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les simulations financieres basees sur les donnees 2024, l'acquisition d'une maison type de 106 m² a Cabrerolles (154 442 €) genere un loyer median estime a 1 134 € par mois. Avec un credit sur 20 ans a un taux estime a 4 %, la mensualite s'eleverait a environ 935 €. Le loyer couvrirait ainsi integralement la charge du credit, degageant meme un cash-flow positif d'environ 199 € par mois avant charges et impots. Ce scenario, avec un rendement brut de 8,8 % et seulement 7,2 annees de revenu median necessaires a l'achat, demontre une viabilite financiere immediate rare. Neanmoins, ce calcul idealise doit etre module par la realite des vacances locatives et des charges, notamment la taxe fonciere elevee a 41,26 %.
Acheter vs Louer — maison 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 2 089 € | 2 089 € |
| Prix moyen/m² | 2 309 € | |
| Surface médiane | – | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 1 064 € |
| 2022 | 13 | 833 € |
| 2023 | 5 | 1 209 € |
| 2024 | 7 | 1 457 € |
| 2025 | 11 | 2 089 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Cabrerolles est tres limitee, avec seulement 11 logements autorises sur les cinq dernieres annees, dont 4 en 2024. La tendance est a la baisse de 39 % par rapport au quinquennat precedent, indiquant un ralentissement net de l'urbanisation. Cette faible offre nouvelle ne vient donc pas concurrencer le parc existant et contribue a maintenir une certaine pression sur les biens disponibles, malgre une demande moderee. Elle reflete egalement les contraintes d'un village de l'arriere-pays et un certain attentisme des promoteurs, etat que l'investisseur doit interpreter comme un signal de marche mature, peu expose au risque de sur-offre, mais aussi peu porteur de plus-value liee a la neophilie.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 80 autorisations et 36 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 45 %.
Vacance longue durée à Cabrerolles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cabrerolles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cabrerolles: 15 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-6 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Cabrerolles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cabrerolles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 8,8 % pour les maisons à Cabrerolles est un indicateur de départ. Pour obtenir le net, déduisez notamment la taxe foncière, qui y est de 41,26 % (taux 2024). Ajoutez les frais de gestion, d'assurance, une provision pour travaux (le parc est ancien à 40,9 %) et anticipez des périodes de vacance, le taux étant de 8,8 %. Ces éléments peuvent réduire significativement la rentabilité, d'où l'écart entre le brut et une estimation nette d'environ 5,3 %.
Performance énergétique du parc à Cabrerolles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 53 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cabrerolles: majorité classée C, part de passoires thermiques à 11,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (225 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village dont 40,9 % du bâti date d'avant 1945. Seuls 12,0 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de mise en location interdite dès 2025 pour les logements les plus énergivores, mais une vigilance reste de mise pour les biens classés E ou D face aux échéances de 2028 et 2034.
Calculateur de rendement à Cabrerolles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Cabrerolles
Pour une maison de 100 m² à Cabrerolles, l'investissement médian est d'environ 145 700 €. Avec un loyer moyen de 10,7 €/m², le revenu locatif brut annuel serait de 12 840 €, soit un rendement brut de 8,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 41,26 %, gestion, vacance), le rendement net s'établirait autour de 5,3 %, générant un cash-flow net mensuel d'environ 65 € si le crédit est absent.
Erreurs à éviter quand on investit à Cabrerolles
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 41,26 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,8 %).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (10,7 €/m² maison).
- Ne pas vérifier le DPE, surtout pour les locations futures.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Cabrerolles, influencé par la demande de résidences secondaires (35,4 % du parc), peut connaître un regain d'activité au printemps et en début d'automne, périodes propices aux visites sous un climat agréable. La vente en fin d'année peut être plus difficile, les acquéreurs potentiels étant moins nombreux. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation. Pensez à la taxe foncière, payable en octobre, qui peut influencer les décisions de vente en septembre.
Le saviez-vous ?
- Cabrerolles compte 26 équipements de proximité pour 343 habitants.
- L'altitude moyenne du village est de 339 mètres.
- Le tissu économique local compte 45 entreprises actives.
S'installer à Cabrerolles : cadre de vie et logement
S'installer a Cabrerolles, c'est choisir un cadre de vie rural preserve, a moins de 30 minutes de Beziers. La commune offre 26 equipements de proximite, dont des commerces et services de base, ainsi que 9 equipements sportifs et de loisirs, ce qui est appreciable pour un village de cette taille. L'environnement est verdoyant, avec une pluviometrie importante (1 112 mm/an), et un relief vallonne propice a la randonnee.
Le profil demographique est vieillissant, avec un age median de 51 ans et un indice de vieillissement eleve (257), ce qui denote une population de retraites et de neo-ruraux. Ce contexte offre un cadre paisible, mais peut limiter les interactions sociales pour les jeunes actifs ou les familles, d'autant que l'offre scolaire est reduite a un etablissement. La connexion numerique est le point noir majeur, avec un score de 2/100 et aucune couverture fibre ou THD, un handicap serieux pour le teletravail.
Carte du marché immobilier à Cabrerolles
Cabrerolles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cabrerolles
Le climat à Cabrerolles, avec une température moyenne de 14,0°C et 1 112 mm de pluie annuelle, est typique des Avant-Monts. Les hivers peuvent être frais à 339 m d'altitude moyenne, mais les étés sont chauds et ensoleillés. Ce profil, moins extrême que le littoral surchauffé, convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie calme avec des saisons marquées, idéal pour les résidences principales tournées vers la nature ou les résidences secondaires de mi-saison.
Composition du parc immobilier à Cabrerolles
294 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Cabrerolles: 94,2 % de maisons, 5,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Cabrerolles est très majoritairement composé de maisons individuelles (94,2 %) et compte 35,4 % de résidences secondaires. Cette forte proportion de propriétaires (69,2 %) et de résidences secondaires indique un marché ancré et attractif pour un cadre de vie, mais peut aussi signifier une certaine sensibilité aux fluctuations de la demande de loisirs. Le taux de vacance de 8,8 % suggère un marché où la remise sur le marché peut prendre du temps.
Ancienneté du parc à Cabrerolles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 164 logements).
- Avant 1919 29,9 % 49 logts
- 1919-1945 11,0 % 18 logts
- 1946-1970 12,2 % 20 logts
- 1971-1990 11,6 % 19 logts
- 1991-2005 15,9 % 26 logts
- 2006-2019 19,5 % 32 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cabrerolles
26 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cabrerolles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cabrerolles est exposé à un niveau de risque radon moyen et recense 7 risques naturels (INRN). La sismicité est très faible. La commune a fait l'objet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la CC Les Avant-Monts et le dossier DDTM est indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurabilité sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Cabrerolles
Pour une maison type de 106 m² (surface déduite du prix total médian), le budget médian à Cabrerolles est de 154 442 € hors frais de notaire. Cela représente environ 7,2 années du revenu médian local (21 530 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 785 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cabrerolles
- Oublier de consulter le DGE et le dossier de risques naturels.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc ancien (40,9 % avant 1945).
- Ne pas vérifier la couverture réseau (score numérique de 2/100).
- Négocier sans connaître le prix médian local (1 457 €/m²).
Points clés à retenir à Cabrerolles
- Prix médian des maisons : 2 089 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut moyen maison : 8,8 %.
- Climat : températures moyennes de 14,0°C, 1 112 mm de pluie.
- Marché vendeur : prix en hausse de 2,4 % par an.
- Rendement net estimé maison : environ 5,3 %.
- Parc immobilier : 94,2 % de maisons, 35,4 % de résidences secondaires.
- Offre neuve rare : 11 logements autorisés en 5 ans.
- Revenu médian local nécessaire pour acheter : 21 530 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cabrerolles ?
À Cabrerolles, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique sont déterminants. Un DPE C est la norme, un DPE D ou inférieur peut justifier une décote. La proximité des commerces (2 présents) ou de la gare de Bédarieux (7,4 km) est valorisante. La présence d'un terrain arboré ou avec vue dégagée, typique de l'altitude moyenne de 339 m, est un atout majeur. Pour les maisons anciennes (40,9 % du parc), l'ampleur des travaux à prévoir pèse directement sur le prix de vente. L'exposition sud est privilégiée pour le confort thermique.
Estimation indicative d'une maison à Cabrerolles
Pour une maison de 50 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
104 450 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Les Avant-Monts connaît les micro-différences de valeur entre les hameaux et les types de maisons (mas, bergeries...). Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, souvent crucial pour un parc où 40,9 % des logements sont antérieurs à 1945, et intégrer la valorisation d'éléments comme une cave voûtée ou une source. Son réseau lui permet aussi de jauger la demande effective, entre résidents principaux (revenu médian 21 530 €) et acheteurs de résidences secondaires, pour une mise sur le marché au prix juste, facilitant une négociation rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable.
- Oublier de valoriser un terrain ou une vue caractéristique.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et le DPE.
- Ignorer la demande spécifique pour les résidences secondaires (35,4 % du parc).
Investir à Cabrerolles : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux connait Cabrerolles en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les donnees. Voici ce qu'elles signifient concretement pour votre projet a Cabrerolles.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Cabrerolles grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Cabrerolles
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cabrerolles
Quel est le prix immobilier moyen a Cabrerolles ?
Le prix median au metre carre a Cabrerolles est de 2 089 € en 2024. Pour une maison type de 106 m², le prix total median s'eleve donc a environ 154 442 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Cabrerolles ?
Le marche montre des signes de stabilisation apres une correction. Avec un rendement locatif brut eleve (8,8 %) et une accessibilite preservee, 2026 peut etre un bon point d'entree pour un investisseur recherchent de la rentabilite, avec un horizon moyen terme.
Cabrerolles est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Cabrerolles (2 089 €/m²) est moins chere que Villemagne-L'argentiere (+14 %) et beaucoup plus accessible que Le Pradal (+55 %). Elle est legèrement moins chere que Colombieres-sur-Orb (+4 %) et plus chere que Vieussan (-14 %).
Quel rendement locatif esperer a Cabrerolles ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 8,8 %. Apres deduction des charges standards (vacance, gestion, taxe fonciere), le rendement net est estime a environ 5,3 %.
Quels sont les risques a connaître avant d'acheter a Cabrerolles ?
Les principaux risques sont la fragilite economique locale (taux de chomage a 16,8 %), la faible liquidite du marche (peu de transactions) et l'etat du parc ancien (41 % construit avant 1945, 12 % de passoires thermiques).
Marché immobilier des communes voisines
Cabrerolles reste nettement plus accessible que Le Pradal (+55 %) tout en offrant un rendement locatif brut superieur, ce qui en fait un marche a fort effet de levier pour un investisseur recherchent de la rentabilite immediate.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cabrerolles.
Communes limitrophes de Cabrerolles
Cabrerolles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Cabrerolles se situe dans la moyenne — prix médian 2 089 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
La progression du prix médian atteint +96,3 % sur cinq ans (2021-2025) à Cabrerolles, au-dessus du rythme national. Au total, 47 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +43,4 % sur le prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 089 €/m² pour 50 m². Un bien type de 50 m² revient à environ 104 450 €, soit 4,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,2 €/m² pour un appartement et 10,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (35,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 15 logements autorisés, soit 3/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Cabrerolles est au cœur de la garrigue languedocienne. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 190 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).