Le marché immobilier de Cabrières a connu une correction sévère depuis 2020, avec un prix médian divisé par deux, avant une reprise de 93,6 % en 2024. Avec seulement 7 transactions en 2024, le marché reste étroit et volatile. L'essentiel de l'activité se concentre sur les maisons, qui représentent 92,5 % du parc, signe d'une demande tournée vers l'habitat individuel.
Faut-il investir à Cabrières en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays du Clermontais, Cabrières combine une démographie dynamique (+12 % en 5 ans) et une économie locale fragile (15,8 % de chômage). Son marché immobilier, après une forte correction, affiche un rebond de 93,6 % en 2024 sur un faible volume. Faut-il y investir en 2026 ? Notre verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indices composites.
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une variation de +93,6 % en 2024, Cabrières affiche un rebond marqué dans l'arrière-pays héraultais.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à privilégier en stratégie rendement avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,3 %)
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 7,1/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 15,8 %)
- ⚠ Parc ancien (37,5 % avant 1945) avec risques de rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des maisons à Cabrières (2 350 €/m²) se situe en deçà de la moyenne nationale.
- La commune se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en termes de prix au m².
- Son rendement locatif (5,3 %) surpasse celui du littoral héraultais, souvent sous les 4 %.
Données du marché immobilier à Cabrières
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cabrières, tel que révélé par les données DVF 2024, est avant tout un marché de maisons. Avec 92,5 % de maisons dans son parc, la commune répond à une demande d'habitat individuel, caractéristique des villages de l'arrière-pays héraultais. La surface médiane vendue (75 m²) et le prix médian (2 350 €/m²) dessinent un segment de petites à moyennes surfaces, accessible pour un investissement d'entrée de gamme.
L'évolution des prix depuis 2020 est le signal le plus frappant. Le pic de 4 050 €/m² cette année-là, suivi d'un effondrement progressif, s'explique par la nature volatile d'un marché à faible volume. Le rebond spectaculaire de 2024 (+93,6 %) est à interpréter avec prudence : il s'appuie sur seulement 7 transactions et pourrait refléter la vente de biens de qualité supérieure cette année-là, plutôt qu'une tendance de fond.
Néanmoins, ce cycle offre une opportunité. La proximité de pôles d'emploi et de services, via la Communauté de Communes du Clermontais, et l'accès relativement aisé à Béziers (gare TGV à 29 km) constituent des atouts structurels. Selon l'INSEE, la croissance démographique récente (+12 % en 5 ans) confirme l'attractivité résidentielle, même si elle ne se traduit pas encore par une forte pression sur les prix.
Aperçu par typologie à Cabrières
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cabrières
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cabrières
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cabrières (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La faible construction neuve (15 logements autorisés en 5 ans) confirme l'identité de village préservé. La tendance est à la hausse (+67 % vs la période précédente), signe d'une pression résidentielle naissante. Ce volume limité évite le risque de sur-offre et maintient une rareté sur le marché, qui soutient la valeur du parc existant. Les nouveaux permis concernent majoritairement des maisons individuelles, en cohérence avec la demande. Cela ne devrait pas infléchir les prix à la baisse à court terme.
Fourchettes de loyers à Cabrières
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cabrières
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net tient compte des charges réelles. À Cabrières, la taxe foncière, à 45,27 % en 2024, pèse significativement. Il faut y ajouter la provision pour travaux (le parc est ancien à 37,5 %), les frais de gestion (environ 7 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 6,3 %). Pour une maison, le rendement net chute ainsi d'environ 2,2 points par rapport au brut. Un bon calcul anticipe ces prélèvements pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc à Cabrières
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 89 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (174 kWh/m²/an) est un bon point pour le parc. Seulement 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), un taux bas. Cependant, 37,5 % du parc date d'avant 1945. Pour ces biens, une vigilance accrue sur les diagnostics est nécessaire. La loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires en 2025 et 2028. À Cabrières, ce risque réglementaire est limité, mais un DPE dégradé reste un levier de négociation à l'achat.
Calculateur de rendement à Cabrières
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Cabrières
Pour une maison type de 75 m² à 2 350 €/m², comptez environ 176 250 €. Avec un loyer moyen de 10,5 €/m², le revenu locatif brut serait de 788 €/mois. Le rendement brut atteint 5,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net s'établit autour de 3,1 %, soit un revenu net d'environ 455 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Cabrières
- Négliger la taxe foncière à 45,27 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur parc ancien.
- Surestimer les loyers dans un marché limité.
- Ne pas visiter pour évaluer l'état réel du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cabrières est plus actif du printemps à l'été, lorsque les visites sont agréables. La période automnale peut être propice aux négociations, les vendeurs étant moins nombreux. Évitez de planifier la signature d'un compromis juste avant l'échéance de la taxe foncière (mi-septembre), car l'acheteur devra la pro-rater. La faible activité touristique limite l'impact des vacances scolaires sur les ventes.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique protégé veille sur le village.
- L'indice de vieillissement est de 221,3 (plus du double de seniors que de jeunes).
- Seuls 11 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Cabrières : cadre de vie et logement
S'installer à Cabrières, c'est opter pour le calme d'un village de 560 habitants, avec une densité très faible (19,3 hab/km²). Le cadre est verdoyant, à une altitude moyenne de 220 mètres, bénéficiant d'un climat méditerranéen tempéré (15,1°C de moyenne). La commune dispose de 21 équipements de proximité, dont un commerce, deux services de santé et neuf équipements sportifs et de loisirs, ce qui est correct pour sa taille mais implique une certaine dépendance à la voiture.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,4 ans et 31,8 % de 60 ans et plus, indique une population vieillissante, typique de nombreux villages. Cela se traduit par une atmosphère paisible, mais aussi par une offre culturelle et commerciale adaptée. La connectivité numérique reste un point faible, avec seulement 11 % des logements éligibles à la fibre, un frein potentiel pour les télétravailleurs. En contrepartie, la nature préservée et la faible pression urbaine offrent un cadre de vie de qualité, renforcé par la présence de 17,7 % de résidences secondaires qui animent le village en saison.
Carte du marché immobilier à Cabrières
Cabrières et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cabrières
351 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est ultra-dominé par les maisons individuelles (92,5 %), typique d'un village. La part de propriétaires occupants (64,8 %) et la présence de résidences secondaires (17,7 %) créent un noyau stable. Cette structure indique une demande solide pour la pierre ancienne ou rénovée, et un marché moins spéculatif que dans les stations balnéaires. L'acheteur type est souvent un ménage cherchant une maison de caractère pour s'installer à l'année ou pour des séjours réguliers.
Ancienneté du parc à Cabrières
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 267 logements).
- Avant 1919 32,2 % 86 logts
- 1919-1945 5,2 % 14 logts
- 1946-1970 9,0 % 24 logts
- 1971-1990 16,1 % 43 logts
- 1991-2005 22,8 % 61 logts
- 2006-2019 14,6 % 39 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cabrières
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cabrières
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à des risques naturels, avec 10 aléas recensés et 3 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible, mais le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif. Cela nécessite une vigilance particulière lors des diagnostics. Consultez systématiquement le dossier Géorisques et le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité liées à la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Cabrières
Pour une maison de 100 m² à Cabrières, le budget médian est de 235 000 € hors frais. Cela représente environ 11,5 années du revenu médian local (20 460 €). Avec un apport de 10 % (23 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cabrières
- Omettre de consulter le dossier Géorisques.
- Ne pas vérifier le DPE et le risque radon.
- Sous-estimer le coût des rénovations énergétiques.
- Ignorer la saisonnalité des ventes en village.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Cabrières : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent une opportunité locative réelle, mais chaque investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît Cabrières en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cabrières
Quel est le prix immobilier moyen a Cabrières ?
Le prix médian des maisons à Cabrières est de 2 350 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 75 m², type dans la commune, le budget médian est d'environ 176 250 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Cabrières ?
Le marché affiche un rebond de 93,6 % en 2024 après plusieurs années de baisse, suggérant une fenêtre d'opportunité. Le rendement locatif brut de 5,3 % est intéressant, mais le faible volume de transactions (7 en 2024) exige une analyse fine de chaque bien.
Cabrières est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Cabrières (2 350 €/m²) est au même niveau que Nizas (2 343 €/m²), 4 % moins chère que Campagnan et 11 % moins chère que Margon. Elle est en revanche 45 % plus chère que Tressan, ce qui montre des écarts importants entre villages proches.
Quel rendement locatif esperer a Cabrières ?
Le rendement locatif brut médian pour une maison est de 5,3 %. Après déduction des charges classiques (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,1 %. Il n'y a pas de marché locatif significatif pour les appartements.
Quels sont les risques a connaître avant d'investir a Cabrières ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %), la part importante de logements anciens pouvant nécessiter des travaux, et la faible liquidité du marché (peu de transactions annuelles) qui peut compliquer la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Cabrières offre un prix au m² équivalent à Nizas mais avec un rendement locatif brut supérieur à 5 %, créant un effet de levier plus intéressant que Margon (+11 % de prix) pour des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Cabrières
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