Faut-il investir à Cabrières en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays du Clermontais, Cabrières combine une démographie dynamique (+12 % en 5 ans) et une économie locale fragile (15,8 % de chômage). Son marché immobilier, après une forte correction, affiche un rebond de 93,6 % en 2024 sur un faible volume. Faut-il y investir en 2026 ? Notre verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indices composites.
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une variation de +93,6 % en 2024, Cabrières affiche un rebond marqué dans l'arrière-pays héraultais.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à privilégier en stratégie rendement avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,3 %)
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 7,1/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 15,8 %)
- ⚠ Parc ancien (37,5 % avant 1945) avec risques de rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des maisons à Cabrières (2 350 €/m²) se situe en deçà de la moyenne nationale.
- La commune se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en termes de prix au m².
- Son rendement locatif (5,3 %) surpasse celui du littoral héraultais, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Cabrières
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 9,0 %.
Indices immobiliers de Cabrières
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, mais restent inférieurs au littoral.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, mais restent inférieurs au littoral.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée : la présence de résidences secondaires soutient la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée : la présence de résidences secondaires soutient la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2350,0 — Percentile dept : 40/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 44/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 17,7 — Percentile dept : 57/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 82/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 56/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,3 — Percentile dept : 37/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,2 — Percentile dept : 83/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 17,7 — Percentile dept : 57/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 82/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2350,0 — Percentile dept : 60/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 17,7 — Percentile dept : 57/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 76/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cabrières : opportunités et risques
Investir à Cabrières en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif. Le rendement brut de 5,3 % pour les maisons, bien supérieur à celui du littoral, est son principal atout. Toutefois, le rendement net estimé à 3,1 % (après vacance, gestion et taxe foncière) rappelle l'importance des charges. La taxe foncière, à 45,27 %, représente une charge annuelle non négligeable qui grève la rentabilité.
Le profil du parc implique une vigilance accrue sur l'état du bien. Avec 37,5 % des logements construits avant 1945, le risque de travaux de rénovation est réel, d'autant que seulement 5,6 % du parc est classé en passoire thermique (F/G). La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des logements les plus énergivores, constitue à la fois un risque pour les propriétaires de passoires et une opportunité de plus-value pour ceux qui rénovent.
Enfin, la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %) limite la demande locative locale et le pouvoir d'achat. Le marché est donc doublement dépendant : des investisseurs extérieurs pour l'achat, et d'une demande locative elle-même peut-être alimentée par des néo-ruraux ou des actifs travaillant dans les pôles voisins. Une sélection rigoureuse du bien, idéalement bien isolé et proche des commodités, est impérative pour sécuriser la rentabilité.
Simuler un investissement immobilier à Cabrières
Estimation sur un maison type de 82 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Cabrières.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Cabrières
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cabrières, tel que révélé par les données DVF 2024, est avant tout un marché de maisons. Avec 92,5 % de maisons dans son parc, la commune répond à une demande d'habitat individuel, caractéristique des villages de l'arrière-pays héraultais. La surface médiane vendue (75 m²) et le prix médian (2 350 €/m²) dessinent un segment de petites à moyennes surfaces, accessible pour un investissement d'entrée de gamme.
L'évolution des prix depuis 2020 est le signal le plus frappant. Le pic de 4 050 €/m² cette année-là, suivi d'un effondrement progressif, s'explique par la nature volatile d'un marché à faible volume. Le rebond spectaculaire de 2024 (+93,6 %) est à interpréter avec prudence : il s'appuie sur seulement 7 transactions et pourrait refléter la vente de biens de qualité supérieure cette année-là, plutôt qu'une tendance de fond.
Néanmoins, ce cycle offre une opportunité. La proximité de pôles d'emploi et de services, via la Communauté de Communes du Clermontais, et l'accès relativement aisé à Béziers (gare TGV à 29 km) constituent des atouts structurels. Selon l'INSEE, la croissance démographique récente (+12 % en 5 ans) confirme l'attractivité résidentielle, même si elle ne se traduit pas encore par une forte pression sur les prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cabrières Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cabrières depuis cinq ans, selon les données DVF, révèle un cycle marqué : un pic à 4 050 €/m² en 2020, suivi d'une correction constante jusqu'en 2023 (1 214 €/m²). Le rebond de 2024 à 2 350 €/m² (+93,6 %) doit être nuancé par la faiblesse du volume (7 ventes). Cette volatilité indique un marché étroit, sensible à quelques transactions. Comparée à ses voisines, Cabrières reste proche de Nizas mais affiche un écart significatif avec Tressan (-45 %), soulignant des dynamiques hyperlocales. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une fenêtre d'opportunité potentielle, mais avec un risque de liquidité à la revente.
Évolution du marché immobilier de Cabrières
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Cabrières évolue de +16,1 %, passant de 2 100 à 2 439 €/m²; 13 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 75 m² à 176 250 €, le loyer médian estimé s'élève à 788 € par mois. Avec un crédit standard sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité approcherait 1 022 €, laissant un effort net d'environ 234 €/mois. Le rendement brut de 5,3 % (3,1 % net après charges) est correct, mais l'opération nécessite un apport ou une trésorerie pour combler l'écart. Les 8,6 années de revenu médian nécessaires à l'achat soulignent que le marché local est principalement porté par des acheteurs extérieurs, la solvabilité interne étant limitée.
Acheter vs Louer — appartement 85 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, seulement 7 transactions ont été enregistrées à Cabrières, un volume faible qui caractérise un marché peu liquide. Toutes concernaient des maisons, avec une surface médiane de 75 m². Le prix médian de 2 350 €/m² masque une fourchette large (1 520 à 3 034 €/m²), signe d'une hétérogénéité importante selon l'état et la localisation des biens. Ce faible turnover (7 ventes pour 351 logements) et la part élevée de propriétaires (64,8 %) indiquent un marché plutôt en faveur des vendeurs pour les biens bien situés, mais avec des délais de vente potentiellement longs pour les autres.
Répartition des ventes
84,6 % de maisons et 15,4 % d'appartements parmi les 13 transactions enregistrées.
84,6 % maisons, 15,4 % appartements sur 13 ventes: le collectif pèse 15,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 11 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 439 € | 2 556 € | 1 574 € |
| Prix moyen/m² | 2 432 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 85 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 2 100 € |
| 2022 | 9 | 1 830 € |
| 2023 | 8 | 1 207 € |
| 2024 | 6 | 1 989 € |
| 2025 | 13 | 2 439 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cabrières est modeste mais en hausse : 15 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à +67 % par rapport à la période précédente. Un seul permis a été délivré en 2024. Ce faible volume, couplé à une croissance démographique de +12 % sur cinq ans, suggère une pression à la hausse sur l'ancien, sans risque immédiat de sur-offre. Le parc reste très majoritairement constitué de maisons individuelles anciennes (37,5 % d'avant 1945), ce qui limite l'offre de biens récents et pourrait soutenir la valorisation des rares lots neufs ou rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 68 logements ont été autorisés et 32 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.
Vacance longue durée à Cabrières
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cabrières (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 14 logements autorisés à à Cabrières, dont 2 en 2025 (+17 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
La faible construction neuve (15 logements autorisés en 5 ans) confirme l'identité de village préservé. La tendance est à la hausse (+67 % vs la période précédente), signe d'une pression résidentielle naissante. Ce volume limité évite le risque de sur-offre et maintient une rareté sur le marché, qui soutient la valeur du parc existant. Les nouveaux permis concernent majoritairement des maisons individuelles, en cohérence avec la demande. Cela ne devrait pas infléchir les prix à la baisse à court terme.
Fourchettes de loyers à Cabrières
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cabrières
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net tient compte des charges réelles. À Cabrières, la taxe foncière, à 45,27 % en 2024, pèse significativement. Il faut y ajouter la provision pour travaux (le parc est ancien à 37,5 %), les frais de gestion (environ 7 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 6,3 %). Pour une maison, le rendement net chute ainsi d'environ 2,2 points par rapport au brut. Un bon calcul anticipe ces prélèvements pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc à Cabrières
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 97 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cabrières: la classe C domine, 5,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (174 kWh/m²/an) est un bon point pour le parc. Seulement 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), un taux bas. Cependant, 37,5 % du parc date d'avant 1945. Pour ces biens, une vigilance accrue sur les diagnostics est nécessaire. La loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires en 2025 et 2028. À Cabrières, ce risque réglementaire est limité, mais un DPE dégradé reste un levier de négociation à l'achat.
Calculateur de rendement à Cabrières
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Cabrières
Pour une maison type de 75 m² à 2 350 €/m², comptez environ 176 250 €. Avec un loyer moyen de 10,5 €/m², le revenu locatif brut serait de 788 €/mois. Le rendement brut atteint 5,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net s'établit autour de 3,1 %, soit un revenu net d'environ 455 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Cabrières
- Négliger la taxe foncière à 45,27 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur parc ancien.
- Surestimer les loyers dans un marché limité.
- Ne pas visiter pour évaluer l'état réel du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cabrières est plus actif du printemps à l'été, lorsque les visites sont agréables. La période automnale peut être propice aux négociations, les vendeurs étant moins nombreux. Évitez de planifier la signature d'un compromis juste avant l'échéance de la taxe foncière (mi-septembre), car l'acheteur devra la pro-rater. La faible activité touristique limite l'impact des vacances scolaires sur les ventes.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique protégé veille sur le village.
- L'indice de vieillissement est de 221,3 (plus du double de seniors que de jeunes).
- Seuls 11 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Cabrières : cadre de vie et logement
S'installer à Cabrières, c'est opter pour le calme d'un village de 560 habitants, avec une densité très faible (19,3 hab/km²). Le cadre est verdoyant, à une altitude moyenne de 220 mètres, bénéficiant d'un climat méditerranéen tempéré (15,1°C de moyenne). La commune dispose de 21 équipements de proximité, dont un commerce, deux services de santé et neuf équipements sportifs et de loisirs, ce qui est correct pour sa taille mais implique une certaine dépendance à la voiture.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,4 ans et 31,8 % de 60 ans et plus, indique une population vieillissante, typique de nombreux villages. Cela se traduit par une atmosphère paisible, mais aussi par une offre culturelle et commerciale adaptée. La connectivité numérique reste un point faible, avec seulement 11 % des logements éligibles à la fibre, un frein potentiel pour les télétravailleurs. En contrepartie, la nature préservée et la faible pression urbaine offrent un cadre de vie de qualité, renforcé par la présence de 17,7 % de résidences secondaires qui animent le village en saison.
Carte du marché immobilier à Cabrières
Cabrières et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cabrières
351 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,5 % du parc à Cabrières, 7,5 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est ultra-dominé par les maisons individuelles (92,5 %), typique d'un village. La part de propriétaires occupants (64,8 %) et la présence de résidences secondaires (17,7 %) créent un noyau stable. Cette structure indique une demande solide pour la pierre ancienne ou rénovée, et un marché moins spéculatif que dans les stations balnéaires. L'acheteur type est souvent un ménage cherchant une maison de caractère pour s'installer à l'année ou pour des séjours réguliers.
Ancienneté du parc à Cabrières
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 267 logements).
- Avant 1919 32,2 % 86 logts
- 1919-1945 5,2 % 14 logts
- 1946-1970 9,0 % 24 logts
- 1971-1990 16,1 % 43 logts
- 1991-2005 22,8 % 61 logts
- 2006-2019 14,6 % 39 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cabrières
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cabrières
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à des risques naturels, avec 10 aléas recensés et 3 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible, mais le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif. Cela nécessite une vigilance particulière lors des diagnostics. Consultez systématiquement le dossier Géorisques et le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité liées à la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Cabrières
Pour une maison de 100 m² à Cabrières, le budget médian est de 235 000 € hors frais. Cela représente environ 11,5 années du revenu médian local (20 460 €). Avec un apport de 10 % (23 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cabrières
- Omettre de consulter le dossier Géorisques.
- Ne pas vérifier le DPE et le risque radon.
- Sous-estimer le coût des rénovations énergétiques.
- Ignorer la saisonnalité des ventes en village.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Cabrières : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent une opportunité locative réelle, mais chaque investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît Cabrières en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données DVF 2024 posent le diagnostic. Voici ce qu'elles signifient pour votre projet.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cabrières grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Cabrières
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cabrières
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Cabrières
Quel est le prix immobilier moyen a Cabrières ?
Le prix médian des maisons à Cabrières est de 2 350 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 75 m², type dans la commune, le budget médian est d'environ 176 250 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Cabrières ?
Le marché affiche un rebond de 93,6 % en 2024 après plusieurs années de baisse, suggérant une fenêtre d'opportunité. Le rendement locatif brut de 5,3 % est intéressant, mais le faible volume de transactions (7 en 2024) exige une analyse fine de chaque bien.
Cabrières est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Cabrières (2 350 €/m²) est au même niveau que Nizas (2 343 €/m²), 4 % moins chère que Campagnan et 11 % moins chère que Margon. Elle est en revanche 45 % plus chère que Tressan, ce qui montre des écarts importants entre villages proches.
Quel rendement locatif esperer a Cabrières ?
Le rendement locatif brut médian pour une maison est de 5,3 %. Après déduction des charges classiques (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,1 %. Il n'y a pas de marché locatif significatif pour les appartements.
Quels sont les risques a connaître avant d'investir a Cabrières ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %), la part importante de logements anciens pouvant nécessiter des travaux, et la faible liquidité du marché (peu de transactions annuelles) qui peut compliquer la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Cabrières offre un prix au m² équivalent à Nizas mais avec un rendement locatif brut supérieur à 5 %, créant un effet de levier plus intéressant que Margon (+11 % de prix) pour des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cabrières.
Communes limitrophes de Cabrières
Cabrières est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
En 2026, 13 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 439 €/m² à Cabrières, niveau conforme à la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian de Cabrières gagne +16,1 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 47 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +22,6 %.
Le marché penche nettement côté maisons (84,6 %), vendues autour de 2 556 €/m² pour des surfaces médianes de 82 m². Rapporté au revenu médian de Cabrières, un logement de 82 m² (209 592 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,8 € (appartements) et 10,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 17,7 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 14 logements autorisés sur 2021-2025, dont 5 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (86 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Cabrières s'interprète dans un contexte plus large — Cabrières est dans le tissu villageois du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (33 km), à 220 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.