Le marché de Mourèze a connu un brutal retournement en 2023, avec une chute de 44 % du prix médian après un pic en 2022. Cette correction, sur un volume anémique de 3 transactions, indique une forte volatilité et un marché ultra-localisé. L'attractivité repose désormais sur un rendement locatif correct, mais dans un contexte territorial fragile marqué par le déclin démographique.
Faut-il investir à Mourèze en 2026 ?
Niché au cœur du Clermontais, entre les reliefs du Salagou et les plaines viticoles, Mourèze captive par son cirque dolomitique unique. Ce village de 176 habitants affiche pourtant un visage économique contrasté, avec un taux de chômage élevé et une population en repli. Dans ce contexte, l'investissement immobilier nécessite une analyse fine au-delà du seul charme patrimonial.
Avec une correction de prix de 44,1 % en un an et un rendement locatif brut à 5,1 %, le marché présente un point d'entrée rare pour un village de l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative de niche, réservée aux investisseurs patients et à la sélection rigoureuse, dans un village au charme authentique mais à la dynamique atone.
Points clés
- ✓ Rendement brut attrayant de 5,1 %
- ✓ Correction récente : opportunité d'achat
- ✓ Parc de maisons majoritairement individuelles
- ⚠ Déclin démographique marqué (-11,6 %)
- ⚠ Marché très peu liquide (3 ventes/an)
- ⚠ Économie locale fragile (taux de chômage 13,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 130 €/m², Mourèze est plus abordable que 70 % des communes françaises.
- Son prix est inférieur de 36 % à la médiane départementale de l'Hérault (environ 3 330 €/m²).
- Son rendement locatif brut (5,1 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Montpellier (environ 3,5 %).
Données du marché immobilier à Mourèze
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier mourézois, à l'image de sa démographie, est atone et volatile. Selon les données DVF 2023, le prix médian a chuté de 44,1 % en un an, une correction bien plus violente que la moyenne nationale, signe d'un micro-marché déconnecté des grandes tendances et extrêmement sensible au faible nombre de transactions. Cette baisse ramène les prix autour de 2 130 €/m², un niveau qui semble plus en phase avec la réalité économique locale, marquée par un revenu médian de 21 550 €.
Le parc, composé à 85 % de maisons souvent anciennes (25 % antérieures à 1945), présente un double visage. D'un côté, il offre du caractère, de l'autre, il expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que 10 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La part non négligeable de résidences secondaires (22,5 %) et le score IPTI élevé (6,8/10) trahissent cependant une attractivité résidentielle et touristique réelle, qui contrebalance partiellement la fragilité économique.
Enfin, la situation géographique, à moins de 35 km de Béziers et de son aéroport, constitue un atout structurel. Cette proximité relative avec un pôle d'emplois et de services maintient un lien, ténu mais existant, avec une demande extérieure, essentielle dans un bassin de vie où le taux de chômage atteint 13,8 %.
Aperçu par typologie à Mourèze
Agrégation des 3 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Construction neuve à Mourèze (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très limitée mais en forte hausse relative : 10 logements autorisés sur 5 ans, dont 3 en 2024. Cette tendance à +400 % par rapport aux 5 années précédentes est un signal positif d'attractivité résidentielle, confirmant l'intérêt pour la commune. Ce volume reste trop faible pour créer une sur-offre. Cela indique plutôt une pression modérée sur le foncier et une valorisation des terrains constructibles, sans risque de voir émerger un grand lotissement qui déstabiliserait les prix de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Mourèze
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mourèze
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,1 % pour les maisons ne reflète pas votre revenu net. Il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à Mourèze avec un taux de 36,63 % en 2024. S'y ajoutent les frais de gestion (indispensable à distance), l'assurance, les menus travaux et les impôts sur le revenu foncier. Une vacance locative, même courte, impacte vite la rentabilité dans une petite commune. Prévoyez 1,5 à 2 points de charges en plus pour une vision réaliste.
Performance énergétique du parc à Mourèze
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (192 kWh/m²/an) indique un parc globalement peu performant, typique des villages anciens. La part de passoires thermiques (F/G) est de 10 %, ce qui est inférieur à la moyenne nationale mais constitue un risque réglementaire tangible. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Un bien en F ou G nécessitera donc des travaux de rénovation pour être louable ou revendable à terme, un coût à intégrer dans votre budget.
Calculateur de rendement à Mourèze
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Mourèze
Pour une maison de 50 m² au prix médian de 2 130 €/m², l'investissement serait d'environ 106 500 €. Au loyer médian de 9,0 €/m²/mois, elle générerait 450 € de recette brute, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges, gestion et impôt, le rendement net tomberait autour de 3,2 %, soit environ 3400 € annuels nets, couvrant partiellement une mensualité de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Mourèze
- Négliger la taxe foncière (taux à 36,63 % à Mourèze)
- Tabler sur un taux de vacance locative nul
- Oublier les frais de gestion à distance (mandat)
- Surestimer les loyers dans une petite commune
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Mourèze, influencé par le tourisme (2 hébergements) et les résidences secondaires, est souvent plus actif au printemps et en début d'été, lorsque le village et le cirque sont à leur avantage. L'automne peut aussi être propice après la chaleur estivale. Évitez les mois creux de janvier-février, sauf pour négocier. Pour l'achat, anticipez le paiement de la taxe foncière, exigible en septembre, qui peut influencer les vendeurs en difficulté de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement y est de 279,2, très élevé.
- Plus d'un logement sur cinq est une résidence secondaire.
- Le village ne compte officiellement aucun logement social.
S'installer à Mourèze : cadre de vie et logement
S'installer à Mourèze, c'est choisir un cadre de vie exceptionnel, dominé par le spectaculaire cirque de dolomites, propice aux randonnées. La commune bénéficie d'un ensoleillement généreux et d'une température moyenne clémente (15,1°C). Avec seulement 176 habitants et une densité de 13 hab./km², le calme et la préservation des paysages sont garantis. Le village est bien intégré à la Communauté de Communes du Clermontais, qui mutualise certains services.
Néanmoins, cette tranquillité a un prix en termes d'autonomie quotidienne. Malgr un score de confort de services (ICS) très élevé (7,6/10), l'offre sur place reste limitée : deux commerces et neuf services (médecin, école...) selon la base permanente des équipements de l'INSEE. Pour les courses ou les loisirs plus variés, il faut se rendre à Clermont-l'Hérault, à une dizaine de kilomètres. La connexion numérique est un point faible majeur, avec un taux de fibre très bas (3 %) et un score numérique de 2/100, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Mourèze
Mourèze et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Mourèze
142 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (84,8 %), ce qui est cohérent pour un village. La part de résidences secondaires (22,5 %) indique une attractivité touristique ou résidentielle pour des néo-ruraux, apportant une certaine dynamique saisonnière. Le taux de vacants (6,3 %) est modéré. Ce marché est stable, dominé par les propriétaires occupants (62,4 %), ce qui limite le turnover mais aussi l'offre. L'acheteur typique recherche une maison de caractère dans un cadre préservé.
Ancienneté du parc à Mourèze
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 99 logements).
- Avant 1919 16,2 % 16 logts
- 1919-1945 9,1 % 9 logts
- 1946-1970 6,1 % 6 logts
- 1971-1990 22,2 % 22 logts
- 1991-2005 28,3 % 28 logts
- 2006-2019 18,2 % 18 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Mourèze
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Mourèze
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Mourèze est exposé à plusieurs aléas naturels, dont neuf sont officiellement recensés. Le radon, un gaz radioactif naturel, y présente un potentiel significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'achat (mesures possibles). La sismicité est classée faible. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consultez systématiquement le dossier d'information et le PPR (Plan de Prévention des Risques) en mairie pour connaître les contraintes exactes pesant sur le bien convoité.
Cas pratique : un achat type à Mourèze
Pour une maison familiale de 100 m² à Mourèze, au prix médian, comptez environ 213 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 10 années du revenu médian local (21 550 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité de capital et intérêts s'établirait autour de 1 080 €, à laquelle il faut ajouter taxes et assurances.
Erreurs à éviter quand on achète à Mourèze
- Ne pas consulter le dossier géorisques (9 risques recensés)
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre d'achat
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien
- Négliger l'accès et les services (2 commerces sur place)
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Mourèze : passer à l'action
À Mourèze, plus qu'ailleurs, un bon investissement se joue sur la parfaite adéquation entre un bien, son prix et sa localisation précise. Les données fournissent la carte, mais seul un professionnel du secteur pourra vous guider vers le bon cheval.
Les données révèlent un potentiel sous conditions. Son exploitation dépend d'une connaissance intime du tissu local et des biens disponibles.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mourèze
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mourèze ?
Le prix médian des maisons à Mourèze était de 2 130 €/m² en 2023, selon les données DVF. Ce prix représente une baisse significative par rapport au pic de 2022 (3 811 €/m²), offrant un point d'entrée plus accessible.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est correct (5,1 %), mais le marché est très peu liquide et la population décline. C'est un investissement de niche qui nécessite une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de long terme, plus adapté à la location annuelle ou mixte.
Mourèze est-elle plus chère que les communes voisines ?
Non, Mourèze (2 130 €/m²) est nettement moins chère que Le Puech (3 385 €/m²) mais bien plus chère que Pézènes-les-Mines (733 €/m²). Cet écart important reflète la forte hétérogénéité des marchés dans l'arrière-pays héraultais.
Quel type de logement trouve-t-on à Mourèze ?
Le parc immobilier est constitué à 85 % de maisons individuelles, souvent anciennes (un quart date d'avant 1945). Les appartements sont quasi inexistants. On note aussi une part significative de résidences secondaires (22,5 %).
Faut-il prévoir des travaux de rénovation à Mourèze ?
Oui, le parc est ancien et 10 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Acquérir un bien nécessite souvent un budget travaux pour améliorer la performance énergétique, surtout depuis l'entrée en vigueur des interdictions de location pour les logements les plus énergivores.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est saisissant : Mourèze est 59 % moins chère que Le Puech voisin, mais 190 % plus chère que Pézènes-les-Mines, indiquant un marché très segmenté où la sélection du bien est primordiale pour dégager un effet de levier.
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