Faut-il investir à Saint-Pargoire en 2026 ?
Ancre dans l'arriere-pays de l'Herault, a une vingtaine de kilometres du littoral, Saint-Pargoire beneficie d'une dynamique demographique positive (+14,1 % en dix ans) qui tire son marche immobilier. Entre attractivite residentielle et prix encore accessibles, la commune presente un profil mixte pour l'investisseur. Voici notre analyse.
Avec un prix median 36 % inferieur a celui de Montbazin, Saint-Pargoire offre un effet de levier interessant dans un marche en hausse structurelle.
Verdict
➤ Opportunite de plus-value a moyen terme, mais peu pertinente pour un investissement locatif classique.
Points clés
- ✓ Prix d'entree attractif versus communes voisines
- ✓ Dynamique demographique soutenue (+14,1 % en 10 ans)
- ✓ Pression immobiliere elevee (IPI 5,8/10)
- ⚠ Rendement locatif net faible (1,7 % a 2,4 %)
- ⚠ Solvabilite locale limitee (revenu median 20 910 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inferieur a la moyenne nationale des bourgs similaires.
- Se positionne dans la moitie superieure des communes de l'Herault en termes d'attractivite territoriale.
- Prix au m² inferieur de 36 % aux communes littorales proches comme Balaruc-le-Vieux.
Analyse du marché immobilier à Saint-Pargoire
Le marché immobilier de Saint-Pargoire affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Pargoire
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression est elevee (5,8/10) : le marche est tendu, favorable aux vendeurs. La negociation sera serree.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression est elevee (5,8/10) : le marche est tendu, favorable aux vendeurs. La negociation sera serree.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite moderee (4,9/10) : le prix depasse la capacite d'achat locale, rendant le marche dependant d'acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite moderee (4,9/10) : le prix depasse la capacite d'achat locale, rendant le marche dependant d'acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (4,2/10) : les rendements nets sont faibles, necessitant une selection rigoureuse du bien pour rentabiliser.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (4,2/10) : les rendements nets sont faibles, necessitant une selection rigoureuse du bien pour rentabiliser.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee (4,9/10) : le marche saisonnier n'est pas dominant, limitant les opportunites de location meublee lucrative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee (4,9/10) : le marche saisonnier n'est pas dominant, limitant les opportunites de location meublee lucrative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2902,0 — Percentile dept : 59/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 67/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 104,2 — Percentile dept : 54/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 33/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,4 — Percentile dept : 75/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,1 — Percentile dept : 24/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2902,0 — Percentile dept : 41/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 87/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 104,2 — Percentile dept : 46/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Pargoire : opportunités et risques
Investir a Saint-Pargoire en 2026 releve davantage d'une strategie de plus-value a moyen terme que de rentabilite locative immediate. Les rendements nets, apres deduction de la taxe fonciere elevee (55,65 %) et des frais, plafonnent autour de 2,4 % pour les maisons, ce qui est insuffisant pour un investisseur locatif pur. La faible part de passoires thermiques (6,4 % en F/G) est un point positif, limitant le risque lie a la loi Climat et Resilience.
Le potentiel reside dans l'ecart de valorisation avec les communes voisines littorales ou mieux desservies, comme Montbazin. Pour un investisseur patient, l'attenuation de cet ecart pourrait degager une appreciation significative. Néanmoins, cette strategie necessite de bien choisir son bien, en privilegiant les secteurs les plus demandes et les proprietes deja aux normes energetiques, pour eviter des travaux couteux.
La construction neuve etant atone (tendance a -42 %), il n'y a pas de risque de sur-offre qui ferait baisser les prix. Cependant, le faible taux de logements sociaux (2 %) et le vieillissement de la population (indice de 141,6) dessinent un marche principalement familial et de retraites, peu propice a une demande locative intense. L'investissement doit donc etre vu comme un pari sur l'attractivite residentielle a long terme de la commune.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Pargoire
Estimation sur un maison type de 91 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-Pargoire.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Saint-Pargoire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Saint-Pargoire, d'apres les transactions DVF 2024, presente un profil typique d'un bourg peri-urbain en cours de valorisation. La hausse cumulative de 35 % depuis 2020 est superieure a l'inflation, signe d'une demande reelle. Néanmoins, cette appreciation s'est faite a un rythme regulier, sans surchauffe excessive, ce qui limite le risque de correction brutale.
La structure du parc, avec plus de 90 % de maisons et une part significative de constructions recentes (post-2006), attire un profil d'acheteurs en recherche de residence principale, souvent exterieurs a la commune. Cependant, le faible volume de transactions (40 en 2024) rend le marché peu liquide et sujet a une forte dispersion des prix, comme en témoigne la large fourchette entre 1 628 et 3 832 €/m².
L'ancrage territorial, avec la proximite de la gare TGV de Sete a moins de 20 km, soutient cette attractite, tout comme le cadre de vie dans la communaute de communes de la Vallee de l'Herault. Toutefois, le taux de chomage local de 10 % et un revenu median modeste (20 910 €) indiquent que le marche est largement porte par des acquereurs venus de l'exterieur, une dependance qui peut etre un point de fragilite en cas de retournement de la conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Pargoire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Saint-Pargoire revele une trajectoire haussiere soutenue et lineaire depuis 2020, avec une progression de 35 % du prix median en cinq ans, selon les donnees DVF. Cette tendance resiste meme au contexte national de 2024, avec une legere hausse de +2,5 %. La comparaison avec les communes voisines est eloquente : si Saint-Pargoire reste bien en deça de Montbazin ou Loupian, son rythme de croissance est similaire, indiquant qu'elle beneficie des memes indicateurs attractifs, avec un decalage de valorisation. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que la commune n'a pas encore epuise sa marge de progression, mais que les opportunites a bas prix se font plus rares.
Évolution du marché immobilier de Saint-Pargoire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 199 €/m² à 2 666 €/m² (+21,2 %), pour 28 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres, basees sur les donnees DVF et de loyers 2024, soulignent le desequilibre entre l'effort d'acces et la rentabilite locative. Pour acquerir une maison mediane (249 519 €), un menage au revenu median local devra mobiliser pres de 12 annees de revenus. Le loyer percu ne couvrira qu'une partie de la mensualite d'emprunt, laissant un effort residuel net d'environ 570 € par mois. Le rendement brut de 4,5 % pour les maisons se degrade nettement une fois integrees la taxe fonciere (55,65 %) et les frais de gestion. La viabilite d'un montage locatif repose donc sur un apport personnel consequent.
Acheter vs Louer — maison 91 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 28 | 28 |
| Prix médian/m² | 2 666 € | 2 666 € |
| Prix moyen/m² | 2 754 € | |
| Surface médiane | – | 91 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 52 | 2 199 € |
| 2022 | 46 | 2 354 € |
| 2023 | 50 | 2 363 € |
| 2024 | 34 | 2 638 € |
| 2025 | 28 | 2 666 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Pargoire montre un net ralentissement : seulement 61 logements autorises sur les cinq dernieres annees, avec une tendance en baisse de 42 % par rapport au quinquennat precedent. Seulement 11 logements ont ete autorises en 2024. Ce reflux contraste avec la forte croissance demographique (+9 % en cinq ans), ce qui pourrait accentuer la tension sur l'offre existante et soutenir les prix a moyen terme. Il n'y a donc pas de risque de sur-offre. Cette faible production neuve oriente inevitablement la demande vers le parc ancien, dont 30,9 % date d'avant 1945, un facteur a considerer pour les travaux de renovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 384 autorisations et 222 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 58 %.
Vacance longue durée à Saint-Pargoire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Pargoire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Pargoire totalise 66 logements sur 5 ans, soit -36 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 61 logements neufs ont été autorisés, mais avec une tendance récente à la baisse (-42 % vs la période précédente). Ce ralentissement suggère une maturation du marché et limite les risques de sur-offre nouvelle. Cela peut contribuer à soutenir la valeur du parc existant, notamment des maisons individuelles qui représentent l'essentiel des constructions récentes à Saint-Pargoire.
Fourchettes de loyers à Saint-Pargoire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Pargoire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain net. À Saint-Pargoire, il faut déduire la taxe foncière (55,65 % sur le bâti), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable (rare pour les maisons), les réparations et la provision pour vacance locative. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut des appartements (3,2 %) et le net estimé à 1,7 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Pargoire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 312 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Pargoire est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 164 kWh/m²/an, une performance honorable. Seuls 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Le risque réglementaire (interdiction de location des logements F/G en 2025, E en 2028) est donc contenu, mais à vérifier pour chaque bien ancien.
Calculateur de rendement à Saint-Pargoire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Pargoire
Pour un appartement type de 73 m² (valeur médiane 323 755 €) à Saint-Pargoire, le loyer espéré est d'environ 854 €/mois (11,7 €/m²). Cela génère un rendement brut de 3,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 1,7 %, soit un cash-flow mensuel net potentiellement faible voire négatif après crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Pargoire
- Oublier la taxe foncière élevée (55,65 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 12,7 % dans le plan de trésorerie.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (max 11,7 €/m² pour un appartement).
- Investir sans vérifier la classe DPE (risque d'interdiction de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Pargoire suit une saisonnalité classique du sud de la France. La période la plus active va de mars à juin, portée par les beaux jours et les projets familiaux avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À noter : la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant septembre.
Le saviez-vous ?
- Saint-Pargoire compte un monument historique protégé.
- L'âge médian de la population est de 42,9 ans, assez jeune pour un bourg.
- La commune a autorisé 11 logements neufs en 2024 seulement.
S'installer à Saint-Pargoire : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Pargoire, c'est choisir un cadre de vie paisible dans un bourg de 2 500 habitants, bien equipe pour sa taille avec 119 equipements recenses par l'INSEE, dont 7 commerces de proximite et 20 etablissements de sante. La commune, situee a 123 metres d'altitude moyenne, beneficie d'un climat mediterraneen tempere (15 °C en moyenne) et d'un ensoleillement generoux. La presence d'un monument historique protege ajoute au caractere du village.
Néanmoins, il faut integrer la realite des risques naturels, avec un Plan de Prevention des Risques Inondation (PPR) actif sur la commune et 12 arretes de catastrophe naturelle historiques. La connectivite numerique, avec 59,7 % de foyers eligibles a la fibre, est correcte mais perfectible pour les tele-travailleurs. Le taux de propriétaires (77,8 %) eleve temoigne d'un ancrage residentiel fort et d'un tissu social stable, ideal pour une installation en famille.
Carte du marché immobilier à Saint-Pargoire
Saint-Pargoire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Pargoire
1 245 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Pargoire est composé très majoritairement de maisons (90,9 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement constitué de maisons individuelles (90,9 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (77,8 %). Ceci indique un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif. Le faible taux de résidences secondaires (7,1 %) et le volume de logements vacants (12,7 %) suggèrent un potentiel de remise sur le marché, mais confirment un caractère permanent.
Ancienneté du parc à Saint-Pargoire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 943 logements).
- Avant 1919 21,1 % 199 logts
- 1919-1945 9,8 % 92 logts
- 1946-1970 9,1 % 86 logts
- 1971-1990 14,5 % 137 logts
- 1991-2005 11,9 % 112 logts
- 2006-2019 33,8 % 319 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Pargoire
119 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Pargoire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Pargoire est concerné par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la moyenne vallée sud de l'Hérault. La commune a enregistré 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du zonage PPR en mairie et l'assurabilité du bien sont des étapes incontournables, sans pour autant être rédhibitoires.
Cas pratique : un achat type à Saint-Pargoire
Pour une maison familiale type de 93 m² (valeur médiane 249 520 €) à Saint-Pargoire, il faut compter environ 12 années du revenu médian local (20 910 €). Avec un apport de 10 % (24 950 €), un prêt sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 300 €. Les frais de notaire ajoutent près de 18 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Pargoire
- Négocier sans avoir consulté le zonage du PPR Inondation en mairie.
- Acheter une maison sans diagnostic de l'état des réseaux (assainissement non collectif fréquent).
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable entre maisons et appartements.
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (disponible pour 59,7 % des logements).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Pargoire : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, connaissance des micro-secteurs. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a transformer cette analyse en operation concrete.
Ces donnees tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix necessite une expertise locale concrete.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Pargoire grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse du marche local.
- Analyse basee sur les 40 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique vs communes voisines
- Mise en relation avec un pro connaissant Saint-Pargoire
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Pargoire
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Pargoire
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Pargoire ?
Le prix median global est de 2 702€/m² en 2024. Pour une maison de 93 m², le prix total median est d'environ 249 519€. Les appartements, plus rares, sont valorises a 4 435€/m².
Saint-Pargoire est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Saint-Pargoire est significativement moins chere que les communes voisines plus proches du littoral. Son prix au m² est inferieur de 36 % a celui de Montbazin ou Balaruc-le-Vieux, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Pargoire ?
Le rendement locatif brut est estime a 4,5 % pour les maisons et 3,2 % pour les appartements. Apres charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 1,7 % a 2,4 %.
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Pargoire ?
Pour une strategie de plus-value a moyen terme (5-10 ans), oui, compte tenu de la dynamique haussiere et de l'ecart de prix avec les voisines. Pour un investissement locatif rendement, le moment est moins favorable en raison des rendements nets faibles.
Quels sont les risques a connaitre a Saint-Pargoire ?
Le principal risque est lie aux inondations (PPR actif). Economiquement, le marche depend d'acheteurs exterieurs, le revenu median local etant modeste (20 910€). Le parc de logements est egalement assez ancien (30,9 % d'avant 1945).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Pargoire affiche un prix au m² inferieur de 36 % a celui de Montbazin ou Balaruc-le-Vieux, un ecart de valorisation qui represente une marge de plus-value substantielle pour un investisseur patient, d'autant que les indicateurs demographiques sont equivalents.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Pargoire.
Communes limitrophes de Saint-Pargoire
Saint-Pargoire est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 666 €/m² à Saint-Pargoire contre 3 485 €/m² pour l'Hérault.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-Pargoire gagne +21,2 % sur la période 2021-2025. 210 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Pargoire à un niveau significatif — 2 666 €/m² en médiane. Le bien médian (91 m² à 242 606 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Pargoire avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 7,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 66 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 13 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Pargoire est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 25 km environ, dans un relief de plaine, à 123 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.