Le marché immobilier cristolien affiche un prix médian de 3 667 €/m² en 2024, en repli significatif de 17,2 % sur un an. Sur les 549 transactions enregistrées (DVF), les appartements, majoritaires, se négocient à 3 516 €/m². Cette page décrypte la valeur de votre bien dans un contexte de correction des prix.
Comment se porte le marché immobilier à Créteil
Avec 549 transactions enregistrées, le marché cristolien est actif mais en correction franche : -17,2 % en un an. Le prix médian global de 3 667 €/m² masque une forte dispersion, la fourchette interquartile allant de 2 979 à 4 800 €/m². Le segment appartement (491 ventes) domine largement, tirant le marché vers le bas comparé aux maisons, plus rares (58 ventes) et valorisées 64 % plus cher. La proximité de Paris, l'aéroport d'Orly (8,4 km) et la gare TGV de Bercy (8,5 km) constituent des atouts structurels, mais ne freinent pas la baisse actuelle.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché cristolien a connu une correction significative sur un an (-17,2 %). Cette baisse, plus marquée que dans beaucoup de communes franciliennes, peut s'interpréter comme un rattrapage après des années de hausse et un ajustement au pouvoir d'achat local (revenu médian de 21 270 €). Pour un acheteur, c'est une fenêtre d'opportunité avec des prix revenus à des niveaux de 2020. Pour un vendeur, cela nécessite un réalisme accru sur le prix de mise en marché et des délais de vente potentiellement allongés, malgré une démographie toujours dynamique (+1,2 % en 5 ans).
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Créteil
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (92,4 %), les maisons ne représentant que 7,6 % des 41 346 logements. Cette répartition explique le prix médian des appartements, à 3 516 €/m² pour 65 m² en moyenne. La part de logements sociaux (39 %) et le taux de propriétaires relativement faible (33,5 %) indiquent un marché locatif important. Les acheteurs sont principalement des investisseurs ou des primo-accédants attirés par des prix plus accessibles qu'à Paris.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché bascule clairement en faveur de l'acheteur. La baisse des prix de 17,2 % et un taux de vacance de 3,8 % offrent des marges de négociation. La vente reste possible, notamment pour les biens bien positionnés et correctement estimés, mais les délais peuvent s'allonger. La construction neuve dynamique (6 833 logements autorisés sur 5 ans, +208 %) pourrait maintenir une pression à la baisse sur l'ancien à moyen terme.
Vacance longue durée à Créteil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Créteil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Créteil: 4 013 logements autorisés sur 5 ans, 1 413 pour la dernière année (+149 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très soutenue à Créteil, avec 3 534 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de 208 %. Ce volume important, porté par la Métropole du Grand Paris, confirme l'attractivité résidentielle de la ville et répond à une demande solide. Pour l'acheteur, cela offre du choix en neuf. Attention cependant à l'impact potentiel sur le marché de l'ancien à moyen terme : une offre abondante pourrait modérer la reprise des prix, surtout dans les segments comparables.
Quand acheter ou vendre ?
À Créteil, le marché suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une seconde rentrée en septembre. Pour vendre, le printemps est souvent propice, avec des journées plus longies mettant en valeur les biens. L'automne peut aussi être favorable avant la trêve hivernale. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pensez à la date de règlement de la taxe foncière (mi-septembre) qui peut influencer les négociations.
Le saviez-vous ?
- Créteil abrite 2 monuments historiques protégés, dont la célèbre Préfecture en forme de pyramide.
- La ville compte 93 établissements scolaires pour ses 93 397 habitants, une densité notable.
- Le lac de Créteil, artificiel, est une base de loisirs de 42 hectares en plein cœur urbain.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Créteil
- Prix médian au m² à 3 667 €, en baisse de 17,2 % sur un an.
- Écart important entre maison (5 780 €/m²) et appartement (3 516 €/m²).
- Un bien type coûte 228 540 € pour un appartement, 485 520 € pour une maison.
- Revenu médian local de 21 270 €, inférieur à la moyenne francilienne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Créteil
Quel est le prix au m² d'un appartement à Créteil ?
Le prix médian d'un appartement à Créteil est de 3 516 €/m², selon les données DVF 2024. Pour un T2 de 65 m² type, il faut compter un budget d'environ 228 000 €.
Le prix de l'immobilier à Créteil baisse-t-il ?
Oui, le marché est en correction. Le prix médian global a baissé de 17,2 % sur un an. Cette tendance est à prendre en compte pour fixer le prix de vente de votre bien.
Combien coûte une maison à Créteil ?
Une maison se vend en moyenne 5 780 €/m² à Créteil, soit environ 485 520 € pour une surface médiane de 84 m². Seulement 58 maisons ont été vendues en 2024.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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