Avec un prix médian de 3 667 €/m², Créteil offre un point d'entrée plus accessible que Paris intra-muros pour les acheteurs franciliens. Cette ville-préfecture du Val-de-Marne, peuplée de 93 400 habitants, combine urbanité, espaces verts (son lac) et une desserte multimodale de qualité. Son parc immobilier, très majoritairement en appartements, s'adresse à des budgets variés.
Carte du marché immobilier à Créteil
Créteil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Créteil
41 346 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 92,4 % d'appartements, 7,6 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier cristolien est massivement composé d'appartements (92,4 %), avec seulement 7,6 % de maisons. La part des propriétaires-occupants (33,5 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que le logement social représente 39 % des résidences principales. Cela indique un marché locatif très actif et une demande d'accession à la propriété concentrée sur l'appartement. La faible part de résidences secondaires (0,9 %) confirme le caractère résidentiel et utilitaire du parc.
Évolution démographique à Créteil
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Créteil
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Créteil
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,5 %
- Autres sans activité professionnelle 20,1 %
- Retraités 18,4 %
- Professions intermédiaires 16,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,7 %
- Ouvriers 8,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Créteil
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Créteil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 39 354 logements).
- Avant 1919 1,3 % 526 logts
- 1919-1945 3,2 % 1 254 logts
- 1946-1970 24,7 % 9 724 logts
- 1971-1990 45,5 % 17 920 logts
- 1991-2005 13,1 % 5 168 logts
- 2006-2019 12,1 % 4 761 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Créteil
3 162 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Créteil
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Créteil
Pour une maison type de 84 m² à Créteil, le prix médian est d'environ 485 520 €. Cela représente 23 années de revenu médian local (21 270 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 450 €. Un budget conséquent, nécessitant des revenus stables au-delà de la médiane locale.
Erreurs à éviter quand on achète à Créteil
- Se fier au seul prix au m² sans visiter pour évaluer l'état et le cadre de vie.
- Omettre de vérifier le DPE et le montant des charges de copropriété avant l'offre.
- Négliger la proximité des transports en commun dans une ville aussi étendue.
- Sous-estimer l'impact d'une vue ou d'un étage sur la revente future.
Le saviez-vous ?
- Créteil abrite 2 monuments historiques protégés, dont la célèbre Préfecture en forme de pyramide.
- La ville compte 93 établissements scolaires pour ses 93 397 habitants, une densité notable.
- Le lac de Créteil, artificiel, est une base de loisirs de 42 hectares en plein cœur urbain.
Performance énergétique du parc à Créteil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 137 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Créteil: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (180 kWh/m²/an), ce qui est correct pour une ville de cette taille. Seulement 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location (loi Climat 2025 visant les pires passoires). Néanmoins, anticipez les travaux de rénovation pour monter en classe, un argument de valorisation à moyen terme.
Risques naturels et géorisques à Créteil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT Argiles PPRN Approuvé approuvé le 21/11/2018
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
- PPRI Marne et Seine PPRN Approuvé approuvé le 12/11/2007
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Créteil est exposé à plusieurs risques naturels modérés, formalisés par des Plans de Prévention des Risques (PPR). Les plus significatifs sont les inondations (PPRI Marne et Seine) et les mouvements de terrain liés aux anciennes carrières (PPRMT). La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le cadastre des risques en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives éventuelles et l'assurabilité du bien, sans que cela ne constitue un frein majeur à l'achat.
Cadre de vie à Créteil
Créteil bénéficie d'un climat francilien tempéré (12,7°C de moyenne) et d'un important lac de 40 hectares, poumon vert pour les loisirs. La ville est un pôle de centralité bien équipé, avec 3 162 équipements recensés (santé, commerces, sports). La connectivité est excellente : fibre à 96,7 %, 5G, et un accès rapide à Paris via le métro et le RER. La présence de l'université anime le quartier dédié. Néanmoins, la densité est élevée (8 491 hab/km²) et certains secteurs sont soumis à des risques d'inondation (PPRI Marne et Seine) ou de mouvement de terrain (anciennes carrières).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 65 m², le budget médian est de 228 000 € (3 516 €/m²). Les prix débutent autour de 2 980 €/m² (quartile bas). Une maison de 84 m² coûte en médiane 485 520 €. Le marché étant favorable aux acheteurs (baisse des prix, délais de vente plus longs), la négociation est possible, surtout pour les biens mal exposés ou nécessitant des travaux. Les logements récents (après 2006) représentent 12,1 % du parc.
À qui s'adresse Créteil ?
Créteil séduit principalement les primo-accédants et les jeunes actifs recherchant un bon rapport surface/prix et une desserte optimale. Les familles peuvent y trouver des appartements spacieux, mais l'offre en maisons est très limitée. Les investisseurs y sont également actifs, représentant une part significative des acheteurs. L'environnement étudiant et la jeunesse de la population (âge médian 35,8 ans) donnent à la ville une dynamique particulière.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte exceptionnelle (métro, RER, autoroutes, Orly à 8 km)
- Ville équipée (3 162 équipements, centre commercial régional)
- Présence d'un grand lac et d'espaces verts
- Prix au m² attractif comparé à Paris intra-muros
- Dynamisme lié à l'université et à la préfecture
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (8 491 hab/km²)
- Offre très limitée en maisons individuelles (7,6 % du parc)
- Exposition à certains risques naturels (inondation, anciennes carrières)
- Taux de chômage élevé (13,3 %) et pression locative forte
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Créteil est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Créteil
- Climat tempéré avec 12,7°C de moyenne et 593 mm de pluie annuels.
- Parc immobilier jeune : 12,1 % construit après 2006.
- Très bon maillage numérique : fibre à 96,7 % et 5G déployée.
- Profil démographique jeune : âge médian de 35,8 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Créteil
Quel budget pour acheter un appartement à Créteil ?
Il faut compter en moyenne 228 000 € pour un appartement de 65 m² (3 516 €/m²). Les prix les plus abordables commencent autour de 190 000 € pour un T2.
Créteil est-elle bien desservie ?
Oui, la ville est très bien reliée : métro ligne 8, RER D, nombreuses lignes de bus. L'aéroport d'Orly est à 8,4 km et Paris Bercy (TGV) à 8,5 km.
Quels sont les risques naturels à Créteil ?
La commune est concernée par un PPRI (risque inondation de la Marne et de la Seine) et des PPRMT sur les anciennes carrières et les argiles. Vérifiez le zonage du bien.
Vous envisagez d'acheter à Créteil ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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