01 Le parc de logements
Le parc comprend 129 logements dont 70 résidences principales, 52 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 70 | 54,3 % |
| Résidences secondaires | 52 | 40,3 % |
| Logements vacants | 7 | 5,4 % |
Sur les 129 logements recensés, 54 % sont occupés à l'année, 40 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 | 9,8 % |
| 1919-1945 | 1 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 7 | 11,5 % |
| 1971-1990 | 21 | 34,4 % |
| 1991-2005 | 18 | 29,5 % |
| 2006-2019 | 8 | 13,1 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,4 % |
| 2 pièces | 9 | 12,9 % |
| 3 pièces | 15 | 21,4 % |
| 4 pièces | 22 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 23 | 32,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 112 | 122 | 129 |
| Rés. principales | 59 | 65 | 70 |
| Rés. secondaires | 43 | 55 | 52 |
| Vacants | 10 | 2 | 7 |
La part de propriétaires atteint 22,7 % à Sorbollano, commune de 65 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 49 | 70,0 % |
| Locataires (privé) | 12 | 17,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 9 | 12,9 % |
Occupation des résidences principales — 70,0 % appartiennent à leurs occupants, 17,1 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 39 | 55,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 4,3 % |
| Autre (bois…) | 28 | 40,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (56 %), 40 % pour autres sources (bois notamment) et 4 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 8 |
| 10 ans ou plus | 40 |
| Total ménages | 70 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 13 |
| Sous-occupation modérée | 24 |
| Sous-occupation accentuée | 12 |
| Suroccupation modérée | 4 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 4,3 % |
| 1 voiture | 34 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 33 | 47,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 47 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 55 | 55 | 0 | 0 |
| 1975 | 58 | 58 | 0 | 0 |
| 1982 | 94 | 32 | 58 | 4 |
| 1990 | 81 | 36 | 32 | 13 |
| 1999 | 91 | 43 | 42 | 6 |
| 2006 | 97 | 50 | 46 | 1 |
| 2011 | 112 | 59 | 43 | 10 |
| 2016 | 122 | 65 | 55 | 2 |
| 2022 | 129 | 70 | 52 | 7 |
Trajectoire de long terme: 55 logements en 1968, 129 en 2022 (+135 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 21 | 20 | 24 | 19 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 22,2 % |
| Classe B | 2 | 22,2 % |
| Classe C | 1 | 11,1 % |
| Classe D | 1 | 11,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 11,1 % |
| Classe G | 2 | 22,2 % |
La classe A domine avec 22 % des diagnostics, et 56 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 55,6 % |
| Classe B | 1 | 11,1 % |
| Classe C | 2 | 22,2 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 11,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (56 %), et 89 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 354 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 250 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 354 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 69 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 1 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante A (155 kWh/m²/an), les appartements D (318) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Foce (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Foce compte 129 logements, dont une part significative — 40,3 %, soit 52 unités — est affectée aux résidences secondaires. La maison individuelle domine très largement, avec 89,1 % du parc. Ce contexte résidentiel — Foce est une commune corse de l'intérieur, à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Foce: 70,0 % contre 17,1 % de locataires.
Le bâti de Foce s'étend d'un noyau historique (9,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,1 % après 2006). Le parc de Foce présente un profil énergétique intermédiaire: classe A, 191 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 33,3 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le électricité est la première source de chauffage du parc (55,7 %).
Foce affiche une croissance de son parc de +5,7 % depuis 2016. 47,1 % des ménages de Foce disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune corse de l'intérieur. Foce est à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Foce a bondi de +32,4 % en un an, signal rare sur une commune de 151 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 9,4 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Corse-du-Sud (41ᵉ rang sur 117 communes)
- Prix en forte hausse : +32,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Foce
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Foce
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Foce s'établit à 3 530 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 17,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Foce Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Foce
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 530 €/m² de prix médian pour 3 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,0 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 150 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 3 530 € | 3 530 € |
| Prix moyen/m² | 3 386 € | |
| Surface médiane | – | 150 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 3 715 € |
| 2022 | 1 | 1 552 € |
| 2023 | 1 | 1 550 € |
| 2024 | 1 | 2 667 € |
| 2025 | 3 | 3 530 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 46 autorisations et 32 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 70 %.
Construction neuve à Foce (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 10 logements autorisés à à Foce, dont 3 en 2025 (+43 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Foce
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Foce
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (17,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Foce
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Foce: la classe A domine, 33,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Foce
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Foce : cadre de vie et logement
Foce, commune de 151 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 418 m d'altitude et baignée dans un climat doux (15,8 °C annuels).
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 9 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Foce
Foce et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Foce
Composition du parc immobilier à Foce
129 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,3 % du parc à Foce, 8,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Foce
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 61 logements).
- Avant 1919 9,8 % 6 logts
- 1919-1945 1,6 % 1 logts
- 1946-1970 11,5 % 7 logts
- 1971-1990 34,4 % 21 logts
- 1991-2005 29,5 % 18 logts
- 2006-2019 13,1 % 8 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Foce
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Foce
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Foce
Pour une maison de 150 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
529 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Foce
Quel est le prix de l'immobilier à Foce ?
Le prix médian au m² à Foce est de 3 530 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 150 m² (surface médiane locale), compter environ 530 000 €.
Comment Foce se situe-t-elle dans le Corse-du-Sud ?
Foce se situe au 41ᵉ rang du Corse-du-Sud sur 117 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Foce ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Foce est de 3,6 % (loyer de 10,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Foce prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Foce est-il énergétiquement dégradé ?
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante A). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Foce.
Communes limitrophes de Foce
Foce est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Foce dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 530 €/m² observés en 2026.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Foce a enregistré une baisse de -5,0 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 7 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +32,4 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 3 530 €/m² pour une surface médiane de 150 m². Un bien type de 150 m² revient à environ 529 500 €, soit 20,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,4 € (appartements) et 10,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 40,3 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Entre 2021 et 2025, 10 logements autorisés au permis de construire à Foce — un rythme moyen de 2 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Foce est une commune corse de l'intérieur. Le cadre géographique (à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.