01 Le parc de logements
Le parc comprend 241 logements dont 227 résidences principales, 1 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 227 | 94,2 % |
| Résidences secondaires | 1 | 0,4 % |
| Logements vacants | 13 | 5,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 0 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 241 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 27 | 12,4 % |
| 1919-1945 | 14 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 18 | 8,3 % |
| 1971-1990 | 65 | 29,8 % |
| 1991-2005 | 31 | 14,2 % |
| 2006-2019 | 63 | 28,9 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 29 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,3 % |
| 3 pièces | 9 | 4,0 % |
| 4 pièces | 47 | 20,7 % |
| 5 pièces ou plus | 168 | 74,0 % |
Taille moyenne: 5,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 74 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 183 | 197 | 241 |
| Rés. principales | 174 | 186 | 227 |
| Rés. secondaires | 2 | 3 | 1 |
| Vacants | 7 | 8 | 13 |
Franken (354 hab., à 11 km) présente 79,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 213 | 93,8 % |
| Locataires (privé) | 13 | 5,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 0,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 93,8 %, locataires 5,7 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 77 | 33,9 % |
| Électricité | 88 | 38,8 % |
| Gaz bouteille | 5 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 57 | 25,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (39 %), 34 % pour fioul et 25 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 38 |
| 5 à 9 ans | 32 |
| 10 ans ou plus | 144 |
| Total ménages | 227 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 20 |
| Sous-occupation accentuée | 46 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 2,6 % |
| 1 voiture | 80 | 35,2 % |
| 2 voitures ou plus | 141 | 62,1 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 35 % en ont une et 62 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 96,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 93 | 81 | 9 | 3 |
| 1975 | 100 | 89 | 6 | 5 |
| 1982 | 135 | 129 | 1 | 5 |
| 1990 | 150 | 146 | 0 | 4 |
| 1999 | 162 | 152 | 5 | 5 |
| 2006 | 166 | 161 | 2 | 3 |
| 2011 | 183 | 174 | 2 | 7 |
| 2016 | 197 | 186 | 3 | 8 |
| 2022 | 241 | 227 | 1 | 13 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 93 à 241, soit +159 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 19 | 25 | 20 | 17 | 22 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 12,5 % |
| Classe B | 5 | 15,6 % |
| Classe C | 5 | 15,6 % |
| Classe D | 5 | 15,6 % |
| Classe E | 8 | 25,0 % |
| Classe F | 3 | 9,4 % |
| Classe G | 2 | 6,3 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 25 % des logements et 44 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 43,8 % |
| Classe B | 4 | 12,5 % |
| Classe C | 4 | 12,5 % |
| Classe D | 3 | 9,4 % |
| Classe E | 4 | 12,5 % |
| Classe F | 2 | 6,3 % |
| Classe G | 1 | 3,1 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe A, 69 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 297 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 264 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 297 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 72 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 3 | 2 |
| Classe D | 4 | 1 |
| Classe E | 8 | 0 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (190 kWh/m²/an) et appartements en classe C (165).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Geispitzen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Geispitzen totalise 241 logements dont 94,2 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (94,6 %). Ce contexte résidentiel — Geispitzen est au pied des Vosges alsaciennes, à 263 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 93,8 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Entre héritage et modernité: 12,4 % de logements d'avant 1919 et 28,9 % postérieurs à 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe E dominante et 187 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Les passoires thermiques (F+G) atteignent 15,6 % du parc diagnostiqué. Le électricité équipe 38,8 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le parc de Geispitzen a progressé de +22,3 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. Profil fortement motorisé: 62,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Geispitzen est au pied des Vosges alsaciennes. Le contexte naturel (à 263 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 227 résidences principales de Geispitzen et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Données du marché immobilier à Geispitzen
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Geispitzen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 120 logements ont été autorisés et 110 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 92 %.
Construction neuve à Geispitzen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Geispitzen: 7 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Geispitzen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Geispitzen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Geispitzen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Geispitzen: majorité classée E, part de passoires thermiques à 15,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Geispitzen
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Geispitzen : cadre de vie et logement
Geispitzen compte 516 habitants, à 271 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 764 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Geispitzen
Geispitzen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Geispitzen
Composition du parc immobilier à Geispitzen
241 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Geispitzen: 94,6 % de maisons, 5,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Geispitzen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 218 logements).
- Avant 1919 12,4 % 27 logts
- 1919-1945 6,4 % 14 logts
- 1946-1970 8,3 % 18 logts
- 1971-1990 29,8 % 65 logts
- 1991-2005 14,2 % 31 logts
- 2006-2019 28,9 % 63 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Geispitzen
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Geispitzen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Geispitzen : passer à l'action
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- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Communes limitrophes de Geispitzen
Geispitzen est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,2 €/m² pour un appartement et 15,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 7 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Geispitzen est au pied des Vosges alsaciennes. Geispitzen est à 263 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.