Le prix médian de Grosbreuil s'établit à 2 124 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Vendée. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 562 et 2 425 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Le prix médian au m² à Grosbreuil diminue de -6,7 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 218 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -19,1 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 125 €/m² pour 99 m². Rapporté au revenu médian de Grosbreuil, un logement de 99 m² (210 375 €) représente 9,3 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 10,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 7,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 127 logements autorisés et 73 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 65 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Grosbreuil s'interprète dans un contexte plus large — Grosbreuil est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 30 km du littoral vendéen, en contexte de plaine (altitude moyenne: 45 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Grosbreuil en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Grosbreuil : -19,1 % en un an, dans un contexte de seulement 32 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Vendée (104ᵉ rang sur 253 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -19,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Grosbreuil
Le marché immobilier de Grosbreuil affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Grosbreuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Grosbreuil : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Grosbreuil
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Grosbreuil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Grosbreuil s'établit à 2 124 €, sur la base de 32 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 562 € à 2 425 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Grosbreuil
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Grosbreuil
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Grosbreuil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Grosbreuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Grosbreuil: 127 logements autorisés sur 5 ans, 34 pour la dernière année (+32 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Grosbreuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Grosbreuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Grosbreuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 271 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Grosbreuil: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Grosbreuil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Grosbreuil : cadre de vie et logement
Grosbreuil, commune de 2 221 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 45 m d'altitude.
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 70 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Grosbreuil
Grosbreuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Grosbreuil
1 097 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Grosbreuil: 98,1 % de maisons, 1,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Grosbreuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 906 logements).
- Avant 1919 9,1 % 82 logts
- 1919-1945 4,9 % 44 logts
- 1946-1970 9,6 % 87 logts
- 1971-1990 23,6 % 214 logts
- 1991-2005 28,5 % 258 logts
- 2006-2019 24,4 % 221 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Grosbreuil
70 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Grosbreuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Grosbreuil : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Grosbreuil
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Grosbreuil
Quel est le prix de l'immobilier à Grosbreuil ?
Le prix médian au m² à Grosbreuil est de 2 124 € (données DVF, 32 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 210 000 €.
Comment Grosbreuil se situe-t-elle dans le Vendée ?
Grosbreuil se situe au 104ᵉ rang du Vendée sur 253 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Grosbreuil ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Grosbreuil est de 5,7 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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