01 Le parc de logements
Le parc comprend 142 logements dont 110 résidences principales, 19 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 110 | 77,5 % |
| Résidences secondaires | 19 | 13,4 % |
| Logements vacants | 13 | 9,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 77 % d'habitat permanent, 13 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 142.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 18 | 16,4 % |
| 1919-1945 | 6 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 21 | 19,1 % |
| 1971-1990 | 25 | 22,7 % |
| 1991-2005 | 16 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 24 | 21,8 % |
La période 1971-1990 concentre 23 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 22 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,8 % |
| 2 pièces | 10 | 9,1 % |
| 3 pièces | 25 | 22,7 % |
| 4 pièces | 26 | 23,6 % |
| 5 pièces ou plus | 47 | 42,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (43 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 117 | 125 | 142 |
| Rés. principales | 83 | 98 | 110 |
| Rés. secondaires | 22 | 21 | 19 |
| Vacants | 12 | 6 | 13 |
À La Vernaz, commune similaire à 2 km, la part de propriétaires est de 51,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 77 | 70,0 % |
| Locataires (privé) | 17 | 15,5 % |
| Locataires HLM | 13 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,0 %, locataires 27,3 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 3,6 % |
| Fioul | 44 | 40,0 % |
| Électricité | 32 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 3 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 27 | 24,5 % |
fioul constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par électricité (29 %) et autres sources (bois notamment) (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 65 |
| Total ménages | 110 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 29 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 15 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 6,4 % |
| 1 voiture | 51 | 46,4 % |
| 2 voitures ou plus | 52 | 47,3 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 47 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 74,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 92 | 53 | 10 | 29 |
| 1975 | 90 | 58 | 24 | 8 |
| 1982 | 104 | 56 | 36 | 12 |
| 1990 | 102 | 59 | 33 | 10 |
| 1999 | 115 | 74 | 27 | 14 |
| 2006 | 115 | 82 | 22 | 11 |
| 2011 | 117 | 83 | 22 | 12 |
| 2016 | 125 | 98 | 21 | 6 |
| 2022 | 142 | 110 | 19 | 13 |
Trajectoire de long terme: 92 logements en 1968, 142 en 2022 (+54 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 16 | 41,0 % |
| Classe D | 10 | 25,6 % |
| Classe E | 4 | 10,3 % |
| Classe F | 2 | 5,1 % |
| Classe G | 7 | 17,9 % |
Le graphique décompose les 39 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 41 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 8 | 20,5 % |
| Classe C | 23 | 59,0 % |
| Classe D | 4 | 10,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 5,1 % |
| Classe G | 2 | 5,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (59 %), et 79 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 330 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 531 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 343 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 229 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 531 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 110 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 16 |
| Classe D | 3 | 7 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 7 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette G à 473 kWh/m²/an côté maisons, C à 133 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 14 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Forclaz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Forclaz est le petit village ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Haute-Savoie. (sur 31 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Parc mixte à La Forclaz: sur 142 logements, 77,5 % sont des résidences principales, 13,4 % secondaires, 9,2 % vacants. Profil pavillonnaire affirmé: 71,1 % de maisons individuelles pour 28,9 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — La Forclaz est une commune savoyarde, à une altitude moyenne de 790 m, sur un relief marqué — cadre la lecture du parc local.
70,0 % des ménages de la Forclaz possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 11,8 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc de la Forclaz combine un noyau ancien (16,4 %) et une couronne plus récente (21,8 % après 2006). Performance énergétique en retrait: classe C en tête et consommation moyenne (273 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 23,1 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par fioul (40,0 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de la Forclaz entre 2016 et 2022 (+13,6 %). Profil fortement motorisé: 47,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est une commune savoyarde: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, La Forclaz se trouve à une altitude moyenne de 790 m, sur un relief marqué, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Marché fortement touristique à Forclaz : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 17,6 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (2,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Haute-Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Forclaz
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Forclaz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Forclaz s'établit à 5 853 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Forclaz se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Forclaz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Forclaz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de la Forclaz évolue de +81,3 %, passant de 3 228 à 5 853 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 38 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 5 853 € | 5 853 € |
| Prix moyen/m² | 5 284 € | |
| Surface médiane | – | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 3 228 € |
| 2022 | 3 | 3 091 € |
| 2023 | 4 | 3 214 € |
| 2024 | 4 | 5 736 € |
| 2025 | 3 | 5 853 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 44 autorisations et 36 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 82 %.
Construction neuve à Forclaz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Forclaz: 3 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+200 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Forclaz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Forclaz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Forclaz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Forclaz: majorité classée C, part de passoires thermiques à 23,1 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Forclaz
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Forclaz : cadre de vie et logement
La Forclaz, commune de 219 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 912 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (8,1 °C annuels) et arrosée par 1 584 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Forclaz
La Forclaz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Forclaz
Composition du parc immobilier à Forclaz
142 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 71,1 % de maisons, 28,9 % d'appartements sur un total de 142 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Forclaz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 110 logements).
- Avant 1919 16,4 % 18 logts
- 1919-1945 5,5 % 6 logts
- 1946-1970 19,1 % 21 logts
- 1971-1990 22,7 % 25 logts
- 1991-2005 14,5 % 16 logts
- 2006-2019 21,8 % 24 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Forclaz
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Forclaz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Forclaz
Pour une maison de 38 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
222 414 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Forclaz
Quel est le prix de l'immobilier à Forclaz ?
Le prix médian au m² à Forclaz est de 5 853 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 38 m² (surface médiane locale), compter environ 222 000 €.
Comment La Forclaz se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
La Forclaz se classe au 26ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Forclaz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Forclaz est de 2,9 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Forclaz prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de la Forclaz est-il énergétiquement dégradé ?
23,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Forclaz.
Résumé
Le m² médian à Forclaz atteint 5 853 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Dans l'Haute-Savoie, La Forclaz appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Le marché de la Forclaz connaît une hausse prononcée: +81,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 18 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 5 853 €/m² pour 38 m². Rapporté au revenu médian de la Forclaz, un logement de 38 m² (222 414 €) représente 9,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,7 €/m² pour un appartement et 14,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 2,9 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Avec 13,4 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Forclaz est une commune savoyarde. Contexte physique: à une altitude moyenne de 790 m, sur un relief marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.