01 Le parc de logements
Le parc comprend 270 logements dont 143 résidences principales, 85 résidences secondaires et 42 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 143 | 53,0 % |
| Résidences secondaires | 85 | 31,5 % |
| Logements vacants | 42 | 15,6 % |
Sur les 270 logements recensés, 53 % sont occupés à l'année, 31 % servent de résidence secondaire et 16 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 25,5 % |
| 1919-1945 | 13 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 16 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 26 | 18,4 % |
| 1991-2005 | 24 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 26 | 18,4 % |
La période avant 1919 concentre 26 % du parc, tandis que 26 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,7 % |
| 2 pièces | 14 | 9,8 % |
| 3 pièces | 33 | 23,1 % |
| 4 pièces | 31 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 64 | 44,8 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 241 | 247 | 270 |
| Rés. principales | 112 | 130 | 143 |
| Rés. secondaires | 113 | 86 | 85 |
| Vacants | 16 | 31 | 42 |
La part de propriétaires atteint 43,9 % à Nernier, commune de 423 hab. à 25 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 96 | 67,1 % |
| Locataires (privé) | 25 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 15 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 7 | 4,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 67,0 % de propriétaires occupants, 28,0 % de locataires et 10 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 38 | 26,6 % |
| Électricité | 48 | 33,6 % |
| Gaz bouteille | 4 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 53 | 37,1 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 37 %. électricité pèse 34 %, fioul 27 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 |
| 2 à 4 ans | 38 |
| 5 à 9 ans | 21 |
| 10 ans ou plus | 66 |
| Total ménages | 143 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 21 |
| Sous-occupation accentuée | 46 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 | 8,4 % |
| 1 voiture | 59 | 41,3 % |
| 2 voitures ou plus | 72 | 50,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 41 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 88,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 116 | 59 | 28 | 29 |
| 1975 | 135 | 57 | 59 | 19 |
| 1982 | 168 | 61 | 57 | 50 |
| 1990 | 173 | 72 | 71 | 30 |
| 1999 | 178 | 86 | 68 | 24 |
| 2006 | 217 | 97 | 96 | 24 |
| 2011 | 241 | 112 | 113 | 16 |
| 2016 | 247 | 130 | 86 | 31 |
| 2022 | 270 | 143 | 85 | 42 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 116 logements à l'origine, 270 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 30 | 27 | 28 | 26 | 29 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 9 | 20,0 % |
| Classe D | 14 | 31,1 % |
| Classe E | 6 | 13,3 % |
| Classe F | 2 | 4,4 % |
| Classe G | 14 | 31,1 % |
Le graphique décompose les 45 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en D, 20 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 11,1 % |
| Classe B | 16 | 35,6 % |
| Classe C | 12 | 26,7 % |
| Classe D | 6 | 13,3 % |
| Classe E | 2 | 4,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 4 | 8,9 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe B, 73 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 464 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 480 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 209 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 191 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 480 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 191 kWh/m²/an (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 8 |
| Classe D | 5 | 9 |
| Classe E | 0 | 6 |
| Classe F | 1 | 1 |
| Classe G | 8 | 6 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette G à 449 kWh/m²/an côté maisons, D à 293 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 5 |
| T3 | 3 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Baume (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Baume est le petit village ayant le plus de logements vacants du département Haute-Savoie. (sur 31 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de la Baume compte 270 logements, dont une part significative — 31,5 %, soit 85 unités — est affectée aux résidences secondaires. Le pavillonnaire l'emporte largement (67,0 %), le collectif assurant 33,0 % du parc. Ce contexte résidentiel — La Baume est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, à 790 m d'altitude, dans un contexte de piémont — cadre la lecture du parc local.
Côté occupation, la propriété l'emporte (67,0 %) sur la location (28,0 %). Côté logement social, 10,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 25,5 % du parc remonte à avant 1919. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 345 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 35,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. 37,1 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Le parc de la Baume a progressé de +9,3 % entre 2016 et 2022. 50,3 % des ménages de la Baume disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La Baume est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le parc résidentiel de la Baume s'inscrit dans un territoire à 790 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier de la Baume a bondi de +70,2 % en un an, signal rare sur une commune de 320 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,3 %
- ⚠ 10,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +70,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Baume
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Baume
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Baume s'établit à 3 750 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
35,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Baume Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Baume
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 515 €/m² à 3 750 €/m² (+6,7 %), pour 3 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 3 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 66,7 % des mutations, pour un prix médian de 3 250 €/m² (maisons) contre 3 750 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 2 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 750 € | 3 250 € | 3 750 € |
| Prix moyen/m² | 3 417 € | ||
| Surface médiane | – | 62 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 3 515 € |
| 2022 | 5 | 2 500 € |
| 2023 | 7 | 3 600 € |
| 2024 | 4 | 2 203 € |
| 2025 | 3 | 3 750 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 64 autorisations et 32 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 50 %.
Vacance longue durée à Baume
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Baume (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 18 logements autorisés à à Baume, dont 0 en 2025 (+200 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Baume
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baume
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Baume
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Baume: la classe D domine, 35,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Baume
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Baume : cadre de vie et logement
La Baume, commune de 320 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 175 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (8,1 °C annuels) et arrosée par 1 584 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 20 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Baume
La Baume et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baume
Composition du parc immobilier à Baume
270 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (76,4 %) et collectif (23,6 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Baume
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 141 logements).
- Avant 1919 25,5 % 36 logts
- 1919-1945 9,2 % 13 logts
- 1946-1970 11,3 % 16 logts
- 1971-1990 18,4 % 26 logts
- 1991-2005 17,0 % 24 logts
- 2006-2019 18,4 % 26 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Baume
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Baume
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Baume
Pour une maison de 62 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
232 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baume
Quel est le prix de l'immobilier à Baume ?
Le prix médian au m² à Baume est de 3 750 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 62 m² (surface médiane locale), compter environ 202 000 €.
Comment La Baume se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
La Baume se situe dans la moyenne départementale du Haute-Savoie.
Quel rendement locatif espérer à Baume ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Baume est de 5,3 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de la Baume est-il énergétiquement dégradé ?
35,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baume.
Communes limitrophes de la Baume
La Baume est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Baume: 3 750 €/m² en médiane, +51,7 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Baume a augmenté de +6,7 %. Sur l'ensemble de la période, 26 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +70,2 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 250 €/m² (surface médiane 62 m²) et celui des appartements à 3 750 €/m² (84 m²). Rapporté au revenu médian de la Baume, un logement de 62 m² (201 500 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,8 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. La proportion de résidences secondaires (31,5 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2021 et 2025, 18 logements autorisés au permis de construire à Baume — un rythme moyen de 4 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (72 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Baume est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets. Sur le plan physique, la commune est à 790 m d'altitude, dans un contexte de piémont, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.