01 Le parc de logements
Le parc comprend 178 logements dont 115 résidences principales, 57 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 115 | 64,6 % |
| Résidences secondaires | 57 | 32,0 % |
| Logements vacants | 6 | 3,4 % |
Parmi les 178 logements du parc, 65 % assurent la fonction de résidence principale, contre 32 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 26 | 23,2 % |
| 1919-1945 | 7 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 11 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 15 | 13,4 % |
| 1991-2005 | 43 | 38,4 % |
| 2006-2019 | 10 | 8,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,9 % |
| 2 pièces | 5 | 4,3 % |
| 3 pièces | 11 | 9,6 % |
| 4 pièces | 33 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 65 | 56,5 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 57 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 143 | 169 | 178 |
| Rés. principales | 99 | 112 | 115 |
| Rés. secondaires | 39 | 45 | 57 |
| Vacants | 5 | 12 | 6 |
Commune voisine de taille comparable, La Baume (3 km) affiche 35,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 91 | 79,1 % |
| Locataires (privé) | 14 | 12,2 % |
| Locataires HLM | 8 | 7,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,1 %, locataires 19,1 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 1,7 % |
| Fioul | 47 | 40,9 % |
| Électricité | 23 | 20,0 % |
| Gaz bouteille | 7 | 6,1 % |
| Autre (bois…) | 36 | 31,3 % |
Mode de chauffage dominant: fioul à 41 %. autres sources (bois notamment) pèse 31 %, électricité 20 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 21 |
| 5 à 9 ans | 13 |
| 10 ans ou plus | 72 |
| Total ménages | 115 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 |
| Sous-occupation modérée | 23 |
| Sous-occupation accentuée | 14 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 7,0 % |
| 1 voiture | 39 | 33,9 % |
| 2 voitures ou plus | 68 | 59,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 34 % mono-motorisés, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 87,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 101 | 57 | 15 | 29 |
| 1975 | 101 | 56 | 25 | 20 |
| 1982 | 108 | 58 | 27 | 23 |
| 1990 | 101 | 60 | 36 | 5 |
| 1999 | 126 | 80 | 41 | 5 |
| 2006 | 135 | 98 | 30 | 7 |
| 2011 | 143 | 99 | 39 | 5 |
| 2016 | 169 | 112 | 45 | 12 |
| 2022 | 178 | 115 | 57 | 6 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 101 à 178, soit +76 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 | 20 | 16 | 14 | 17 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 14 | 43,8 % |
| Classe E | 7 | 21,9 % |
| Classe F | 3 | 9,4 % |
| Classe G | 8 | 25,0 % |
Distribution DPE sur 32 diagnostics: la majorité se situe en classe D (44 %), avec 0 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 12,5 % |
| Classe C | 11 | 34,4 % |
| Classe D | 10 | 31,3 % |
| Classe E | 4 | 12,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 3 | 9,4 % |
Émissions CO₂: 34 % des logements relèvent de la classe C, 47 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 440 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 294 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 221 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 440 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 170 pour le bâti 1989-2000.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 14 | 0 |
| Classe E | 5 | 2 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 8 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 331 kWh/m²/an côté maisons, E à 275 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Vernaz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Vernaz est la commune ayant le prix au m² le plus bas du département Haute-Savoie. (sur 279 communes) Voir le classement
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, La Vernaz recense 57 résidences secondaires (32,0 % du parc) pour 115 résidences principales. Au plan typologique, la maison (80,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (19,1 %). La Vernaz se situe dans un environnement dans la tradition des communes alpines savoyardes, à 790 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 79,1 % des résidences principales de la Vernaz sont occupées par leur propriétaire, contre 19,1 % de locataires. La part HLM atteint 7,0 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 23,2 % de l'offre résidentielle communale. Côté DPE, de la Vernaz, le parc fait moins bien que le repère national: D et 327 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 34,4 %. 40,9 % des résidences principales sont chauffées au fioul.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de la Vernaz a augmenté de +5,3 %. 59,1 % des ménages de la Vernaz disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: La Vernaz est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Le cadre géographique à 790 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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La Vernaz affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Savoie (1ᵉ rang le moins élevé sur 279 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,0 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Savoie (1ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -45,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Vernaz
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vernaz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vernaz s'établit à 1 715 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Vernaz fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Savoie.
34,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Vernaz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Vernaz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 715 €/m² de prix médian pour 2 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -60,4 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 250 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 715 € | 1 715 € |
| Prix moyen/m² | 1 715 € | |
| Surface médiane | – | 250 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 4 327 € |
| 2022 | 4 | 3 075 € |
| 2023 | 2 | 1 111 € |
| 2024 | 5 | 3 122 € |
| 2025 | 2 | 1 715 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 26 autorisations pour 14 démarrages effectifs.
Construction neuve à Vernaz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vernaz totalise 6 logements sur 5 ans, soit -14 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Vernaz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vernaz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Vernaz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vernaz est D, avec 34,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Vernaz
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vernaz : cadre de vie et logement
La Vernaz compte 280 habitants, à 1 019 m d'altitude. Le climat local affiche 8,1 °C de moyenne annuelle et 1 584 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vernaz
La Vernaz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vernaz
Composition du parc immobilier à Vernaz
178 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Vernaz est composé très majoritairement de maisons (81,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Vernaz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 112 logements).
- Avant 1919 23,2 % 26 logts
- 1919-1945 6,3 % 7 logts
- 1946-1970 9,8 % 11 logts
- 1971-1990 13,4 % 15 logts
- 1991-2005 38,4 % 43 logts
- 2006-2019 8,9 % 10 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vernaz
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vernaz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vernaz
Pour une maison de 250 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
428 750 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vernaz
Quel est le prix de l'immobilier à Vernaz ?
Le prix médian au m² à Vernaz est de 1 715 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 250 m² (surface médiane locale), compter environ 429 000 €.
Comment La Vernaz se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
La Vernaz figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Savoie : 279ᵉ rang sur 279, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Vernaz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vernaz est de 10,0 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de la Vernaz est-il énergétiquement dégradé ?
34,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vernaz.
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 715 €/m² à Vernaz contre 4 373 €/m² pour l'Haute-Savoie. Côté classement départemental, La Vernaz compte parmi les 1 % les plus abordables de l'Haute-Savoie.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de la Vernaz se replie de -60,4 %. 16 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -45,1 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Vernaz à un niveau significatif — 1 715 €/m² en médiane. Un bien type de 250 m² revient à environ 428 750 €, soit 17,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de la Vernaz avoisinent 16,7 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (32,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 6 logements autorisés sur 2021-2025, dont 2 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 67 % des autorisations de la période).
Côté contexte, La Vernaz est dans la tradition des communes alpines savoyardes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 790 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.