Faut-il investir au Coudray en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 611 € au Coudray, dans un marché de 41 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Eure-et-Loir
Analyse du marché immobilier au Coudray
Le marché immobilier du Coudray affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers du Coudray
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2582,0 — Percentile dept : 88/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 31/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 807,6 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,0 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 31/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 81/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2582,0 — Percentile dept : 12/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 81/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 807,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Coudray : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Coudray
Estimation sur un maison type de 104 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier au Coudray
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Coudray s'établit à 2 611 €, sur la base de 41 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Coudray se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Eure-et-Loir.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Coudray Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Coudray
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 611 €/m² de prix médian pour 41 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
41,5 % de maisons et 58,5 % d'appartements parmi les 41 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 58,5 % des mutations, pour un prix médian de 2 713 €/m² (maisons) contre 2 560 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 41 | 17 | 24 |
| Prix médian/m² | 2 611 € | 2 713 € | 2 560 € |
| Prix moyen/m² | 3 020 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 72 | 2 538 € |
| 2022 | 46 | 2 689 € |
| 2023 | 46 | 2 714 € |
| 2024 | 48 | 2 553 € |
| 2025 | 41 | 2 611 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 354 autorisations et 374 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 106 %.
Vacance longue durée au Coudray
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Coudray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 103 logements ont été autorisés à au Coudray, +1188 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Coudray
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Coudray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Coudray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 937 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Coudray: classe D en tête, 3,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Coudray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Coudray : cadre de vie et logement
Le Coudray compte 4 038 habitants, à 145 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 176 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Coudray
Le Coudray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Coudray
1 990 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 278 maisons et 710 appartements à au Coudray.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc au Coudray
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 837 logements).
- Avant 1919 2,8 % 51 logts
- 1919-1945 1,9 % 35 logts
- 1946-1970 7,1 % 131 logts
- 1971-1990 24,2 % 445 logts
- 1991-2005 34,0 % 625 logts
- 2006-2019 29,9 % 550 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Coudray
176 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Coudray
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Coudray : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Coudray
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Coudray
Quel est le prix de l'immobilier au Coudray ?
Le prix médian au m² au Coudray est de 2 611 € (données DVF, 41 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 282 000 €.
Comment Le Coudray se situe-t-elle dans le Eure-et-Loir ?
Le Coudray se classe au 37ᵉ rang sur 363 communes du Eure-et-Loir — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Coudray ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Coudray est de 4,8 % (loyer de 10,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Coudray.
Communes limitrophes du Coudray
Le Coudray est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 611 €/m² en médiane, Le Coudray s'inscrit dans la moyenne de l'Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et reste +3,0 % au regard de la médiane nationale. La commune figure parmi les 10 % les plus chères de l'Eure-et-Loir au mètre carré.
Sur la période 2021-2025, le prix médian du Coudray varie peu (+2,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 253 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte au Coudray: maisons à 2 713 €/m² et appartements à 2 560 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 104 m² revient à environ 282 152 €, soit 10,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés au Coudray: 13,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 103 logements autorisés sur 2021-2025, dont 64 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 94 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Le Coudray est dans la tradition ligérienne des villages du Centre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 145 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.