4 angles pour comprendre le marché immobilier au Havre
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir au Havre en 2026 ?
Premier port francais, classe au patrimoine mondial de l'UNESCO, Le Havre affiche une economie marquee par l'industrie et un taux de chomage eleve a 19,2 %. Son parc immobilier, domine par les appartements (73,6 %), connait un infléchissement des prix en 2024. Investir dans cette ville a la demographie declinante necessite de peser les atouts d'une grande ville contre ses fragilites profondes.
Avec un prix median en recul de 4,7 % en 2024, Le Havre se presente comme un marche d'opportunite pour les investisseurs cherchant un point d'entree dans une grande ville portuaire.
Verdict
➤ Investir exige une selection rigoureuse du bien et des secteurs, pour cibler une demande locative resilient face au contexte economique local degrade.
Points clés
- ✓ Rendement brut superieur a 5,8 %
- ✓ Pression immobiliere elevee (IPI 7,2/10)
- ✓ Correction recente cree un point d'entree
- ⚠ Fragilite economique tres elevee (IFE 7,6/10)
- ⚠ Accessibilite locale quasi inexistante (IAI 0,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inferieur de 30 % a la moyenne des grandes villes francaises
- Se positionne dans le bas du classement departemental pour le revenu median et le taux de chomage
- Rendement locatif legerement superieur a celui observe dans d'autres villes portuaires de taille comparable
Analyse du marché immobilier au Havre
Le marché du Havre est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Havre
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Demande superieure a l'offre : privilegiez les biens bien situes et aux normes pour une location rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéDemande superieure a l'offre : privilegiez les biens bien situes et aux normes pour une location rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Tres faible solvabilite locale : le marche est porte par les investisseurs et les menages aises exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTres faible solvabilite locale : le marche est porte par les investisseurs et les menages aises exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative moderee : visez des biens adaptes au profil locataire dominant, typiquement de petite surface et economes.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative moderee : visez des biens adaptes au profil locataire dominant, typiquement de petite surface et economes.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee : un investissement en meuble saisonnier n'est pas la strategie prioritaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee : un investissement en meuble saisonnier n'est pas la strategie prioritaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2512,1 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 36/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 39/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3030,7 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 3/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 27,4 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 60,9 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 36/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 39/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2512,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 92/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3030,7 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer au Havre : cadre de vie et logement
Acheter au Havre, c'est opter pour une ville portuaire au patrimoine UNESCO unique, où l'architecture de Perret côtoie les bassins. Avec un prix médian de 2 500 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans les grandes métropoles. Le cadre de vie, rythmé par la mer et les larges avenues, séduit ceux qui cherchent une ville à échelle humaine, dotée de 5 410 équipements et d'une connectivité fibre de 92,9 %.
Tout savoir pour acheter et vivre au HavreInvestir au Havre : passer à l'action
Un investissement reussi au Havre se construit sur une parfaite connaissance des micro-secteurs et de la demande locative reelle. Notre reseau d'experts locaux decrypte pour vous les dynamiques de quartier et vous aide a identifier les biens a fort potentiel de valorisation.
Les donnees revelent un potentiel sous conditions. Le choix du quartier et du type de bien est determinant.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Havre
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Havre ?
Le prix median est de 2 500 €/m² en 2024. Il existe une forte disparite entre les biens standards et les appartements haut de gamme, ce qui explique un prix moyen global bien superieur, a 4 222 €/m².
Le Havre est-elle une ville chere par rapport a ses voisines ?
Non, Le Havre est moins chere que des villes comparables comme Angers (+29 %) ou Tours (+31 %). Son prix est proche de celui d'Amiens (-7 %) mais reste superieur a celui du Mans (-15 %).
Est-ce rentable d'investir en location au Havre ?
Le rendement brut est correct, autour de 5,8 % pour les appartements. Toutefois, la taxe fonciere tres elevee (54,47 %) et la fragilite economique locale reduisent la rentabilite nette et exigent une selection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter au Havre ?
Outre la conjoncture economique locale degradee, la ville est exposee a des risques naturels (submersion, inondation) faisant l'objet de PPR. Par ailleurs, 10,2 % du parc est constitue de passoires thermiques, un risque de devalorisation future.
Quel type de bien est le plus vendu au Havre ?
Les appartements representent 73,5 % des transactions, avec une surface mediane de 53 m². Le marche est donc tres oriente vers le petit collectif, reflet de l'urbanisme de la ville reconstruite apres-guerre.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de plus de 29 % par rapport a Angers, Le Havre offre un effet de levier superieur pour des indicateurs de grande ville, mais cet ecart traduit aussi une fragilite economique bien reelle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Havre.
Communes limitrophes du Havre
Le Havre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian du Havre s'établit à 2 300 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Seine-Maritime.
Le prix médian du Havre reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 13 807 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (30,9 % des transactions, 2 391 €/m²) et les appartements (69,1 %, 2 250 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 80 m² revient à environ 191 280 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires au Havre (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active au Havre: l'équivalent de 545 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Havre est une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Le cadre géographique (en plaine, à 36 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).