Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 576 €/m² à Montivilliers contre 2 234 €/m² pour la Seine-Maritime. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 116 et 3 199 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Hausse contenue du prix médian: +7,2 % sur la période 2020-2024. 1 157 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,1 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Montivilliers — maisons à 2 474 €/m² pour 95 m² en surface médiane, appartements à 2 931 €/m² pour 50 m². Un bien type de 95 m² revient à environ 235 030 €, soit 9,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Montivilliers avoisinent 13,2 €/m² pour les appartements et 11,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 53 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024.
Côté contexte, Montivilliers est caractéristique du maillage rural normand, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral de Seine-Maritime, à 41 km environ, à 63 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Montivilliers en 2026 ?
Ancienne cité abbatiale intégrée à la métropole du Havre, Montivilliers combine un patrimoine historique et une proximité stratégique des emplois portuaires. Son marché immobilier, après un pic en 2023, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité d'entrée ou un signal de prudence pour 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.
Malgré une correction de 4,1 % en 2024, le marché de Montivilliers conserve un rendement locatif brut solide, dépassant 5,5 %, et une attractivité territoriale élevée au sein de la métropole havraise.
Verdict
➤ Investir exige une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme pour compenser la faible accessibilité locale et profiter de la dynamique métropolitaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5,5 %
- ✓ Pression immobilière élevée (7/10)
- ✓ Cadre de vie très bien équipé (8,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Correction des prix de -4,1 % en 2024
- ⚠ Dépendance à l'économie extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 2 576 €/m², le prix médian est inférieur d'environ 26 % à la moyenne nationale.
- Montivilliers se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité territoriale.
- Le rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles, compensant un prix plus élevé que le littoral voisin.
Analyse du marché immobilier à Montivilliers
Le marché de Montivilliers est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montivilliers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché sous tension avec une demande supérieure à l'offre, favorable aux vendeurs en négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché sous tension avec une demande supérieure à l'offre, favorable aux vendeurs en négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix sont décorrélés des revenus locaux, la demande est portée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix sont décorrélés des revenus locaux, la demande est portée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée, équilibre relatif entre offre et demande de logements annuels.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée, équilibre relatif entre offre et demande de logements annuels.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique, le marché locatif dépend essentiellement de la demande résidentielle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique, le marché locatif dépend essentiellement de la demande résidentielle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Montivilliers : opportunités et risques
Avec un rendement brut oscillant entre 5,4 % et 5,6 %, Montivilliers se positionne dans la moyenne haute des marchés locatifs normands. Ce rendement doit être apprécié au regard de la taxe foncière, qui s'élève à 57,6 % et représente une charge annuelle non négligeable, rognant le rendement net estimé autour de 2,9 %.
Le risque majeur réside dans la faible accessibilité pour la population locale, dont le revenu médian (23 820 €) nécessite près de 10 ans d'épargne pour acheter une maison. Le marché est donc très dépendant des acheteurs et investisseurs extérieurs, attirés par la dynamique économique de la métropole havraise. Une sélection rigoureuse du bien, en évitant les passoires thermiques (8,1 % du parc), est impérative au vu des futures interdictions de location.
La stratégie la plus cohérente semble être l'investissement locatif annuel en maison individuelle, segment le plus liquide, avec un horizon de détention à moyen terme pour laisser le temps au marché de digérer la correction de 2024 et de retrouver une trajectoire de valorisation, porté par les indicateurs territoriaux solides.
Simuler un investissement immobilier à Montivilliers
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Données du marché immobilier à Montivilliers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 576 €/m², en recul de 4,1 % sur un an, marque une pause après une ascension soutenue. Selon les données DVF 2024, la fourchette des prix reste large (2 116 – 3 199 €/m²), reflétant un parc immobilier hétérogène où se côtoient maisons de ville anciennes et petits collectifs récents.
La divergence entre maisons et appartements est frappante : ces derniers affichent un prix au m² supérieur de 18 %, une prime liée à leur rareté relative (25 % du parc) et à une demande locative ciblée, notamment de la part d'actifs travaillant au Havre, situé à moins de 10 km. Néanmoins, le volume de transactions reste porté par le segment des maisons individuelles, qui représentent 58 % du parc.
Ancrée dans la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, Montivilliers bénéficie d'une desserte exceptionnelle, avec la gare TGV à 7,6 km et un accès rapide au réseau autoroutier. Cette connectivité, couplée à un très haut niveau d'équipements (550 commerces et services), explique en partie sa résistance à la baisse et son attractivité supérieure à celle de nombreuses communes comparables du département.
Aperçu par typologie à Montivilliers
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Montivilliers
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Montivilliers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montivilliers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montivilliers totalise 265 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La dynamique de construction neuve marque le pas. Seulement 265 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 48 % par rapport à la période précédente. Ce faible volume, ajouté au déclin démographique (-0,6 % sur 5 ans), n'annonce pas de sur-offre qui pèserait sur les prix de l'ancien. Cela peut indiquer une pression foncière limitée et un marché de l'ancien qui restera dominant.
Fourchettes de loyers à Montivilliers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montivilliers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des frais récurrents. À Montivilliers, une taxe foncière élevée à 57,6 % pèse significativement. Pour obtenir le rendement net, déduisez aussi les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,8 %) et pour travaux. C'est ce qui explique l'écart entre le brut (5,4 %) et le net estimé à 2,8 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Montivilliers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 025 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montivilliers est C, avec 8,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier est relativement performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 8,1 % de passoires thermiques (classes F et G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifiez systématiquement le DPE du bien visé.
Calculateur de rendement à Montivilliers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montivilliers
Pour un appartement type de 50 m² à Montivilliers, comptez un investissement d'environ 146 550 € (prix médian total). Loué 13,2 €/m², il génère 660 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,8 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être proche de zéro avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Montivilliers
- Oublier la taxe foncière élevée (57,6 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local (5,8 %) dans le cash-flow.
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux obligatoires à venir.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (13,2 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national : printemps (mars-juin) traditionnellement actif, ralentissement estival et fin d'année. À Montivilliers, la rentrée scolaire peut relancer la demande de familles. Pour les vendeurs, mettre en avant le bien au printemps maximise la visibilité. Pour les acheteurs, l'automne peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs étant plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- Montivilliers possède 6 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement est de 195, soit presque deux seniors pour un jeune.
- Le score numérique de la commune est faible, à 9/100.
S'installer à Montivilliers : cadre de vie et logement
Montivilliers offre un cadre de vie très complet pour une commune de cette taille, avec une densité d'équipements et de services (ICS à 8,5/10) rare. Les 550 équipements recensés par l'INSEE, dont 136 commerces et 133 établissements de santé, confèrent une autonomie quotidienne appréciable. La présence de 6 monuments historiques, dont l'abbaye, ajoute une dimension patrimoniale.
Le territoire n'est pas sans contraintes : il est concerné par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) sur la Lézarde, un facteur à vérifier lors de toute acquisition. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 195), mais la part des moins de 30 ans (33,2 %) reste significative. La connectivité numérique est excellente (fibre à 87 %), un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Montivilliers
Montivilliers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Montivilliers
7 808 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montivilliers combine 58,2 % de maisons et 41,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (58,2 %), signe d'un habitat plutôt familial et pavillonnaire. La part de propriétaires-occupants (54,4 %) est dans la moyenne, indiquant une certaine stabilité résidentielle. Le faible taux de résidences secondaires (1,3 %) confirme une vocation de ville de vie principale. Un taux de logements vacants à 5,8 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler quelques frictions sur le marché locatif.
Ancienneté du parc à Montivilliers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 180 logements).
- Avant 1919 8,7 % 623 logts
- 1919-1945 5,2 % 373 logts
- 1946-1970 15,2 % 1 093 logts
- 1971-1990 47,1 % 3 383 logts
- 1991-2005 12,9 % 924 logts
- 2006-2019 10,9 % 784 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montivilliers
550 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montivilliers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Lézarde PPRN Approuvé approuvé le 06/05/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est lié aux inondations (PPRi de la Lézarde). La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations et coulées de boue. Consultez obligatoirement l'état des risques et le plan de prévention (PPR) en mairie, car cela peut impacter l'assurabilité et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Montivilliers
Pour une maison familiale type de 95 m² (surface déduite du prix médian total et au m²), comptez environ 235 030 € hors frais de notaire. Cela représente près de 10 années du revenu médian local (23 820 €/an). Avec un apport de 10 % (23 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Montivilliers
- Ne pas consulter le PPRi de la Lézarde pour risque inondation.
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (87 % de couverture).
- Négocier sans tenir compte de la baisse récente des prix (-4,1 %).
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts selon l'état.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Montivilliers : passer à l'action
L'analyse chiffrée dessine les contours du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance fine des rues. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette lecture en décision concrète et sécurisée.
Les données posent un diagnostic clair. Sa traduction en achat réussi dépend du bien, du secteur et du timing.
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- Analyse basée sur 228 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montivilliers
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montivilliers ?
En 2024, le prix médian est de 2 576 € par mètre carré. Le prix moyen, plus sensible aux biens de prestige, s'établit à 3 107 €/m². Une maison type de 95 m² coûte environ 235 000 €.
Le marché de Montivilliers est-il en baisse ?
Oui, après plusieurs années de hausse, le prix médian a reculé de 4,1 % entre 2023 et 2024. Il revient ainsi au niveau observé début 2022, marquant une phase de correction.
Montivilliers est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Montivilliers est significativement plus chère que plusieurs communes comparables comme Barentin (-25 %) ou Fécamp (-19 %). Son prix est similaire à celui d'Ifs, justifié par sa proximité avec Le Havre et ses nombreux équipements.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montivilliers ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,4 % pour un appartement et 5,6 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports en commun vers Le Havre et à proximité des commerces du centre-bourg. Une attention particulière doit être portée au zonage du PPRi (inondation) pour éviter les contraintes réglementaires.
Marché immobilier des communes voisines
Montivilliers affiche un prix au m² supérieur de 25 % à celui de Barentin et de 19 % à Fécamp, un écart qui se justifie par sa proximité immédiate avec Le Havre et ses équipements, offrant un effet de levier sur la demande locative métropolitaine.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montivilliers.
Communes limitrophes de Montivilliers
Montivilliers est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :