4 angles pour comprendre le marché immobilier à Tours
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Faut-il investir à Tours en 2026 ?
Capitale historique de la Touraine et métropole régionale connectée par le TGV, Tours affiche une attractivité résidentielle et économique indéniable. Son marché immobilier, après une poussée fébrile, montre aujourd'hui des signes d'essoufflement. Analysons si cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en 2026.
Avec une correction de 15,1 % en 2024 après quatre années de hausse continue, le marché tourangeau se repositionne, offrant une fenêtre d’observation pour les stratégies de moyen terme.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse du secteur et une stratégie de valorisation à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de 15,1 % : opportunité de renégociation
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,4 % pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée avec connectivité TGV/air
- ⚠ Accessibilité très faible pour les résidents locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (15,3 %) fragilise la demande interne
- ⚠ Parc ancien avec risque rénovation à anticiper
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 3 038 €/m², Tours se situe au-dessus de la plupart des grandes villes de région comme Le Mans ou Orléans.
- Elle occupe le premier rang du département pour le revenu médian, mais également pour le taux de chômage, un paradoxe qui structure son marché.
- Son rendement locatif brut de 5,4 % dépasse celui de nombreuses métropoles côtières ou franciliennes, pour un point d'entrî bien inférieur.
Analyse du marché immobilier à Tours
Le marché de Tours est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Tours
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très forte (7,8/10) : le marché est dynamique et liquide, favorable aux vendeurs bien positionnés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très forte (7,8/10) : le marché est dynamique et liquide, favorable aux vendeurs bien positionnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe, notamment en centre-ville, mais les rendements nets sont érodés par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe, notamment en centre-ville, mais les rendements nets sont érodés par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (2,5/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (2,5/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3045,8 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4220,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,9 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 66/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3045,8 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 71/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4220,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Tours : cadre de vie et logement
Avec 139 259 habitants, Tours est une ville dynamique et jeune (âge médian 35,4 ans), classée « grande ville ». Son immobilier, accessible avec un prix médian de 3 038 €/m², attire une population mixte. La présence d'un TGV la place à 1h de Paris, renforçant son attractivité résidentielle.
Tout savoir pour acheter et vivre à ToursInvestir à Tours : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Tours se joue sur la sélection du quartier, l'état du bâti et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux décrypte les micro-marchés et vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du choix du bien, du secteur et des conditions de financement.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Tours grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 2 299 ventes récentes à Tours
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tours
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Tours ?
Le prix médian global à Tours est de 3 038 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 2 982 €/m², et les maisons à 3 282 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 2 351 et 3 913 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Tours ?
Le marché est en phase de correction après un pic en 2023, avec une baisse de 15,1 % en 2024. Cela crée des opportunités de négociation pour les acheteurs, notamment sur les biens qui restent longtemps en vente. Une stratégie de moyen terme est recommandée.
Tours est-elle plus chère qu'Angers ou Orléans ?
Tours est environ 6 % plus chère qu'Angers (3 233 €/m²) mais 14 % moins chère qu'Orléans (2 625 €/m²). Cette position intermédiaire reflète son attractivité supérieure à celle d'Orléans mais une valorisation encore modérée face à Angers.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Tours ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,4 % pour les appartements et 4,7 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe aux alentours de 3,2 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Tours ?
Pour un investissement locatif, ciblez les secteurs à forte demande : le centre historique pour les petits appartements, le quartier des Prébendes/Gare pour les professionnels, et les alentours des campus universitaires (Grandmont, Tonnellé) pour la colocation étudiante.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Angers (+6 %) ou Orléans (-14 %) est significatif, mais Tours bénéficie de indicateurs de connectivité et d'attractivité supérieurs, créant un effet de levier potentiel pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tours.
Communes limitrophes de Tours
Tours est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 938 €/m² à Tours contre 2 436 €/m² pour l'Indre-et-Loire. Au classement départemental, Tours se place dans les 4 % de communes les plus chères de l'Indre-et-Loire.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Tours varie peu (+1,3 %). 11 770 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché à dominante collective à Tours: 78,5 % d'appartements dans les transactions, à 2 874 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Tours, un logement de 87 m² (282 750 €) représente 13,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Tours avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 12,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,6 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Tours (3,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Tours: 4 567 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 913 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Tours est dans la tradition ligérienne des villages du Centre. Tours est dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.