À Menton, le prix médian de l'immobilier se situe à 4 875 €/m², d'après les données DVF 2024. Ce niveau, légèrement inférieur à des communes voisines comme Saint-Laurent-du-Var, s'explique par un marché où les appartements dominent très largement les transactions. Avec 935 ventes enregistrées, l'activité est soutenue, bien que les prix aient connu une légère correction de -0,9 % sur un an.
Comment se porte le marché immobilier à Menton
Le marché mentonnais affiche une strelative des prix, avec une baisse de 0,9 % sur un an. Cette tendance masque des réalités distinctes : le segment des appartements (93 % des transactions) voit son prix médian à 4 767 €/m², tandis que les maisons, plus rares, culminent à 6 492 €/m². La fourchette interquartile (3 964 – 6 066 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs, signe d'un parc hétérogène. La part élevée de résidences secondaires (42,8 %) et un taux de vacance de 7,2 % influencent la liquidité du marché.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian à Menton montre une relative stabilité, avec une légère correction de -0,9 % sur un an. Ce tassement après des années de forte hausse peut indiquer un marché qui cherche un nouvel équilibre. La demande reste soutenue par une démographie positive (+1,2 % en 5 ans) et un fort taux de résidences secondaires. Pour un acheteur, ce contexte peut offrir des opportunités de négociation. Pour un vendeur, il exige une estimation précise et un bien bien présenté pour se démarquer.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Menton
Les appartements de petite surface (médiane de 47 m²) structurent le marché, représentant 93 % des 935 transactions annuelles. Les maisons ne constituent que 9,3 % du parc. Cette prédominance du collectif attire une clientèle mixte : acquéreurs pour résidence principale, mais aussi pour pied-à-terre ou investissement locatif, dans une ville où les résidences secondaires pèsent 42,8 %. Le revenu médian local de 22 590 € rend l'accession à la propriété longue, nécessitant près de 10 ans de revenus pour un appartement type.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec une légère inflexion des prix qui peut donner un peu de pouvoir de négociation aux acheteurs. La vente n'est néanmoins pas difficile, portée par l'attractivité du cadre de vie et une demande touristique structurelle. Le volume de transactions, important pour une ville de cette taille, confirme la liquidité. Toutefois, la forte proportion de biens anciens (20,7 % antérieurs à 1945) peut ralentir la vente si des travaux sont nécessaires, surtout avec seulement 7,5 % du parc construit après 2006.
Dernières ventes enregistrées à Menton
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Menton
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Menton
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Menton
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Menton (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve à Menton marque le pas, avec une autorisation de 725 logements sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse de 21 %. Ce ralentissement, dans un contexte de forte pression foncière sur 14 km² seulement, limite le risque de sur-offre à court terme. Il confirme la rareté du foncier disponible et tend à soutenir la valeur du parc ancien. Les projets neufs restent donc des opportunités rares, souvent ciblant le haut de gamme ou le dispositif Pinel en déclin.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Menton connaît une saisonnalité liée au tourisme. Le printemps et le début de l'automne sont souvent propices aux transactions, avec une affluence d'acheteurs potentiels. L'été, très animé, peut être favorable aux ventes de biens de prestige. Pour les vendeurs, éviter la période de la taxe foncière (sentiment de dépense) peut être stratégique. Les investisseurs ciblant la location saisonnière doivent acheter en hors-saison pour être opérationnels l'été suivant.
Le saviez-vous ?
- Menton compte 18 monuments historiques protégés dans seulement 14 km².
- La température moyenne y est de 16,9°C, supérieure à celle de Nice voisine.
- 42,8 % des logements sont des résidences secondaires, l'un des taux les plus élevés.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Menton
- Prix médian à 4 875 €/m², en légère baisse sur un an.
- Écart important entre maisons (6 492 €/m²) et appartements (4 767 €/m²).
- 42,8 % de résidences secondaires, moteur du marché.
- Tendances constructives en baisse de 21 % sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Menton
Quel est le prix au m² d'un appartement à Menton ?
Le prix médian des appartements à Menton est de 4 767 €/m², pour une surface médiane de 47 m², selon les données DVF 2024. La fourchette de prix pour ce type de bien s'étend généralement de 3 964 à 6 066 €/m².
Le prix immobilier à Menton est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Menton ont légèrement reculé de 0,9 % sur un an, indiquant un marché stable à tendance doucement baissière en 2024. Cette évolution contraste avec la dynamique démographique positive (+1,2 % en 5 ans).
Combien coûte une maison à Menton ?
Une maison coûte en médiane 6 492 €/m² à Menton, pour une surface typique de 75 m². Ce segment ne représente que 62 transactions annuelles, soit 6,6 % du marché, et reste donc un bien rare.
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