Le marché immobilier de Murles, après un pic en 2021, a connu une correction sévère de plus de 47 % en trois ans. Avec seulement cinq transactions enregistrées en 2024, il reste très peu liquide et volatile. Son caractère distinctif réside dans un rendement locatif brut très élevé sur les maisons, couplé à une accessibilité inégalée dans le Grand Pic Saint-Loup. Cette combinaison en fait un marché de niche.
Faut-il investir à Murles en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain, Murles est un petit village en forte croissance démographique (+12,1 % en cinq ans) mais au tissu économique limité. Son marché immobilier, ultra-dominant en maisons individuelles, a connu un retournement brutal depuis 2021. Avant de trancher sur un investissement en 2026, examinons ce que révèlent les indicateurs et cette volatilité récente.
Murles se positionne dans le top 10 % des communes les plus accessibles du département, avec un prix médian inférieur de 50 % à ses voisines similaires.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif sur les maisons, à condition de bien sélectionner le bien et d'accepter un marché peu liquide.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée très bas : 1 257 €/m²
- ✓ Rendement brut maison élevé : 13,4 %
- ✓ Dynamique démographique : +12,1 % en 5 ans
- ⚠ Correction récente de -47,3 % en 3 ans
- ⚠ Très faible volume de transactions : 5 ventes en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Murles affiche un prix au mètre carré très en dessous de la moyenne nationale.
- Le marché est deux fois plus accessible que la moyenne des communes similaires de l'Hérault.
- Le prix est trois fois inférieur à celui du littoral montpelliérain, à 20 km.
Données du marché immobilier à Murles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Murles, scruté via les données DVF 2024, présente un profil atypique de village en forte correction. Après avoir atteint des sommets injustifiés en 2021, les prix ont dévissé pour retrouver un niveau d'accessibilité remarquable, inférieur de plus de 50 % à celui des communes voisines comparables comme Puéchabon. Cette chute, l'une des plus marquées du département, s'explique par l'étroitesse extrême du marché : avec seulement cinq transactions annuelles, chaque vente influence démesurément la courbe des prix.
La structure du parc, presque exclusivement constitué de maisons individuelles (97,5 %), et la très forte proportion de propriétaires occupants (90,3 %) dessinent un marché peu liquide et familial. La demande locative, mesurée par l'indice IOL, y est modérée (4,6/10), ce qui relativise le rendement brut théorique très élevé. Néanmoins, la proximité de Montpellier (21 km) et la croissance démographique soutenue constituent des indicateurs solides à long terme.
L'analyse des transactions révèle enfin un décrochage de valorisation qui peut être interprété comme une opportunité de point d'entrée. Toutefois, cette opportunité s'accompagne d'un risque de liquidité et d'une volatilité persistante, typique des micro-marchés ruraux où les références manquent pour établir une valorisation consensuelle.
Aperçu par typologie à Murles
Agrégation des 6 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Murles
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Murles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve à Murles est très modeste, avec seulement 15 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 21 %. Ce faible volume, dans une commune où 97,5 % du parc est constitué de maisons, indique un marché contraint par le foncier et les règles d'urbanisme. Cela limite le risque de sur-offre nouvelle et maintient la rareté, un facteur traditionnel de soutien aux prix de l'ancien. Chaque nouvelle autorisation est donc un signal fort d'attractivité confirmée.
Fourchettes de loyers à Murles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Murles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut (13,4 %) au net (8,5 %) pour une maison à Murles intègre des charges concrètes. La taxe foncière, avec un taux de 34,98 % en 2024, en est le premier poste. S'ajoutent une provision pour gestion (environ 5 % du loyer), les travaux de maintenance (parc ancien à 7,2 % d'avant 1945) et un lissage pour la vacance locative, bien que le taux de chômage local de 2,9 % limite ce risque. Une enveloppe de 1 à 2 % du prix d'achat annuelle est prudente.
Performance énergétique du parc à Murles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Murles présente une performance énergétique relativement bonne pour de l'ancien, avec une classe C dominante et seulement 5,9 % de passoires thermiques (F/G). Cette situation, issue de 28,3 % de constructions récentes (après 2006), réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, tout bien datant d'avant les années 2000 devra faire l'objet d'un audit attentif pour anticiper les travaux de rénovation exigés par la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028).
Calculateur de rendement à Murles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Murles
Pour une maison de 100 m² à Murles, au prix médian de 1 257 €/m², l'investissement s'élève à environ 125 700 €. Avec un loyer médian de 14 €/m²/mois, le revenu locatif brut serait de 1 400 €/mois, soit un rendement brut de 13,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net se rapprocherait de 8,5 %, générant un cash-flow net mensuel d'environ 300 € si le bien est financé à 70 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Murles
- Négliger la taxe foncière, élevée à 34,98 % à Murles.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier la faible couverture fibre (17,6 %) pour un public locatif jeune.
- Surestimer la demande locative dans un village de 353 habitants.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Murles, village résidentiel, suit une saisonnalité classique : une activité accrue au printemps (visites facilitées) et en septembre (reprise après l'été). Vendre entre avril et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs souvent plus pressés. Le calendrier de la taxe foncière (octobre) n'influence pas directement les prix mais peut motiver un vendeur à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Murles compte 1 monument historique protégé.
- L'âge médian y est de 46,8 ans, plus jeune que la moyenne rurale.
- La commune a un score numérique de seulement 3/100 selon l'INSEE.
S'installer à Murles : cadre de vie et logement
S'installer à Murles, c'est opter pour le calme d'un village de l'Hérault bénéficiant d'une croissance démographique dynamique (+21,7 % en 10 ans) et d'un environnement préservé, avec un indice de santé environnementale élevé (6,1/10). Le village offre un cadre de vie familial, comme en témoigne l'âge médian de 46,8 ans et la prédominance écrasante des maisons individuelles. L'accès aux services reste modeste avec 13 équipements recensés, incluant deux commerces, ce qui implique une dépendance à l'agglomération de Montpellier pour les achats et services plus spécialisés.
La connexion numérique est un point faible majeur, avec un taux de couverture fibre très bas (17,6 %) et un score numérique de 3/100, un frein sérieux pour les télétravailleurs. En contrepartie, les résidents profitent d'une qualité de vie économique notable, avec un taux de chômage minimal (2,9 %), un revenu médian confortable et un très faible niveau d'endettement communal. La commune, intégrée à la CC du Grand Pic Saint-Loup, est bien reliée à la métropole régionale par la route, malgré l'absence de transport en commun direct.
Carte du marché immobilier à Murles
Murles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Murles
157 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc de Murles est extrêmement homogène et ancré : 97,5 % de maisons et 90,3 % de propriétaires occupants. Cette structure indique un marché résidentiel stable, peu spéculatif et tourné vers l'achat pour l'habitation principale. La part marginale de résidences secondaires (3,2 %) et de logements vacants (4,5 %) confirme cette vocation. L'acheteur type est donc un ménage souhaitant s'intégrer dans une communauté villageoise pérenne, plutôt qu'un investisseur en location saisonnière.
Ancienneté du parc à Murles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 138 logements).
- Avant 1919 4,3 % 6 logts
- 1919-1945 2,9 % 4 logts
- 1946-1970 4,3 % 6 logts
- 1971-1990 35,5 % 49 logts
- 1991-2005 23,9 % 33 logts
- 2006-2019 28,3 % 39 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Murles
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Murles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Murles est exposé à 8 aléas naturels recensés (feu, inondation, mouvement de terrain...) et a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent guider les vérifications : consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives ou d'assurance sur la parcelle visée. C'est une étape cruciale avant l'offre d'achat.
Cas pratique : un achat type à Murles
Une maison de 140 m², proche de la surface médiane, représente un investissement d'environ 175 000 € à Murles. Avec un apport de 10 % (17 500 €) et un emprunt de 157 500 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 910 €. Cela représente 39 % du revenu médian local mensuel (2 344 €), un effort d'accession soutenable pour un ménage double actif.
Erreurs à éviter quand on achète à Murles
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels (8 recensés).
- Négocier sans connaître le DPE, clé pour les futures rénovations.
- Surestimer la proximité des gares TGV (à plus de 14 km).
- Ignorer le taux de vacance (4,5 %) comme indicateur de dynamisme.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Murles : passer à l'action
L'analyse des chiffres est une étape, mais la concrétisation d'un projet immobilier à Murles nécessite une expertise locale fine. La rareté des transactions et l'écart de valorisation avec les communes voisines exigent une sélection rigoureuse du bien et une négociation pointue pour transformer le potentiel en rendement effectif.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain et dans la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Murles grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Murles
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Murles ?
Le prix médian global à Murles était de 1 257 €/m² en 2024 selon les données DVF. Il a fortement baissé depuis le pic de 2021 (3 516 €/m²), offrant actuellement un des points d'entrée les plus bas du Grand Pic Saint-Loup.
Est-ce le bon moment pour acheter à Murles ?
Le marché est en forte correction (-47,3 % sur trois ans) et très accessible (IAI 10/10). Pour un investisseur patient cherchant du rendement locatif ou un primo-accédant, c'est une fenêtre d'opportunité, sous réserve d'accepter un marché peu liquide.
Murles est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Murles est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de plus de 100 % à celui de communes similaires comme Puéchabon (2 537 €/m²) ou Agonès (2 872 €/m²), selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Murles ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est élevé, à 13,4 %. Le rendement net estimé, après charges et vacance, est d'environ 8,5 %. Pour les appartements, les données sont insuffisantes pour établir un rendement.
Quel type de bien trouver à Murles ?
Le parc immobilier est composé à 97,5 % de maisons individuelles. Les transactions portent essentiellement sur des maisons de taille familiale, avec une surface médiane vendue de 139 m² en 2024. Les appartements sont quasiment absents.
Marché immobilier des communes voisines
Murles reste nettement plus accessible que ses voisines Puéchabon ou Agonès, avec un écart de prix de plus de 100 %, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour un investisseur cherchant une plus-value sur des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Murles
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