Côté prix, Vailhauquès est un marché tendu — 4 037 €/m² sur 15 ventes récentes, +15,8 % par rapport au reste de l'Hérault. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 330 à 4 316 €/m².
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Vailhauquès a enregistré une hausse de +24,2 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 150 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +18,4 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 4 037 €/m² pour une surface médiane de 105 m². Rapporté au revenu médian de Vailhauquès, un logement de 105 m² (423 885 €) représente 15,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,9 € (appartements) et 12,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 3,7 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Vailhauquès (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 98 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 20 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vailhauquès est dans le tissu villageois du Languedoc historique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 45 km environ, perchée à 161 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Vailhauquès en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain au sein du Grand Pic Saint-Loup, Vailhauquès combine proximité métropolitaine et cadre villageois. Portée par une démographie positive et un parc immobilier récent, la commune attire les familles. Mais la forte hausse des prix en 2024 interroge sur la soutenabilité de cette dynamique et les réelles opportunités d'investissement.
Avec un prix médian en forte hausse de 18,4 % sur un an, Vailhauquès se positionne comme un marché résidentiel dynamique, mais à un niveau de valorisation désormais supérieur à ses voisines.
Verdict
➤ Marché porté par la résidence principale, à considérer pour une acquisition familiale à moyen terme, mais peu adapté au locatif classique.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de +18,4 % en 2024
- ✓ Démographie dynamique (+6,9 % en 5 ans)
- ✓ Parc récent et très peu de passoires thermiques
- ⚠ Prix élevé : 15,6 années de revenu médian
- ⚠ Opportunité locative très limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à celui de nombreuses communes périurbaines françaises de même taille.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des ménages.
- Prix inférieur de 20 % à 25 % à ceux de Montpellier intra-muros, pour un cadre de vie préservé.
Analyse du marché immobilier à Vailhauquès
Le marché immobilier de Vailhauquès affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Vailhauquès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,5/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,5/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible (2,3/10) : la demande locative annuelle est limitée et les rendements nets sont bas.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible (2,3/10) : la demande locative annuelle est limitée et les rendements nets sont bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur du marché local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : la location saisonnière n'est pas un moteur du marché local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Vailhauquès : opportunités et risques
Investir à Vailhauquès en 2026 requiert une approche sélective. Le rendement locatif brut des maisons n'est que de 3,7 % (net d'environ 2,2 % après charges), un niveau faible qui ne justifie pas, seul, un montage. La taxe foncière, à 45,94 %, vient en outre rogner la rentabilité. L'indice d'opportunité locative (IOL) très bas (2,3/10) confirme que le marché locatif annuel est atone, avec une demande limitée et des loyers peu dynamiques.
Le parc immobilier, dominé à 90 % par des maisons et très récent (28,4 % construit après 2006), présente l'avantage d'être économe en énergie. Avec seulement 1,7 % de passoires thermiques (classes F/G), le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoire est marginal, un point rassurant. La faible part de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (5,4 %) indique un marché occupé et familial.
La stratégie la plus cohérente serait donc une acquisition en vue d'une revente à moyen ou long terme, jouant sur la solidité des indicateurs démographiques et la proximité de Montpellier. Toutefois, cet investissement « plus-value » nécessite de maîtriser son prix d'entrée, le potentiel de hausse étant déjà en partie absorbé par la flambée de 2024.
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Données du marché immobilier à Vailhauquès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Vailhauquès, analysé via les données DVF 2024, présente le visage d'un bourg résidentiel attractif mais arrivé à un niveau de prix élevé. La forte hausse de 18,4 % enregistrée cette année succède à une correction, illustrant la volatilité des marchés périurbains sous influence métropolitaine. Cette dynamique est principalement portée par l'achat de résidence principale, comme en témoignent les 15 transactions annuelles exclusivement constituées de maisons individuelles.
Le volume limité de ventes révèle un marché peu liquide, où l'offre est rare. Cette tension structurelle, couplée à une démographie positive (+6,9 % d'habitants en cinq ans selon l'INSEE), explique en partie la pression sur les prix. La proximité de Montpellier (à moins de 15 km) reste le moteur principal de cette attractivité, offrant un compromis cadre de vie/accessibilité recherché.
Néanmoins, cette valorisation doit être mise en perspective. Vailhauquès est désormais significativement plus chère que des communes voisines aux profils similaires comme Montbazin ou Murviel-lès-Montpellier. Cet écart, qui peut atteindre 20 %, questionne la marge de progression immédiate et pourrait orienter une partie de la demande vers des alternatives moins onéreuses à moyen terme.
Aperçu par typologie à Vailhauquès
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vailhauquès
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Vailhauquès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vailhauquès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 98 logements autorisés à à Vailhauquès, dont 31 en 2024 (+29 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur cinq ans, 98 logements ont été autorisés à la construction (SITADEL), dont 31 pour la seule année 2024, soit une tendance en hausse de 29 %. Ce volume modéré, dans une commune où 89,8 % du parc sont des maisons, confirme l'attractivité résidentielle sans annoncer de sur-offre massive. La construction neuve répond à une demande solide et peut exercer une pression à la hausse sur le prix des terrains, tout en modernisant l'offre disponible.
Fourchettes de loyers à Vailhauquès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vailhauquès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé (3,7 % pour les maisons) est à réviser à la baisse pour obtenir le net. La taxe foncière à Vailhauquès s'élève à 45,94 % du revenu cadastral, une charge conséquente. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %), les frais de gestion (environ 8 % du loyer), l'entretien et les éventuelles charges de copropriété. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 2,2 %.
Performance énergétique du parc à Vailhauquès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 174 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vailhauquès: la classe C domine, 1,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (143 kWh/m²/an). Seulement 1,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Cela signifie que la majorité des biens sont déjà relativement performants, réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents pour un nouvel acquéreur. Toutefois, pour un achat dans la location, il faut anticiper l'interdiction de louer les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F).
Calculateur de rendement à Vailhauquès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Vailhauquès
Pour une maison type de 100 m² à Vailhauquès, comptez environ 403 700 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 12,6 €/m², cela génère 1 260 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 3,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision vacance), le rendement net se rapproche de 2,2 %. Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité serait d'environ 1 800 €, laissant un effort résiduel de 540 €/mois à combler.
Erreurs à éviter quand on investit à Vailhauquès
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,94 %.
- Oublier de provisionner la vacance (taux de 5,4 %).
- Surestimer le loyer réellement praticable.
- Ignorer la future réglementation sur les passoires thermiques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Vailhauquès suit une saisonnalité classique de la région : une activité accrue au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). L'été peut être plus calme. La date de la taxe foncière (payable en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été. Pour un acheteur, la période hivernale (hors fêtes) peut offrir moins de concurrence et davantage de marges de négociation.
Le saviez-vous ?
- Vailhauquès compte seulement 1,6 % de résidences secondaires.
- 31 logements neufs ont été autorisés en 2024 sur la commune.
- L'âge médian des habitants est de 42,5 ans, proche de la moyenne nationale.
S'installer à Vailhauquès : cadre de vie et logement
S'installer à Vailhauquès, c'est opter pour un cadre de vie villageois au sein d'une nature préservée (le Grand Pic Saint-Loup), tout en conservant un accès rapide à l'emploi et aux services de Montpellier, située à moins de 30 minutes. La commune offre 109 équipements de proximité (commerces, services, santé), assurant une bonne autonomie au quotidien. Le taux d'emploi local de 74,2 % et un chômage contenu à 6,9 % témoignent d'une situation économique saine.
Le profil des habitants est équilibré, avec un âge médian de 42,5 ans et une part de seniors (25,1 %) légèrement supérieure à celle des jeunes. La commune attire donc à la fois des actifs et des familles. La connectivité numérique, en revanche, est un point faible, avec seulement 36 % des logements éligibles à la fibre, ce qui peut pénaliser le télétravail. Les risques naturels, notamment d'inondation (PPR actif sur la Mosson), sont à intégrer dans le choix du secteur d'implantation.
Carte du marché immobilier à Vailhauquès
Vailhauquès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Vailhauquès
1 116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,8 % du parc à Vailhauquès, 10,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est très majoritairement constitué de maisons individuelles (89,8 % du parc), occupées par leurs propriétaires (80,6 %). Les résidences secondaires sont anecdotiques (1,6 %) et le taux de vacance modéré (5,4 %). Cette structure indique un marché résidentiel stable, peu spéculatif, où la demande est portée par l'installation en résidence principale. L'acheteur typique est une famille ou un couple recherchant une maison avec extérieur, dans une commune intégrée à la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup.
Ancienneté du parc à Vailhauquès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 987 logements).
- Avant 1919 3,6 % 36 logts
- 1919-1945 1,4 % 14 logts
- 1946-1970 3,1 % 31 logts
- 1971-1990 33,1 % 327 logts
- 1991-2005 30,3 % 299 logts
- 2006-2019 28,4 % 280 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vailhauquès
109 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vailhauquès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR_Multi_Mosson_Amont PPRN Approuvé approuvé le 09/03/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune présente une exposition faible au radon et une sismicité faible. En revanche, un plan de prévention des risques (PPR) est actif pour le secteur de la Mosson amont, indiquant un risque d'inondation à prendre au sérieux. Neuf risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Avant tout achat, consultez le zonage du PPR pour connaître les contraintes constructives éventuelles et vérifiez l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Vailhauquès
Pour acquérir une maison familiale de 100 m² à Vailhauquès, au prix médian de 4 037 €/m², il faut budgeter 403 700 € hors frais de notaire. Cela représente environ 15 années de revenu médian local (27 230 €). Avec un apport de 10 % (40 370 €) et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité de capital et d'intérêts s'élèverait à près de 2 100 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Vailhauquès
- Omettre de vérifier le DPE avant une offre ferme.
- Négliger le zonage du PPR inondation Mosson amont.
- Surestimer son budget sans compter les frais de notaire.
- Acheter sans visiter aux différentes heures de la journée.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Vailhauquès : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne le ton, mais la réussite d'une acquisition se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et la compréhension des micro-secteurs. Un professionnel implanté localement est indispensable pour naviguer dans ce marché tendu et valorisé.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vailhauquès
Quel est le prix moyen d'une maison à Vailhauquès ?
En 2024, le prix médian d'une maison à Vailhauquès était de 4 037 €/m². Pour une surface médiane de 105 m², cela représente un investissement total d'environ 423 885 €.
Vailhauquès est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Vailhauquès est actuellement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 9% à celui de Montbazin et de 26% à celui d'Aniane, selon les données DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Vailhauquès ?
Le rendement locatif brut est faible (3,7% pour les maisons) et l'opportunité locative est notée 2,3/10. Le marché est principalement porté par la résidence principale, ce qui en fait un choix peu adapté pour un investissement locatif classique.
La population de Vailhauquès augmente-t-elle ?
Oui, la commune connaît une croissance démographique solide : +6,9% d'habitants sur les 5 dernières années. Cette dynamique soutient la demande en logement.
Quels sont les risques naturels à Vailhauquès ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) lié aux inondations de la Mosson. Il est essentiel de consulter ce document avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou assurabilité.
Marché immobilier des communes voisines
Vailhauquès affiche un prix au m² supérieur de 9 % à 26 % à des communes comparables comme Montbazin ou Aniane, sans pour autant offrir des indicateurs locatifs ou un cadre de vie radicalement différents, ce qui pose la question de sa marge de progression.
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Communes limitrophes de Vailhauquès
Vailhauquès est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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