Le marché immobilier de Combaillaux, après une hausse fulgurante de 100 % entre 2020 et 2023, amorce une correction de 9,7 % en 2024. Dominé à 92 % par les maisons individuelles, il reste peu liquide (19 transactions annuelles) et cher par rapport à son environnement. Cette dynamique crée une fenêtre de négociation pour les investisseurs visant la plus-value, dans un territoire dont l'attractivité résidentielle reste solide.
Faut-il investir à Combaillaux en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays du Grand Pic Saint-Loup à moins de 15 km de Montpellier, Combaillaux a vu sa population croître de 37,5 % en dix ans, tirée par des indicateurs économiques robustes. Ce bourg résidentiel, où le parc immobilier est presque exclusivement composé de maisons, a connu une flambée des prix suivie d'un récent reflux. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indices territoriaux permet de trancher.
Avec une correction de 9,7 % après un pic historique et une attractivité territoriale dans le top 30 %, Combaillaux offre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Marché de plus-value à moyen terme, à privilégier pour un investissement patrimonial avec une faible dépendance au flux locatif.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,3/10)
- ✓ Rendement brut des maisons correct (4,2 %)
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL 3,4/10)
- ⚠ Prix supérieur de 12 % à 22 % aux voisines similaires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 34 % à la moyenne nationale estimée.
- Plus chère de 12 % à 22 % que ses voisines du Grand Pic Saint-Loup.
- Rendement locatif maison (4,2 % brut) supérieur aux grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Combaillaux
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des données DVF 2024 révèle un marché immobilier comballaulenc à un tournant. Après une période euphorique entre 2020 et 2023 où les prix ont doublé, portés par l'exode urbain post-covid et l'attractivité du Grand Pic Saint-Loup, une correction de 9,7 % est intervenue. Cette baisse, supérieure à la moyenne départementale, s'explique par un niveau de prix devenu excessif comparé aux communes voisines et par le retour à la normale des taux d'emprunt.
Le marché est structurellement dominé par les maisons individuelles, qui représentent 92 % du parc et l'écrasante majorité des transactions. Cette spécificité en fait un marché familial et patrimonial, peu perméable aux investisseurs locatifs purs. La faible liquidité (moins de 20 ventes par an) et la taille médiane des biens vendus (127 m²) confirment cette orientation.
Néanmoins, selon les indices composites, la pression immobilière reste élevée (6,7/10), signe que la demande, bien que plus sélective, est toujours présente. La proximité de Montpellier (12 km) et le cadre de vie préservé continuent d'attirer des ménages en quête d'espace, maintenant une base solide sous le marché malgré la volatilité récente des prix.
Aperçu par typologie à Combaillaux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Combaillaux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Combaillaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Combaillaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Combaillaux marque un net ralentissement : seulement 36 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à -65 % par rapport aux 5 années précédentes. Seulement 15 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume limite le risque de sur-offre nouvelle sur le marché, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant. Cela reflète également les contraintes foncières et réglementaires (PPR) de la commune. Pour un acheteur, l'option du neuf reste rare, orientant la demande vers l'ancien, où les rénovations sont souvent nécessaires. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Combaillaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Combaillaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, inférieur au brut, intègre les charges réelles de la propriété. À Combaillaux, la taxe foncière sur le bâti est de 42,26 % (taux 2024). Pour une maison typique, cela représente environ 1 700 €/an. Il faut aussi provisionner la vacance locative (taux de 3,3 % sur la commune), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), l'entretien courant et les travaux de mise aux normes, surtout sur un parc où 30 % des logements sont antérieurs à 2006. Ces coûts réduisent mécaniquement le rendement d'environ 1,7 point. Source : DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Combaillaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 153 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Combaillaux affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C (125 kWh/m²/an) et seulement 4,6 % de passoires thermiques (F/G), selon l'ADEME. Ce score, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, pour les biens classés E ou pire, les échéances de la loi Climat se rapprochent : interdiction de location dès 2025 pour les logements G, puis F en 2028. Un DPE défavorable peut donc impacter fortement la valeur et la capacité à louer ou vendre le bien. Source : ADEME.
Calculateur de rendement à Combaillaux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Combaillaux
Pour une maison de 127 m² (surface médiane à 4 046 €/m²), le budget d'achat est d'environ 514 000 €. Avec un loyer moyen de 14 €/m²/mois, les revenus annuels bruts sont de 21 336 €, soit un rendement brut de 4,2 %. Après déduction de la taxe foncière (≈1 700 €), de la gestion (≈1 000 €) et d'une provision pour travaux, le rendement net annuel tombe autour de 2,5 %, générant un cash-flow net mensuel positif seulement avec un apport important ou un crédit très étalé. Source : DVF, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Combaillaux
- Négliger la taxe foncière de 42,26 % dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien (30 % avant 2006).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références locales (14 €/m²/mois).
- Ne pas vérifier le DPE, surtout pour les locations à long terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Combaillaux, bien que résidentiel, peut connaître une légère saisonnalité. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement propice aux mises en vente, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) peut offrir des opportunités de négociation avant la fin d'année. Le calendrier fiscal, avec l'échéance de la taxe foncière en septembre, peut parfois inciter des vendeurs à finaliser une transaction avant cette date. La proximité de Montpellier et l'absence de fort tourisme estivent lissent cependant les variations saisonnières, faisant de l'année entière un moment potentiel pour acheter ou vendre.
Le saviez-vous ?
- Combaillaux a gagné 24 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune dispose de 74 équipements pour 2 001 habitants.
- Seulement 1,9 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Combaillaux : cadre de vie et logement
S'installer à Combaillaux, c'est choisir un cadre de vie périurbain et nature, à moins de 15 minutes en voiture des premières entrées de Montpellier. La commune, membre de la Communauté de Communes du Grand Pic Saint-Loup, offre un bon niveau d'équipements pour sa taille avec 74 commerces et services, notamment dans les domaines de la santé et des sports. Le faible taux de résidences secondaires (1,9 %) et la forte proportion de propriétaires (78,1 %) donnent au bourg un caractère résidentiel et familial affirmé.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Incendie de Forêt (PPRIF) et à un PPR Multi-aléas Mosson Amont, rappelant la nécessité de bien se renseigner sur l'exposition aux risques naturels avant tout achat. La connectivité numérique, avec seulement 36,8 % de foyers éligibles à la fibre, reste un point faible pour les télétravailleurs. Malgré cela, l'âge médian de 42 ans et la part importante de moins de 30 ans (32,6 %) témoignent d'une dynamique générationnelle positive, loin du profil vieillissant de certaines communes rurales.
Carte du marché immobilier à Combaillaux
Combaillaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Combaillaux
806 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Combaillaux est très majoritairement composé de maisons (91,7 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (78,1 %). La part minime de résidences secondaires (1,9 %) et de logements vacants (3,3 %) indique un marché stable et ancré, dominé par la demande de résidence principale. Ce contexte suggère un voisinage établi et une certaine résilience des prix. L'acheteur typique est donc souvent une famille ou un couple souhaitant s'installer durablement dans cette commune dynamique de la CC du Grand Pic Saint-Loup, où la population a progressé de 37,5 % en 10 ans. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Combaillaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 759 logements).
- Avant 1919 5,7 % 43 logts
- 1919-1945 1,2 % 9 logts
- 1946-1970 2,6 % 20 logts
- 1971-1990 34,8 % 264 logts
- 1991-2005 25,6 % 194 logts
- 2006-2019 30,0 % 228 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Combaillaux
74 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Combaillaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR_Multi_Mosson_Amont PPRN Approuvé approuvé le 09/03/2001
- PPRIF Combaillaux PPRN Approuvé approuvé le 30/01/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Combaillaux est soumis à des risques naturels identifiés, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : un PPRIF (feu de forêt) et un PPR inondation sur la Mosson. La commune a enregistré 11 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces contraintes influencent les possibilités de construction et d'assurance. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et le cadastre des zones inondables pour vérifier si le bien est en zone réglementée. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Combaillaux
Pour acquérir une maison médiane à Combaillaux à 513 842 €, un ménage local au revenu médian de 29 020 € doit y consacrer l'équivalent de 17,7 années de revenus. Avec un apport de 10 % (51 384 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2¥500 €, soit un taux d'effort de 103 % du revenu médian, nécessitant généralement deux apporteurs. Ce calcul illustre l'importance d'un apport conséquent pour accéder à la propriété dans cette commune. Source : DVF/DGFiP 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Combaillaux
- Omettre de consulter les PPR actifs (feu et inondation) avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m² sans considérer l'état et la surface du terrain.
- Sous-estimer les frais de notaire (≈8 %) sur un budget déjà serré.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-9,7 % en un an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Combaillaux : passer à l'action
Les chiffres tracent une trajectoire, mais la concrétisation d'un bon investissement dépend d'une expertise de terrain : repérage des biens sous-valorisés, négociation adaptée à un marché en correction, et connaissance fine des risques locaux. Notre réseau de professionnels implantés décrypte pour vous les micro-signaux du marché comballaulenc.
Les données posent un diagnostic clair, mais la réussite d'un investissement à Combaillaux se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Combaillaux grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et tendance de fond
- Mise en relation avec un expert du Grand Pic Saint-Loup
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Combaillaux
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Combaillaux ?
Le prix médian de l'immobilier à Combaillaux est de 4 016 €/m² en 2024. Pour une maison type de 127 m², le budget moyen à prévoir est d'environ 513 842 €. Le marché est presque exclusivement composé de maisons individuelles.
Est-ce le bon moment pour acheter à Combaillaux ?
Le marché connaît une correction de 9,7 % en 2024 après un pic en 2023. Cette baisse crée des opportunités de négociation, mais les prix restent élevés comparés aux communes voisines. Le moment est propice pour les acheteurs patients visant la plus-value à moyen terme.
Combaillaux est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Combaillaux est significativement plus chère. Son prix au m² est supérieur de 12 % à celui de Saint-Geniès-des-Mourgues (3 520 €/m²) et de 22 % à celui de Murviel-lès-Montpellier (3 177 €/m²), selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Combaillaux ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 4,2 %, mais le rendement net tombe à environ 2,5 % après charges. L'opportunité locative est faible, faisant de Combaillaux un marché peu adapté à un investissement locatif classique recherchant un cash-flow immédiat.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Combaillaux ?
Les principaux risques sont l'exposition aux feux de forêt (PPRIF actif) et aux inondations (PPR Mosson), la surcote des prix par rapport à l'environnement, et la faible liquidité du marché avec peu de transactions annuelles. Une étude de zonage et une expertise locale sont recommandées.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de 12 % à 22 % par rapport à des communes voisines aux indicateurs similaires comme Saint-Geniès-des-Mourgues ou Murviel-lès-Montpellier, Combaillaux présente un risque de surcote et une marge de correction plus importante en cas de retournement.
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