Obtenir une estimation précise est crucial pour vendre au bon prix dans le marché actuel de Neuilly-Plaisance.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Neuilly-Plaisance en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Neuilly-Plaisance issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 134 m² | 5 | 4 619 € | 619 000 € | 14/02/2023 |
| Appartement | 64 m² | 4 | 2 891 € | 185 000 € | 08/02/2023 |
| Appartement | 51 m² | 2 | 5 000 € | 255 000 € | 08/02/2023 |
| Maison | 101 m² | 6 | 7 822 € | 790 000 € | 03/02/2023 |
| Maison | 98 m² | 3 | 7 245 € | 710 000 € | 31/01/2023 |
| Maison | 152 m² | 5 | 5 428 € | 825 000 € | 31/01/2023 |
Le marché immobilier à Neuilly-Plaisance
Le contexte local est marqué par une correction des prix (-8,4 % en un an selon DVF) et une offre neuve croissante (+85 % d'autorisations sur 5 ans). Dans ce cadre, une estimation ne peut se contenter d'une simple moyenne au m². Elle doit intégrer des facteurs clés comme la proximité de la gare de Val de Fontenay (valeur ajoutée), la classe DPE (12,3 % de passoires à rénover), et la typologie du bien (les maisons de 93 m² médians représentent 38,4 % des transactions). Notre analyse s'appuie sur les 232 ventes enregistrées en 2024.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation (taux de vacance de 5,6 %), tandis qu'une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. Les données DVF montrent que le prix au m² peut varier du simple au double entre le 1er et le 3e quartile (3 252 – 5 174 €/m²). Seule une évaluation fine, croisant la surface, l'état, l'énergie, la localisation exacte et les tendances du micro-marché (demande pour les T2 vs. maisons), permet de se positionner stratégiquement. Cela est d'autant plus vital avec un indice de pression touristique faible (3,2/10), qui limite la demande secondaire.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Neuilly-Plaisance ?
À Neuilly-Plaisance, la valeur est très sensible à la proximité de la gare de Val de Fontenay (1,4 km), hub multimodal crucial. Pour un appartement, l'étage, la vue et la performance énergétique (DPE) créent des écarts de prix significatifs. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud priment. L'état général du bien est déterminant : un logement rénové se vend jusqu'à 15 % plus cher qu'un équivalent à rafraîchir. La proximité des 13 établissements scolaires et des 71 commerces est également valorisée, surtout pour les familles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes par quartier. Un professionnel local sait que le prix au m² varie fortement entre une rue calme proche du RER et un axe passant. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'un jardin de 300 m². Son expertise intègre la dynamique micro-locale, comme l'effet des 1539 logements neufs autorisés. Il garantit aussi une mise en marché optimale et filtre les acheteurs sérieux, dont le financement est solide, capitalisant sur un taux de chômage local de 10,8 %, inférieur à la moyenne départementale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Sous-estimer la décote d'un DPE dégradé (F/G).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare de Val de Fontenay.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster le prix.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 65 m, offrant des vues dégagées.
- 1 seul monument historique protégé sur la commune.
- La fibre est disponible pour 88,8 % des logements.
À retenir avant d'estimer votre bien à Neuilly-Plaisance
- Correction récente des prix de -8,4 %.
- Parc ancien : 21,3 % des logements avant 1945.
- Proximité gare : facteur de valorisation clé.
- Construction neuve en forte hausse (+85 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Neuilly-Plaisance
Comment estimer gratuitement son bien à Neuilly-Plaisance ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF 2024 (232 ventes), la localisation, la surface, le type et l'état du bien. Vous recevez une fourchette de prix réaliste en 2 minutes.
Quels critères font varier le prix à Neuilly-Plaisance ?
La proximité de la gare (1,4 km), la classe DPE (classe C dominante), le type (appartement 4 321 €/m², maison 4 019 €/m²) et la surface sont les principaux facteurs. Une passoire thermique (F/G) peut perdre jusqu'à 20 % de sa valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local ?
Un expert local connaît les micro-réseaux de demande et les projets d'urbanisme. Il affine l'estimation automatique en intégrant des éléments invisibles dans les données, comme l'ambiance d'une rue ou la qualité exacte d'une rénovation.