Marché sous pression à Neuilly-Plaisance: 4 269 €/m² en médiane, +68,3 % par rapport à la moyenne nationale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 3 252 à 5 174 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Correction observée: -8,1 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 1 312 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -8,4 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Neuilly-Plaisance — maisons à 4 019 €/m² pour 93 m² en surface médiane, appartements à 4 321 €/m² pour 50 m². Rapporté au revenu médian de Neuilly-Plaisance, un logement de 93 m² (373 767 €) représente 14,1 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Neuilly-Plaisance avoisinent 21,6 €/m² pour les appartements et 18,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Neuilly-Plaisance (2,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 539 logements autorisés, soit 308/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Neuilly-Plaisance est dans la proche périphérie de Paris. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 65 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Neuilly-Plaisance
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Neuilly-Plaisance en chiffres
Faut-il investir à Neuilly-Plaisance en 2026 ?
En Seine-Saint-Denis, intégrée à la Métropole du Grand Paris, Neuilly-Plaisance combine une démographie dynamique (+4,9 % en 5 ans) et une desserte ferroviaire de qualité avec la gare de Val de Fontenay. Cette attractivité résidentielle se heurte à une correction des prix en 2024. Faut-il y voir une opportunité pour investir en 2026 ?
Avec une correction de -8,4 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines tout en maintenant un rendement locatif brut de 6 %.
Verdict
➤ Investir ici requiert une sélection rigoureuse du bien pour capitaliser sur le rendement locatif, avec un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,4 %
- ✓ Rendement brut apparts à 6,0 %
- ✓ Accessibilité très élevée (IAI 7,9/10)
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,4/10)
- ⚠ Effort net résiduel après loyer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Neuilly-Plaisance (4 269 €/m²) est inférieur de plus de 20 % à la moyenne régionale Île-de-France.
- Plus élevé de 15 % que la moyenne des communes comparables du département Seine-Saint-Denis.
- Rendement locatif brut de 6 % pour les appartements, largement supérieur aux 3,5 % parisiens.
Analyse du marché immobilier à Neuilly-Plaisance
Le marché immobilier de Neuilly-Plaisance affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Neuilly-Plaisance
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6/10) indique un marché dynamique et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6/10) indique un marché dynamique et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Une accessibilité très élevée (7,9/10) indique que les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, un atout pour la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleUne accessibilité très élevée (7,9/10) indique que les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, un atout pour la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,4/10) suggère de bien sélectionner le quartier et le type de bien pour optimiser la rentabilité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,4/10) suggère de bien sélectionner le quartier et le type de bien pour optimiser la rentabilité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (7,4/10) ouvre des perspectives pour la location de courte durée, notamment grâce à la proximité de Paris.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (7,4/10) ouvre des perspectives pour la location de courte durée, notamment grâce à la proximité de Paris.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Neuilly-Plaisance : cadre de vie et logement
Neuilly-Plaisance, commune de 22 000 habitants en Seine-Saint-Denis, propose un cadre de vie résidentiel à moins de 20 km de Paris. Son atout majeur ? Une desserte ferroviaire excellente avec la gare de Val de Fontenay à 1,4 km, connectant la ville à Paris en quelques minutes. Avec 56,7 % de propriétaires et 39 % de maisons, le profil est familial, mais l'accès à la propriété demande un budget médian de 216 000 € pour un appartement de 50 m².
Tout savoir pour acheter et vivre à Neuilly-PlaisanceInvestir à Neuilly-Plaisance : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données DVF 2024 dressent un état des lieux. L'expertise locale est cruciale pour identifier la perle rare.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Neuilly-Plaisance grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un pro qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Neuilly-Plaisance
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Neuilly-Plaisance
Quel est le prix immobilier moyen à Neuilly-Plaisance ?
Le prix médian global était de 4 269 €/m² en 2024 selon la DVF. Le prix moyen, lui, était plus élevé à 6 073 €/m², tiré par la vente de biens plus grands ou plus chers.
Est-ce le bon moment pour investir à Neuilly-Plaisance ?
La correction de -8,4 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée opportun pour les investisseurs visant le rendement locatif. L'horizon doit être moyen terme, le temps que le marché se stabilise.
Neuilly-Plaisance est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est plus chère : son prix médian est supérieur de 11 % à celui de Lagny-sur-Marne et de près de 20 % à celui de Villeparisis, selon les données 2024.
Quel rendement locatif espérer à Neuilly-Plaisance ?
Le rendement locatif brut est de 6,0 % pour les appartements, ce qui correspond à un loyer médian de 21,6 €/m²/mois. Le rendement net estimé est d'environ 3,7 % après charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Neuilly-Plaisance ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare de Val de Fontenay, pour leur accessibilité, et les zones ayant bénéficié de constructions récentes, offrant un meilleur confort énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Neuilly-Plaisance affiche un prix au m² supérieur de 11 % à Lagny-sur-Marne, mais avec un rendement locatif brut plus élevé, ce qui crée un effet de levier intéressant pour les investisseurs visant la rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Neuilly-Plaisance.
Communes limitrophes de Neuilly-Plaisance
Neuilly-Plaisance est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :