4 angles pour comprendre le marché immobilier à Neuilly-Plaisance
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Faut-il investir à Neuilly-Plaisance en 2026 ?
En Seine-Saint-Denis, intégrée à la Métropole du Grand Paris, Neuilly-Plaisance combine une démographie dynamique (+4,9 % en 5 ans) et une desserte ferroviaire de qualité avec la gare de Val de Fontenay. Cette attractivité résidentielle se heurte à une correction des prix en 2024. Faut-il y voir une opportunité pour investir en 2026 ?
Avec une correction de -8,4 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines tout en maintenant un rendement locatif brut de 6 %.
Verdict
➤ Investir ici requiert une sélection rigoureuse du bien pour capitaliser sur le rendement locatif, avec un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,4 %
- ✓ Rendement brut apparts à 6,0 %
- ✓ Accessibilité très élevée (IAI 7,9/10)
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,4/10)
- ⚠ Effort net résiduel après loyer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Neuilly-Plaisance (4 269 €/m²) est inférieur de plus de 20 % à la moyenne régionale Île-de-France.
- Plus élevé de 15 % que la moyenne des communes comparables du département Seine-Saint-Denis.
- Rendement locatif brut de 6 % pour les appartements, largement supérieur aux 3,5 % parisiens.
Analyse du marché immobilier à Neuilly-Plaisance
Le marché immobilier de Neuilly-Plaisance affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Neuilly-Plaisance
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6/10) indique un marché dynamique et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6/10) indique un marché dynamique et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Une accessibilité très élevée (7,9/10) indique que les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, un atout pour la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleUne accessibilité très élevée (7,9/10) indique que les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, un atout pour la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,4/10) suggère de bien sélectionner le quartier et le type de bien pour optimiser la rentabilité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,4/10) suggère de bien sélectionner le quartier et le type de bien pour optimiser la rentabilité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (7,4/10) ouvre des perspectives pour la location de courte durée, notamment grâce à la proximité de Paris.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (7,4/10) ouvre des perspectives pour la location de courte durée, notamment grâce à la proximité de Paris.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4205,1 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 28/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7313,7 — Percentile dept : 39/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 72/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,1 — Percentile dept : 87/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 13/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 50/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4205,1 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7313,7 — Percentile dept : 62/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Neuilly-Plaisance : cadre de vie et logement
Neuilly-Plaisance, commune de 22 000 habitants en Seine-Saint-Denis, propose un cadre de vie résidentiel à moins de 20 km de Paris. Son atout majeur ? Une desserte ferroviaire excellente avec la gare de Val de Fontenay à 1,4 km, connectant la ville à Paris en quelques minutes. Avec 56,7 % de propriétaires et 39 % de maisons, le profil est familial, mais l'accès à la propriété demande un budget médian de 216 000 € pour un appartement de 50 m².
Tout savoir pour acheter et vivre à Neuilly-PlaisanceInvestir à Neuilly-Plaisance : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Neuilly-Plaisance
Quel est le prix immobilier moyen à Neuilly-Plaisance ?
Le prix médian global était de 4 269 €/m² en 2024 selon la DVF. Le prix moyen, lui, était plus élevé à 6 073 €/m², tiré par la vente de biens plus grands ou plus chers.
Est-ce le bon moment pour investir à Neuilly-Plaisance ?
La correction de -8,4 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée opportun pour les investisseurs visant le rendement locatif. L'horizon doit être moyen terme, le temps que le marché se stabilise.
Neuilly-Plaisance est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est plus chère : son prix médian est supérieur de 11 % à celui de Lagny-sur-Marne et de près de 20 % à celui de Villeparisis, selon les données 2024.
Quel rendement locatif espérer à Neuilly-Plaisance ?
Le rendement locatif brut est de 6,0 % pour les appartements, ce qui correspond à un loyer médian de 21,6 €/m²/mois. Le rendement net estimé est d'environ 3,7 % après charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Neuilly-Plaisance ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare de Val de Fontenay, pour leur accessibilité, et les zones ayant bénéficié de constructions récentes, offrant un meilleur confort énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Neuilly-Plaisance affiche un prix au m² supérieur de 11 % à Lagny-sur-Marne, mais avec un rendement locatif brut plus élevé, ce qui crée un effet de levier intéressant pour les investisseurs visant la rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Neuilly-Plaisance.
Communes limitrophes de Neuilly-Plaisance
Neuilly-Plaisance est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Neuilly-Plaisance: 4 163 €/m² en médiane, +64,2 % par rapport à la moyenne nationale.
Correction observée: -7,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 339 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,5 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Neuilly-Plaisance — maisons à 4 690 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 3 787 €/m² pour 53 m². Rapporté au revenu médian de Neuilly-Plaisance, un logement de 86 m² (403 340 €) représente 15,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Neuilly-Plaisance avoisinent 21,6 €/m² pour les appartements et 18,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Neuilly-Plaisance (2,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 444 logements autorisés, soit 289/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Neuilly-Plaisance est dans la proche périphérie de Paris. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 65 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.