Logement & immobilier

Le logement à Neuilly-Plaisance

93360 Seine-Saint-Denis 21 941 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Neuilly-Plaisance totalise 10 482 logements (3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 5,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

10 482Logements au total
61 %Appartements i
56,7 %Propriétaires
2,6 %Rés. secondaires
21 %Logements sociaux i
5,6 %Logements vacants i-10% vs dept · -30% vs France
+8,4 %Évolution 2016–2022
3 494 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 10 482 logements dont 9 617 résidences principales, 274 résidences secondaires et 591 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 10 482 logements: 92 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1971-1990 concentre 27 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 30 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements9 0289 66710 482
Rés. principales8 4308 8859 617
Rés. secondaires159210274
Vacants438572591

Pour référence, Lagny-sur-Marne (15 km) affiche 49,2 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 56,7 %, locataires 41,5 % — la part HLM s'établit à 13 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (40 %) et fioul (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 229
2 à 4 ans1 982
5 à 9 ans1 564
10 ans ou plus4 843
Total ménages9 617
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 540
Sous-occupation modérée2 042
Sous-occupation accentuée1 398
Suroccupation modérée2 073
Suroccupation accentuée234
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 31 % sans, 48 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

10 482Logements en 2022
+71 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 6 134 à 10 482 logements, soit +71 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 836 941 814 1 097 1 142 560
Dont vacants > 2 ans 152 120 135 154 252 273

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
209kWh/m²/an en moyenne
12,8 %Passoires (F+G) i
4 267Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
209 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 718 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (37 %), et 68 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 322 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 111 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (267 kWh/m²/an), les appartements C (196) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+5 kWh/m²/an
Consommation vs France+6 kWh/m²/an
Passoires vs département+3,1 pts
Passoires vs France+2,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
23,4 %Taux logements sociaux i
2 130Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

10,07 €Loyer moyen /m² i
2,5 %Taux de vacance i
152dont PLAI i
887dont PLS i
809En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1824
T2185
T3545
T4416
T5+76

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc résidentiel de Neuilly-Plaisance compte 10 482 logements à l'issue du recensement 2022, dont 9 617 résidences principales. Habitat dominé par le collectif (61,7 %), ne laissant que 38,3 % au pavillonnaire. Neuilly-Plaisance se situe dans un environnement dans la proche périphérie de Paris, dans la plaine, à une altitude de 30 m.

Neuilly-Plaisance présente un profil majoritairement propriétaire — 56,7 % des ménages possèdent leur résidence principale. Le parc HLM pèse 12,9 % de l'offre de résidences principales. Côté SRU, Neuilly-Plaisance demeure déficitaire avec 23,4 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

L'ancienneté du parc de Neuilly-Plaisance mêle deux époques — 7,5 % avant 1919, 10,9 % après 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 209 kWh/m²/an, en ligne avec la médiane nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 12,8 %. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (53,0 % des résidences principales).

Croissance observée du parc résidentiel de Neuilly-Plaisance: +8,4 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 31,3 % à Neuilly-Plaisance, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le profil régional — Neuilly-Plaisance est dans la proche périphérie de Paris — éclaire les choix d'habitat localement. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 30 m — colore l'offre de logements et la demande locale.

Le détail du parc (9 617 résidences principales de Neuilly-Plaisance) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Neuilly-Plaisance en 2026 ?

En Seine-Saint-Denis, intégrée à la Métropole du Grand Paris, Neuilly-Plaisance combine une démographie dynamique (+4,9 % en 5 ans) et une desserte ferroviaire de qualité avec la gare de Val de Fontenay. Cette attractivité résidentielle se heurte à une correction des prix en 2024. Faut-il y voir une opportunité pour investir en 2026 ?

4 163 €/m² prix médian
+3,5 % sur un an
267 transactions 2026

Avec une correction de -8,4 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines tout en maintenant un rendement locatif brut de 6 %.

Verdict

➤ Investir ici requiert une sélection rigoureuse du bien pour capitaliser sur le rendement locatif, avec un horizon moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction récente de -8,4 %
  • ✓ Rendement brut apparts à 6,0 %
  • ✓ Accessibilité très élevée (IAI 7,9/10)
  • ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,4/10)
  • ⚠ Effort net résiduel après loyer

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian à Neuilly-Plaisance (4 269 €/m²) est inférieur de plus de 20 % à la moyenne régionale Île-de-France.
  • Plus élevé de 15 % que la moyenne des communes comparables du département Seine-Saint-Denis.
  • Rendement locatif brut de 6 % pour les appartements, largement supérieur aux 3,5 % parisiens.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Neuilly-Plaisance

Le marché immobilier de Neuilly-Plaisance affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.

Indices immobiliers de Neuilly-Plaisance

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (6/10) indique un marché dynamique et une demande soutenue, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
74
Années de revenu pour acheter 70 m²
28
% de résidences secondaires
95
Croissance démographique (5 ans)
50
Densité de population
39
8,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Une accessibilité très élevée (7,9/10) indique que les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, un atout pour la liquidité.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
72
% de propriétaires
87
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
90
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,4/10) suggère de bien sélectionner le quartier et le type de bien pour optimiser la rentabilité.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
13
% résidences secondaires (demande saisonnière)
95
Croissance démographique (5 ans)
50
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
26
7,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Une pression touristique immobilière élevée (7,4/10) ouvre des perspectives pour la location de courte durée, notamment grâce à la proximité de Paris.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
95
% de logements vacants
45
Faible densité (proxy isolement touristique)
62

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4205,1 — Percentile dept : 74/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 28/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 50/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 7313,7 — Percentile dept : 39/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 72/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 52,1 — Percentile dept : 87/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 90/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 13/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 50/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4205,1 — Percentile dept : 26/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 95/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 45/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 7313,7 — Percentile dept : 62/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Neuilly-Plaisance : opportunités et risques

L'argument principal pour investir à Neuilly-Plaisance réside dans son rendement locatif brut de 6 % pour les appartements, net d'environ 3,7 % après charges. Ce rendement, supérieur à celui de Paris ou de nombreuses grandes métropoles, est soutenu par une demande locative structurelle liée à la desserte ferroviaire exceptionnelle. La taxe foncière, à 37,69 %, reste dans une fourchette modérée pour l'Île-de-France.

Néanmoins, la correction des prix de -8,4 % en 2024 impose la prudence. Elle reflète une sensibilité du marché aux tensions sur le pouvoir d'achat et aux taux d'emprunt. L'investisseur doit viser des biens bien situés, idéalement à proximité de la gare, pour garantir une liquidité à la revente et une occupation locative stable.

La stratégie la plus adaptée reste le locatif annuel classique, en ciblant les appartements de deux-pièces, très prisés par les jeunes actifs travaillant à Paris. La location saisonnière, portée par un indice IPTI élevé (7,4/10), peut être une option complémentaire, mais elle est plus volatile et nécessite une gestion active.

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➤ Dans les conditions actuelles, un appartement type de 50 m² nécessite un effort mensuel net d'environ 150 € après le loyer perçu, avec un rendement brut de 6,0 %.

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Données du marché immobilier à Neuilly-Plaisance

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global a reculé de 8,4 % en 2024, selon les données DVF, une correction significative après la hausse des années précédentes. Cette baisse ramène les niveaux de prix en dessous de ceux de 2020, offrant une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs. Le marché reste structuré par une forte demande locative, portée par une population jeune (38,6 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires (56,7 %) légèrement inférieur à la moyenne nationale.

Comparée à ses voisines comme Villeparisis ou Roissy-en-Brie, Neuilly-Plaisance conserve une prime de prix, justifiée par sa proximité immédiate avec la gare de Val de Fontenay et son intégration à la Métropole du Grand Paris. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif plus élevé, peut constituer un effet de levier intéressant pour un investisseur patient.

Le parc de logements, dominé à 61 % par des appartements, est relativement récent avec 10,9 % de constructions post-2006. Cette modernisation du bâti est un atout face aux nouvelles réglementations énergétiques, d'autant que la part de passoires thermiques (F/G) est limitée à 12,3 %, sous la moyenne nationale.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Neuilly-Plaisance Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian à Neuilly-Plaisance a connu une hausse continue jusqu'en 2022, culminant à 4 897 €/m², avant une correction marquée en 2024 à 4 269 €/m² (-8,4 % sur un an). Cette baisse contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines, selon les données DVF. Elle s'explique en partie par un rééquilibrage du marché après la flambée post-Covid. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, d'autant que le prix des appartements (3 787 €/m²) résiste mieux que celui des maisons (4 690 €/m²).

Évolution du marché immobilier de Neuilly-Plaisance

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 4 516 €/m² → 4 163 €/m² (-7,8 %), volume annuel actuel 267 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 690 €/m²
Surface médiane 86 m²
Transactions 117
Appartements
Prix médian 3 787 €/m²
Surface médiane 53 m²
Transactions 150

Indicateurs clés du marché

+3,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,8 %
Rendement locatif apparts ?
4,6 %
Rendement locatif maisons ?
51,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

403 340 €
Maison 86 m² ?
Mensualité ~2 339 €/mois (20 ans, 3,5 %)
200 711 €
Appartement 53 m² ?
Mensualité ~1 164 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 53 m²

1 164 €/mois
Mensualité crédit ?
1 142 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 22 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

15,2 ans
Pour une maison ?
7,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

21,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
18,2 - 25,5 €/m²
18,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,0 - 25,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 267 transactions en 2024, le volume d'activité reste solide, bien qu'en retrait par rapport aux 373 ventes de 2022. Le marché est majoritairement porté par les appartements (150 ventes, médiane à 3 787 €/m²), devant les maisons (117 ventes). L'écart entre prix moyen (6 073 €/m²) et prix médian (4 269 €/m²) indique la vente de biens plus chers et/ou de plus grande surface, tirant la moyenne vers le haut. Ce profil de transactions indique un marché liquide et diversifié, sans déséquilibre majeur entre acheteurs et vendeurs.

Répartition des ventes

43,8 % de maisons et 56,2 % d'appartements parmi les 267 transactions enregistrées.

Sur 267 transactions enregistrées, 43,8 % portent sur des maisons (4 690 €/m²) et 56,2 % sur des appartements (3 787 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 267 117 150
Prix médian/m² 4 163 € 4 690 € 3 787 €
Prix moyen/m² 5 240 €
Surface médiane – 86 m² 53 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 298 4 516 €
2022 345 4 842 €
2023 213 4 622 €
2024 216 4 024 €
2025 267 4 163 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Neuilly-Plaisance est vigoureuse : 1 539 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la hausse de 85 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond clairement à la pression démographique (+4,9 % d'habitants en 5 ans). Toutefois, un volume aussi important, principalement en appartements, pourrait à terme créer une sur-offre relative sur le segment locatif, modérant la tension sur les loyers. L'urbanisation se concentre vraisemblablement près des axes de transport, comme la gare de Val de Fontenay.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 236 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 106 sur 2013 — soit +122,6 %.

Vacance longue durée à Neuilly-Plaisance

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

560 logements vacants au total
273 vacants depuis plus de 2 ans 48,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Neuilly-Plaisance (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Neuilly-Plaisance totalise 1 444 logements sur 5 ans, soit +41 % vs la période antérieure.

1 444 logements autorisés sur 5 ans
118 en 2025 dernière année connue
+41 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Neuilly-Plaisance

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 18,2 €/m²
Médian 21,6 €/m²
Haut 25,5 €/m²
Écart de 7,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,0 €/m²
Médian 18,1 €/m²
Haut 25,3 €/m²
Écart de 12,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Neuilly-Plaisance

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (53 m²)
~2 584 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (86 m²)
~3 528 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,69 % Moyenne dept : 40,99 % -3,30 pt Moyenne France : 43,01 % -5,32 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,50 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

35,21 % 2021
35,16 % 2022
38,00 % 2023
37,69 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 6,0 % pour les appartements chute à environ 3,7 % net. Cette déduction de 2,3 points intègre la taxe foncière, élevée à 37,69 % à Neuilly-Plaisance, ainsi qu'une provision pour vacance locative (5,6 % de logements vacants) et gestion. Les charges de copropriété, significatives dans un parc où 21,3 % des logements sont antérieurs à 1945, et les travaux de mise aux normes énergétiques grèvent également la rentabilité réelle. Prévoir 0,8 % à 1 % du prix d'achat en frais annuels est prudent.

Performance énergétique du parc à Neuilly-Plaisance

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 267 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Neuilly-Plaisance est C, avec 12,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 12,8 % F + G
Conso moyenne 209 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe C dominante (206 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Attention néanmoins aux 12,3 % de passoires thermiques (F/G). Ces biens sont concernés par l'interdiction de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur-investisseur, cela représente un risque de travaux obligatoires coûteux. Pour un occupant, c'est un poste de dépense à anticiper pour améliorer le confort et la valeur du bien.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 m² médians, sont les plus liquides et offrent le meilleur rendement brut (6 %). Le parc est assez ancien (21,3 % d'avant 1945), ce qui implique de vérifier attentivement le DPE. Seuls 10,9 % des logements sont postérieurs à 2006. Investir dans l'ancien rénové, en visant une classe énergétique B ou C (classe dominante actuelle : C), est une stratégie pertinente pour sécuriser la location.

Quelles zones cibler à Neuilly-Plaisance ?

La localisation est clé. Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux proches de la gare de Val de Fontenay, offrant un temps de trajet réduit vers Paris. Le centre-bourg, avec ses 71 commerces et services, est également attractif pour les locataires. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne transparaît des données, l'investissement doit donc se concentrer sur l'existant bien desservi.

Calculateur de rendement à Neuilly-Plaisance

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Neuilly-Plaisance

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, alors que le taux de logements vacants est de 5,6 %. La loi Climat et Résilience impose aussi une attention accrue au DPE : 12,3 % du parc est classé F ou G (passoires), et sera progressivement interdite à la location. Enfin, la présence d'un PPRI (inondation) et de 18 arrêtés catastrophes naturelles historiques peut impacter l'assurabilité et l'attractivité.

Erreurs à éviter quand on investit à Neuilly-Plaisance

  • Oublier la taxe foncière élevée (37,69 %).
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
  • Négliger le risque locatif avec 5,6 % de logements vacants.
  • Investir sans visiter le bien et son environnement immédiat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire dans leur nouveau logement. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond. À éviter ? La période des fêtes de fin d'année. Notez que la taxe foncière, facturée en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.

Le saviez-vous ?

  • Altitude moyenne de 65 m, offrant des vues dégagées.
  • 1 seul monument historique protégé sur la commune.
  • La fibre est disponible pour 88,8 % des logements.

S'installer à Neuilly-Plaisance : cadre de vie et logement

S'installer à Neuilly-Plaisance, c'est profiter d'une ville bien connectée, à seulement 1,4 km de la gare multimodale de Val de Fontenay (RER A et E, Transilien). Ce raccordement express à Paris en fait un choix privilégié pour les navetteurs. La commune offre également un panel de 715 équipements, des commerces aux services de santé, assurant une autonomie au quotidien.

Le cadre de vie est marqué par un équilibre démographique, avec un âge médian de 38,5 ans et une part importante de familles. La fragilité territoriale est jugée faible (IFE 3,4/10), et la commune dispose d'une santé financière saine, avec une dette par habitant modérée. Les risques naturels, bien que recensés (18 arrêtés Cat'Nat historiques), sont principalement gérés via un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) approuvé.

Carte du marché immobilier à Neuilly-Plaisance

Neuilly-Plaisance et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Neuilly-Plaisance

12,3 °C
Température moyenne ?
723 mm
Précipitations ?
41 j
Jours de gel/an ?

Un climat francilien tempéré, avec 12,3 °C de moyenne annuelle et 723 mm de pluie, soit moins qu'à Paris. Les hivers sont frais sans excès (environ 35 jours de gel par an), les étés supportables. Ce profil, avec une altitude moyenne de 65 m, convient aux actifs recherchant une transition douce entre ville et banlieue, sans contraintes météorologiques marquées. Il est compatible avec une vie extérieure dans les nombreux jardins privés (39 % de maisons).

À qui s'adresse Neuilly-Plaisance ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles travaillant à Paris ou en proche banlieue, qui recherchent un accès rapide aux transports (RER A/E) et un environnement calme avec des écoles (13 établissements). Les budgets plus élevés peuvent viser les maisons, présentes dans 4 transactions sur 10. Les retraités (21,8 % des habitants) y trouvent également un cadre adapté, malgré un indice de vitalité commerciale modéré (5,6/10).

Avantages et limites à Neuilly-Plaisance

✓ Points forts

  • Desserte exceptionnelle : gare de Val de Fontenay (RER A/E) à 1,4 km
  • Profil familial avec 39 % de maisons et 13 écoles
  • Services de proximité nombreux (715 équipements au total)
  • Dynamisme démographique (+4,9 % en 5 ans)
  • Prix au m² inférieur à la moyenne régionale parisienne

− À prendre en compte

  • Marché immobilier en baisse (-8,4 % sur un an)
  • Indice de vie nocturne et d'animation faible (3,4/10)
  • Présence de risques naturels (PPRI inondation, 9 risques recensés)

Composition du parc immobilier à Neuilly-Plaisance

10 482 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Neuilly-Plaisance combine 39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements.

91,7 % Résidences principales 9 617 logements
2,6 % Résidences secondaires 274 logements
5,6 % Logements vacants 591 logements
56,7 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est mixte et ancré : 56,7 % de propriétaires-occupants assurent une certaine stabilité. La part des maisons (39 %) est notable pour la proche couronne, offrant une alternative au collectif. Seulement 2,6 % de résidences secondaires et 5,6 % de vacants indiquent un marché tendu, sans sur-spéculation. Ce paysage attire des familles et des accédants à la propriété solvables, le revenu médian de 26 590 € étant le plus haut du département dans sa catégorie de villes moyennes.

Ancienneté du parc à Neuilly-Plaisance

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 509 logements).

  • Avant 1919 7,5 % 716 logts
  • 1919-1945 13,8 % 1 312 logts
  • 1946-1970 25,0 % 2 377 logts
  • 1971-1990 27,1 % 2 575 logts
  • 1991-2005 15,6 % 1 488 logts
  • 2006-2019 10,9 % 1 041 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Neuilly-Plaisance

715 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

71 Commerces
372 Services
152 Santé
27 Sports et loisirs
14 Enseignement
5 Tourisme
74 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Neuilly-Plaisance

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 9 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 18 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) approuvé et un PPR Mouvements de Terrain, activant des contraintes constructives dans certaines zones. 18 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris, principalement pour des inondations et coulées de boue. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) est impératif avant tout achat, notamment pour vérifier l'assurabilité du bien.

Cas pratique : un achat type à Neuilly-Plaisance

Pour une maison familiale de 93 m² (surface correspondant au prix médian total de 373 767 €), comptez environ 400 000 € frais de notaire inclus. Cela représente 15 années du revenu médian local (26 590 €). Avec un apport de 10 % et un prêt à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'établit autour de 1900 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Neuilly-Plaisance

  • Ne pas consulter les PPR (inondation, mouvements de terrain).
  • Acheter un bien classé F/G sans budgéter sa rénovation énergétique.
  • Surévaluer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
  • Négliger l'impact des 1539 logements neufs autorisés sur le quartier.

Points clés à retenir à Neuilly-Plaisance

  • Prix médian : 4 269 €/m² (DVF 2024).
  • Rendement brut appart : 6,0 %.
  • Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
  • Correction récente des prix de -8,4 %.
  • Maisons à 4 690 €/m², apparts à 3 787 €/m².
  • Rendement net estimé : ~3,7 % après charges.
  • 56,7 % de propriétaires, marché stable.
  • Parc ancien : 21,3 % des logements avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Neuilly-Plaisance ?

À Neuilly-Plaisance, la valeur est très sensible à la proximité de la gare de Val de Fontenay (1,4 km), hub multimodal crucial. Pour un appartement, l'étage, la vue et la performance énergétique (DPE) créent des écarts de prix significatifs. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud priment. L'état général du bien est déterminant : un logement rénové se vend jusqu'à 15 % plus cher qu'un équivalent à rafraîchir. La proximité des 13 établissements scolaires et des 71 commerces est également valorisée, surtout pour les familles.

Estimation indicative d'une maison à Neuilly-Plaisance

Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

358 018 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes par quartier. Un professionnel local sait que le prix au m² varie fortement entre une rue calme proche du RER et un axe passant. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'un jardin de 300 m². Son expertise intègre la dynamique micro-locale, comme l'effet des 1539 logements neufs autorisés. Il garantit aussi une mise en marché optimale et filtre les acheteurs sérieux, dont le financement est solide, capitalisant sur un taux de chômage local de 10,8 %, inférieur à la moyenne départementale.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
  • Sous-estimer la décote d'un DPE dégradé (F/G).
  • Oublier de valoriser la proximité de la gare de Val de Fontenay.
  • Comparer avec des biens neufs sans ajuster le prix.

Investir à Neuilly-Plaisance : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.

Les données DVF 2024 dressent un état des lieux. L'expertise locale est cruciale pour identifier la perle rare.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Neuilly-Plaisance

    Quel est le prix immobilier moyen à Neuilly-Plaisance ?

    Le prix médian global était de 4 269 €/m² en 2024 selon la DVF. Le prix moyen, lui, était plus élevé à 6 073 €/m², tiré par la vente de biens plus grands ou plus chers.

    Est-ce le bon moment pour investir à Neuilly-Plaisance ?

    La correction de -8,4 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée opportun pour les investisseurs visant le rendement locatif. L'horizon doit être moyen terme, le temps que le marché se stabilise.

    Neuilly-Plaisance est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Elle est plus chère : son prix médian est supérieur de 11 % à celui de Lagny-sur-Marne et de près de 20 % à celui de Villeparisis, selon les données 2024.

    Quel rendement locatif espérer à Neuilly-Plaisance ?

    Le rendement locatif brut est de 6,0 % pour les appartements, ce qui correspond à un loyer médian de 21,6 €/m²/mois. Le rendement net estimé est d'environ 3,7 % après charges.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Neuilly-Plaisance ?

    Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare de Val de Fontenay, pour leur accessibilité, et les zones ayant bénéficié de constructions récentes, offrant un meilleur confort énergétique.

    Marché immobilier des communes voisines

    Neuilly-Plaisance affiche un prix au m² supérieur de 11 % à Lagny-sur-Marne, mais avec un rendement locatif brut plus élevé, ce qui crée un effet de levier intéressant pour les investisseurs visant la rentabilité.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Neuilly-Plaisance.

    Communes limitrophes de Neuilly-Plaisance

    Neuilly-Plaisance est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 163 €/m² Prix médian à Neuilly-Plaisance
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Neuilly-Plaisance: 4 163 €/m² en médiane, +64,2 % par rapport à la moyenne nationale.

    Correction observée: -7,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 339 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,5 %.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Neuilly-Plaisance — maisons à 4 690 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 3 787 €/m² pour 53 m². Rapporté au revenu médian de Neuilly-Plaisance, un logement de 86 m² (403 340 €) représente 15,2 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Neuilly-Plaisance avoisinent 21,6 €/m² pour les appartements et 18,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Neuilly-Plaisance (2,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 444 logements autorisés, soit 289/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2021-2025).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Neuilly-Plaisance est dans la proche périphérie de Paris. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 30 m.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Communes voisines

    Noisy-Le-Grand 93160 72 978 hab. 3,6 km Fontenay-sous-Bois 94120 53 757 hab. 2,6 km Neuilly-sur-Marne 93330 39 800 hab. 1,7 km Rosny-sous-Bois 93110 47 180 hab. 1,8 km