Le marché immobilier de Nîmes affiche un prix médian de 2 500 €/m² sur l'ensemble des 2 600 transactions analysées en 2024 par la DGFiP. Cette valeur, en repli de 2,5 % sur un an, masque d'importantes disparités entre maisons et appartements. Située au 1er rang du Gard pour la densité, la commune offre un parc de logements où les appartements dominent largement les ventes.
Comment se porte le marché immobilier à Nîmes
Avec 2 600 transactions enregistrées en 2024, le marché nîmois présente un volume d'activité soutenu pour une ville de cette taille. La baisse des prix de 2,5 % sur un an confirme un contexte de correction, bien que moins marqué que dans d'autres métropoles régionales. La fourchette interquartile large, de 1 758 à 3 609 €/m², souligne l'hétérogénéité de l'offre. Les appartements, avec 1 981 ventes pour une surface médiane de 55 m² à 2 314 €/m², structurent le marché. Cette prédominance du collectif, couplée à un taux de vacance de 10,6 %, suggère une liquidité correcte mais une pression à la baisse sur les petits biens.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -2,5 % sur un an du prix médian au m² indique un marché en correction après des années de hausse. Ce contexte peut être favorable aux acheteurs pour négocier. La dynamique démographique (+1,5 % sur 5 ans) et l'attractivité climatique soutiennent la demande sur le long terme. Le moment actuel pourrait être un point d'entrée avant une potentielle reprise, à condition de viser des biens bien positionnés (bon DPE, bon emplacement).
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Nîmes
Les appartements représentent près de 76 % des transactions (1 981 ventes), contre 24 % pour les maisons (619 ventes). Ce déséquilibre reflète la composition du parc, majoritairement collectif (70,2 %). Les acheteurs sont principalement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par des prix d'entrée inférieurs à 2 000 €/m² pour le premier quartile. La part des résidences secondaires (5,7 %) reste modeste, indiquant un marché porté par la demande de résidence principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt en faveur de l'acheteur, notamment pour les appartements. La baisse des prix et le volume de logements vacants (10,6 %) offrent une marge de négociation. Toutefois, les maisons, plus rares (29,8 % du parc), conservent un prix médian élevé à 3 094 €/m² et se vendent probablement plus vite. La proximité de la gare TGV, à 0,7 km du centre, constitue un atout valorisant pour les biens bien situés, tandis que les quartiers populaires font face à une demande moins dynamique.
Vacance longue durée à Nîmes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nîmes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Nîmes totalise 4 917 logements sur 5 ans, soit -1 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Les 5 790 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 38 %, montrent une forte activité de construction neuve. Cela répond à la demande et à la croissance démographique, mais peut aussi créer une pression concurrentielle sur l'ancien dans certains secteurs. Pour l'acheteur, c'est un choix supplémentaire, souvent avec une meilleure performance énergétique, mais à un prix au m² généralement supérieur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché nîmois suit une saisonnalité classique avec une reprise en mars-avril et un ralentissement estival, accentué par la chaleur. L'automne est souvent actif jusqu'à la Toussaint. Pour un vendeur, le printemps peut être propice pour capter les acheteurs souhaitant emménager l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année, créant une offre plus fournie.
Le saviez-vous ?
- Nîmes compte 96 monuments historiques protégés, dont les célèbres Arènes.
- La fibre optique couvre 95,5 % des logements de la commune.
- Seulement 2,9 % des logements sont des "passoires thermiques" (classe F/G).
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Nîmes
- Prix médian à 2 500 €/m², en baisse de -2,5 % sur un an.
- Écart important entre maison (3 094 €/m²) et appartement (2 314 €/m²).
- Prix total médian : 127 270 € pour un appart, 287 742 € pour une maison.
- Dynamique de construction neuve forte (+38 % sur 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Nîmes
Quel est le prix au m² à Nîmes ?
Le prix médian global à Nîmes est de 2 500 €/m² selon les données DVF 2024. Il varie de 2 314 €/m² pour un appartement (55 m² médian) à 3 094 €/m² pour une maison (93 m² médian).
Le prix immobilier à Nîmes est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 2,5 % sur un an. Cette correction suit une période de forte croissance et s'explique par un taux de chômage local élevé (18,3 %) et une offre abondante en appartements.
Combien de temps pour vendre un bien à Nîmes ?
Les délais de vente dépendent du prix et de la typologie. Avec un marché orienté à l'acheteur et 10,6 % de logements vacants, une maison bien prixée peut partir en 2-3 mois, contre 4-6 mois pour un appartement standard mal positionné.
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